核心提示：為社會(huì)老齡化帶來(lái)的一系列難題找出口，政府正規(guī)劃出臺(tái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策，其中包括鼓勵(lì)支持吸引民間資本及社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。保險(xiǎn)業(yè)作為肩負(fù)社會(huì)責(zé)任的金融支柱產(chǎn)業(yè)之一，理應(yīng)在解決養(yǎng)老民生中發(fā)揮作用，而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)熱情進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀，是否能達(dá)到預(yù)期的效果？我們只有拭目以待。

近日，一位接近官方的消息人士對(duì)媒體透露，中國(guó)政府正考慮出臺(tái)加快老年服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策，今后城鎮(zhèn)化建設(shè)、小區(qū)建設(shè)都要按標(biāo)準(zhǔn)要求配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。同時(shí)，為鼓勵(lì)民間資本和社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，國(guó)家會(huì)給予相關(guān)政策扶持。

事實(shí)上，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有一部分涉足養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的民間資本和社會(huì)力量存在，《證券日?qǐng)?bào)》記者近日就走進(jìn)了位于北京昌平小湯山的太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)，采訪了該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)起者朱鳳泊，并傾聽(tīng)這位旁觀者對(duì)于險(xiǎn)企四處拿地涉足養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)象的看法。

僅涉足養(yǎng)老地產(chǎn)高端項(xiàng)目

并不能解決養(yǎng)老民生問(wèn)題

民政部7月9日發(fā)布通知，要求各地仔細(xì)甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，既要保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)參與社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的積極性，又要防止簡(jiǎn)單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象發(fā)生。用北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊的話說(shuō)，這是為了防止某些人掛羊頭賣狗肉，假借養(yǎng)老之名謀利。

根據(jù)中國(guó)養(yǎng)老需求“90-6-4”（90%居家養(yǎng)老、6%社區(qū)養(yǎng)老、4%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）的特征分析，不少分析人士認(rèn)為，保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該為4%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求中的高端人群服務(wù)，在這部分空間內(nèi)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。

朱鳳泊則有不同看法。他認(rèn)為，雖然險(xiǎn)企所拿土地多為政策用地，但如果僅以服務(wù)高端客戶為目標(biāo)，則并沒(méi)有解決社會(huì)大眾養(yǎng)老的民生問(wèn)題。“雖然險(xiǎn)企的養(yǎng)老地產(chǎn)定位為中高端，但中端的不會(huì)成為其市場(chǎng)，而高端的又占多大比例？”

《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（2013）》指出，截至2012年年底，我國(guó)老年人口數(shù)量達(dá)到1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%。據(jù)全國(guó)老齡辦副主任、中國(guó)老齡科研中心主任吳玉韶介紹，2013年年底老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān)，達(dá)到2.02億，老齡化水平將達(dá)到14.8%。

而中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的緊迫性并不只來(lái)自于老年人口數(shù)量上的龐大，更是源自突出的老年人口結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。隨著新中國(guó)成立后十年的高出生率，1949-1959年的10年間出生了2億人口，國(guó)內(nèi)迎來(lái)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，老齡化呈現(xiàn)出急劇、集中的特征，同時(shí)，失能和空巢化將進(jìn)一步加劇應(yīng)對(duì)人口老齡化的嚴(yán)峻性和復(fù)雜性。

朱鳳泊認(rèn)為，中國(guó)需要的是迅速的社會(huì)化養(yǎng)老，而不是把養(yǎng)老項(xiàng)目當(dāng)作陽(yáng)春白雪。“高端人群沒(méi)有這個(gè)產(chǎn)品也能解決養(yǎng)老問(wèn)題，中低端階層的養(yǎng)老問(wèn)題則依然沒(méi)有解決。”據(jù)他觀察，險(xiǎn)企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)多是借助政策“放行”后低成本進(jìn)入，再將項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為利益集團(tuán)賺錢的工具，而不是替政府養(yǎng)老分憂、解決養(yǎng)老的民生問(wèn)題。“涉足養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是需要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的。”他堅(jiān)稱。

朱鳳泊認(rèn)為，比較理想的狀態(tài)是，險(xiǎn)企既然以政策用地的價(jià)格拿了地，就應(yīng)該為解決更多數(shù)中低階層的養(yǎng)老問(wèn)題做出努力。

同時(shí)，朱鳳泊認(rèn)為，由于服務(wù)只針對(duì)高端人群，可以預(yù)見(jiàn)的是，險(xiǎn)企的加入將抬高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻。“養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一種長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，按照中國(guó)目前的消費(fèi)水平，大眾養(yǎng)老的支付能力不高，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為具有充足資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)，跨入了地產(chǎn)界，又做一個(gè)長(zhǎng)期的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，收取動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的入住費(fèi)用，勢(shì)必抬高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻。”

最終是為保險(xiǎn)服務(wù)

則不是真正的養(yǎng)老服務(wù)

同時(shí)，“對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來(lái)講，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的涉足還存在缺憾。”朱鳳泊分析，險(xiǎn)企的特殊性決定了其涉足養(yǎng)老地產(chǎn)最終體現(xiàn)在保險(xiǎn)產(chǎn)品的形態(tài)上，最終會(huì)把養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品做回保險(xiǎn)產(chǎn)品，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為保險(xiǎn)業(yè)背后的一種輔助服務(wù)。“雖然險(xiǎn)企拿了地，修建了住房，也提到了養(yǎng)老，但最終是為保險(xiǎn)服務(wù)，而不是為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)服務(wù)。”

此前，朱鳳泊曾受邀參與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的前期籌劃會(huì)議，參會(huì)后他的體會(huì)就是，險(xiǎn)企前期沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后期的持續(xù)運(yùn)營(yíng)所需資金做出充分規(guī)劃，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)尚待完善。“最開始已經(jīng)把客戶的養(yǎng)老錢作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷售收入納進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的收入了，后期還能用什么錢再支持機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)、設(shè)備的維護(hù)？這個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有解決。”

2012年7月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，“保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，不得以投資性不動(dòng)產(chǎn)為目的，以自用性不動(dòng)產(chǎn)的名義，變相參與土地一級(jí)開發(fā)。” 保險(xiǎn)業(yè)分析師對(duì)此分析認(rèn)為，從保險(xiǎn)資金的投資來(lái)看，“建房—賣房”的模式暫不被允許，眼下留給保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的營(yíng)運(yùn)模式基本是出租。

在朱鳳泊看來(lái)，險(xiǎn)企從一開始就需要把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展問(wèn)題深化、細(xì)化，險(xiǎn)企所稱的依靠后期所收取的服務(wù)費(fèi)不足以支撐整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的運(yùn)轉(zhuǎn)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用包括人員的工資、水電費(fèi)、老人的餐飲、文娛支出等，這只是小部分，而占據(jù)大頭的是房產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用，且越往后期固定設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用越高。“險(xiǎn)企需要對(duì)這部分支出做出充足的準(zhǔn)備。”

北京太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)按照“70%出售+30%持有出租”的模式運(yùn)作，朱鳳泊稱這是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的、保障自身無(wú)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一種做養(yǎng)老地產(chǎn)的方式，現(xiàn)在全國(guó)多地的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都在學(xué)習(xí)北京太陽(yáng)城的運(yùn)營(yíng)模式。

“險(xiǎn)企的整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最終回歸于保險(xiǎn)行業(yè)，成為保險(xiǎn)業(yè)追求回報(bào)的手段，而收益率完全從保險(xiǎn)業(yè)的角度去衡量與考核。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收益全部進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)，而沒(méi)有拿出來(lái)一部分作為保障機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)備，保險(xiǎn)產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)了盈利，但用什么錢來(lái)保證養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)行？”

“險(xiǎn)企現(xiàn)在是通過(guò)養(yǎng)老做保險(xiǎn)產(chǎn)品。”朱鳳泊認(rèn)為，現(xiàn)在應(yīng)該是調(diào)過(guò)來(lái)，即，通過(guò)保險(xiǎn)產(chǎn)品最終做養(yǎng)老業(yè)。“按保險(xiǎn)產(chǎn)品賣不要緊，應(yīng)該有一部分收益是作為養(yǎng)老設(shè)施的收益，這部分可以交給保險(xiǎn)公司去投資運(yùn)作，但投入這些錢的收益應(yīng)該歸養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所有，用這些收益可以形成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。”

如果不這樣做，險(xiǎn)企就還是有受利益驅(qū)使的嫌疑。拿地最終還是變成為保險(xiǎn)服務(wù)，從根本上沒(méi)有做到可持續(xù)性，因?yàn)槠湓诤醯牟皇丘B(yǎng)老的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，而是收益。

民營(yíng)資本期待政策公平

盡管各險(xiǎn)企對(duì)外宣稱其養(yǎng)老地產(chǎn)用地為“購(gòu)買”所得，但由于保監(jiān)會(huì)并不允許保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)直接投資商品住宅建設(shè)變相對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，所以險(xiǎn)企以養(yǎng)老之名拿政策用地的可能性極大。

朱鳳泊認(rèn)為，由于險(xiǎn)企依靠政策扶持介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有解決養(yǎng)老民生問(wèn)題，政府在這部分頂層設(shè)計(jì)上走偏了，政策用地不應(yīng)該提供給險(xiǎn)企。

據(jù)朱鳳泊介紹，北京太陽(yáng)城項(xiàng)目1999年拿地時(shí)并沒(méi)有政策優(yōu)惠，與現(xiàn)在險(xiǎn)企的拿地政策相比明顯受了不公平待遇。“受困于政策，民營(yíng)機(jī)構(gòu)做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能提前收費(fèi)，但險(xiǎn)企有自身優(yōu)勢(shì)，除了資本雄厚以外，拿地之后還能以保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售為名攬錢，可險(xiǎn)企又不做中低層的、民生的養(yǎng)老。這種情況政策上還給險(xiǎn)企以優(yōu)待，就不公平了。”

如果政策不鼓勵(lì)更多社會(huì)力量參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題不能從根本上得到解決。“我們不是抵觸險(xiǎn)企進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，只是希望政府能提供公平統(tǒng)一的養(yǎng)老扶持政策，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要公平，政策應(yīng)該提供公平的平臺(tái)。”

“這種不公平的政策從頂層設(shè)計(jì)上一定要解決，我們呼吁政策做出調(diào)整。”朱鳳泊稱。

記者專訪朱鳳泊后還跟隨北京太陽(yáng)城銀齡公寓院長(zhǎng)朱鳳至參觀了該社區(qū)，了解到其為老人提供的娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、健身服務(wù)項(xiàng)目。該社區(qū)目前入住的老人有680位，“床位非常緊張，入住等待時(shí)間在一年以上。”朱鳳至稱。

為了促進(jìn)北京太陽(yáng)城的后期發(fā)展，北京太陽(yáng)城正打造全國(guó)范圍內(nèi)的一體化品牌。據(jù)朱鳳泊透露，目前已有12家機(jī)構(gòu)與其簽約，到今年年底時(shí)簽約機(jī)構(gòu)有望達(dá)到30家。朱鳳泊還牽頭組織了針對(duì)“50后”群體的“百齡計(jì)劃全國(guó)聯(lián)盟”。此外，北京太陽(yáng)城已與4家基金公司合作，打造了規(guī)模超過(guò)三百多億元的資金池，為北京太陽(yáng)城搭建的養(yǎng)老體系提供融資服務(wù)。“相信我們能夠打造中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的第一民族品牌。”朱鳳泊表示。