“限購”以來樓市成交日趨低迷，不少樓盤一個(gè)月的成交量也只有個(gè)位數(shù)，這已見怪不怪。甚至有的樓盤，預(yù)售證領(lǐng)出已有一個(gè)多月，至今還沒賣出一套房子，這樣的零成交樓盤如今也已現(xiàn)身江湖。郡原相江公寓就是這樣的一個(gè)樓盤，它背后的故事折射出當(dāng)前不少樓盤的共同尷尬。
“開盤”
月余零成交
相江公寓位于九堡沿江，去年6月首次開盤。杭州透明售房網(wǎng)提供的資料顯示，該樓盤今年一共拿過兩次預(yù)售證，也就是推出過兩批房源。最近一次拿預(yù)售證的時(shí)間是9月3日，房源為鼎石苑2幢、3幢。
鼎石苑2幢、3幢一共有296套房源。10月11日晚上8時(shí)，記者通過杭州透明售房網(wǎng)查詢這一批房源銷售情況，發(fā)現(xiàn)已售套數(shù)為零。也就是說，這批房源至今未成交一套。
相江公寓掛牌均價(jià)為19800元/平方米，主力戶型為90平方米。顯然，相江公寓并非豪宅，如果是豪宅的話開盤滿月零成交并不足為奇。而以地段論，相江公寓并不算遠(yuǎn)郊，相比下沙、丁橋、閑林樓盤，與主城區(qū)的距離要近很多。即便是在當(dāng)下不好的市場行情之下，零成交還是讓人大跌眼鏡。當(dāng)然，同屬郡原的九潤也同樣有過連續(xù)幾周零成交的情況。是價(jià)格問題，還是另有苦衷？
零成交背后有隱情
相江公寓零成交，是技術(shù)上的故障導(dǎo)致網(wǎng)上數(shù)據(jù)有誤，還是由于“十一”長假數(shù)據(jù)未及時(shí)更新？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，皆非以上原因。
“鼎石苑2幢、3幢，現(xiàn)在賣了嗎？”記者致電相江公寓售樓處，以購房者的名義向置業(yè)顧問咨詢相關(guān)情況。置業(yè)顧問向記者表示，目前還沒有賣，估計(jì)要等到明年正式開盤。
既然預(yù)售證都已經(jīng)拿出來了，怎么可以不賣呢？面對記者的這一質(zhì)疑，置業(yè)顧問略微遲疑了一下表示，如果真想買的話公司也不會(huì)拒絕。
“預(yù)售證確實(shí)已經(jīng)拿到了，你要買的話肯定會(huì)賣給你。不過公司的想法是這批房源先不要推，等其他房源賣得差不多了再來推這批。”置業(yè)顧問進(jìn)一步解釋說。當(dāng)然如果購房者要買的話，開發(fā)商不會(huì)給出任何優(yōu)惠。
置業(yè)顧問還告訴記者，鼎石苑2幢、3幢是高層，根據(jù)公司的安排，等到明年再推，最近賣的都是多層公寓。也就是說，相江公寓有意將這批房源“雪藏”起來。同時(shí)他還表示，之前開出的房源還有較大存量，公司決定先將之前的房源消化掉之后，再來推這部分房源。
“這批房源中，有一半是拼接戶型，如今‘限購’，這樣的戶型根本無法賣。”郡原房產(chǎn)營銷部相關(guān)人士告訴記者的另外一個(gè)原因。正是因?yàn)槭袌龊驼叩碾p重因素，相江公寓決定將這一批房源延后推出。
根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商拿到預(yù)售證之后，必須在3天之內(nèi)將房源一次性推出，否則就是捂盤，會(huì)遭到房管部門的處罰。但是，相江公寓的做法卻跟房管局要查處的捂盤行為不同，購房者要買的話，開發(fā)商并不會(huì)拒絕出售，只不過是沒有優(yōu)惠。目前，房管部門尚未認(rèn)定這種行為違規(guī)。
降與不降兩難選擇
相江公寓的窘?jīng)r，是當(dāng)前不少樓盤共同面臨的問題。不過，即便是在低迷的市場中，也有一些成交活躍的樓盤，比如中外公寓、紫藤苑、灣天地等等。這些成交活躍樓盤的共同特點(diǎn)就是以價(jià)換量，要么大幅降價(jià)，要么理性低開，快速跑量。
不過，為何不加大降價(jià)幅度，郡原房產(chǎn)有自己的看法。“郡原的公司總部在杭州，不像總部在外地的公司。郡原的銷售指標(biāo)壓力并不大，回籠資金的壓力也不是很迫切，因而暫時(shí)還不會(huì)考慮大幅降價(jià)。此外相江公寓前期客戶已有400多人，如果大幅降價(jià)必須要面對這些人。”郡原房產(chǎn)營銷部相關(guān)人士向記者解釋了為何不大幅降價(jià)的原因。此外這位人士還表示，他們愿意在提升產(chǎn)品品質(zhì)上做更多文章。
現(xiàn)房銷售或現(xiàn)江湖
“從以前的捂盤惜售到現(xiàn)在的無奈捂盤，開發(fā)商的這種心態(tài)很值得研究。”杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章慧芳認(rèn)為，以前開發(fā)商捂盤是為了借漲價(jià)東風(fēng)，賣出更高的價(jià)格。現(xiàn)在的行情下，開發(fā)商的漲價(jià)預(yù)期已不復(fù)存在。因此，從常理上說開發(fā)商捂盤惜售的可能性不大，更多的是因?yàn)橐环N無奈。
“有的開發(fā)商拿到預(yù)售證后，不愿意推向市場，很大原因是前期蓄客量不足。如果開出來，銷量肯定很難看。”章慧芳說，前幾年行情好的時(shí)候，“日光盤”屢見不鮮，開盤首日預(yù)定超5成的也比比皆是。可如今推出幾百套房源，預(yù)定只有一二十套的話，開發(fā)商的臉面肯定很難看。在這種情況下就決定推遲開盤，但是拿到預(yù)售證不開的話就會(huì)遭到房管局處罰，那怎么辦呢？就只好采取這種方式，不想推的那批房源，不給任何優(yōu)惠。
章慧芳還預(yù)測，這種現(xiàn)象將會(huì)越來越普遍。而更多的開發(fā)商則推遲申領(lǐng)預(yù)售證，也就是符合預(yù)售條件了不去申請，現(xiàn)在杭州有幾個(gè)樓盤，本該6月份就要開出的，直到現(xiàn)在都還沒有動(dòng)靜。如果這一趨勢繼續(xù)下去，到時(shí)候杭州樓市很可能會(huì)出現(xiàn)一批現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房。
“這其實(shí)就是一種營銷手段，是開發(fā)商應(yīng)對市場形勢的一種無奈之舉。”章慧芳如是評價(jià)。
無奈捂盤
折射市場困境
■記者手記
還在去年，杭州多個(gè)樓盤因?yàn)槲姹P而被房管局查處，被強(qiáng)制開盤。那時(shí)，開發(fā)商的小九九是多放幾個(gè)月就能多賣幾千元。房價(jià)高漲行情之下，捂盤惜售成了開發(fā)商屢試不爽的“吸金大法”。可是誰能料到，一年之后市場發(fā)生驚天逆轉(zhuǎn)，同樣是捂盤，初衷卻是南轅北轍。
與一年前捂盤惜售不同的是，相江公寓式的“捂盤”行為，是開發(fā)商應(yīng)對市場困境而作出的無奈選擇。之前開出的房源成交寥寥，后面的新推房源卻接踵而來，就像是過去的債還沒還清，新的債主又催上門來了。怎么辦呢？只能控制銷售節(jié)奏，分流可售房源，減少銷售壓力。
這種方法顯然是下下策。把本該一次性推向市場的房源放到明年去賣，等于是把壓力延后到了明年。除非明年的市場行情明顯轉(zhuǎn)暖(目前看來這樣的可能性微乎其微)，否則根本于事無補(bǔ)，無法從根本上解決問題。
從捂盤惜售到無奈捂盤，這真實(shí)反映了調(diào)控之后樓市行情的巨大變化。企業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，利潤的產(chǎn)生，無不依賴產(chǎn)品銷售。只有將產(chǎn)品賣出去了，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前形勢下對多數(shù)房產(chǎn)商而言，“以價(jià)換量”才是王道，也是房產(chǎn)商最好的生存之道。至于其他各類伎倆，都無非是雕蟲小技，不能力挽狂瀾。當(dāng)然從政策層面而言，能夠有力破解當(dāng)前樓市銷售困境的，要么取消“限購”政策，要么放寬放貸政策，但是這一政策何時(shí)轉(zhuǎn)向還不得而知，開發(fā)商不應(yīng)抱太大幻想，而應(yīng)重點(diǎn)放在自身的努力上。
最后要說說管理部門。當(dāng)年開發(fā)商因?yàn)橄鄱姹P，這種行為損害了購房者的利益，因此管理部門出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，對這種行為進(jìn)行處罰，自然是大快人心。可如今捂盤惜售行為已不復(fù)存在，可相江公寓式的無奈捂盤行為卻有可能大規(guī)模出現(xiàn)。杭州透明售房網(wǎng)的投訴平臺(tái)上，已有多個(gè)樓盤出現(xiàn)類似行為而遭到購房者投訴。這種行為究竟該如何定性？如果老辦法已經(jīng)不能適用新問題，那么這個(gè)老辦法是不是該與時(shí)俱進(jìn)，改一改呢？來源：今日早報(bào)