與今年政策面持續(xù)從嚴(yán)從緊、多地樓市成交大幅萎縮不同的是，房地產(chǎn)公司三季報(bào)顯示，地產(chǎn)大鱷們普遍賺得盆滿缽滿，似乎未受調(diào)控制約。它們究竟有何生存術(shù)，能在各種政策環(huán)境下旱澇保收？對(duì)樓市調(diào)控有何影響？新華社記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
房企業(yè)績兩極分化加劇
據(jù)萬科公布，前9個(gè)月萬科銷售面積841.2萬平方米，銷售額970.8億元，同比均增長35%以上。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，前10個(gè)月萬科的銷售額有望突破1000億元。保利地產(chǎn)的日子同樣過得不錯(cuò)，前9個(gè)月銷售額為572.75億元，同比大增38%。
從現(xiàn)金流來看，截至三季度末，萬科手中控制的貨幣資金高達(dá)339億元，比調(diào)控嚴(yán)厲的2008年三季度末多出140億元；保利地產(chǎn)擁有貨幣資金220億元，比年初增加近30億元；招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)的貨幣現(xiàn)金均比年初增加了20%以上。另外，中海、龍湖等大房企的現(xiàn)金流也比較充裕。
這與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售大勢(shì)密切相關(guān)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月，全國商品房銷售面積為71289萬平方米，同比增長12.9%，銷售額為39312億元，同比增長23.2%。
但這并不是全部。中小房企就沒那么幸運(yùn)了，一些企業(yè)的資金鏈捉襟見肘，另外一些企業(yè)正在悄無聲息地消失。一些項(xiàng)目用圍擋遮住、或者依然在施工，其實(shí)它們換了主人。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析，今年前10個(gè)月，樓市股權(quán)變動(dòng)頻繁，成規(guī)模的股權(quán)交易數(shù)量累計(jì)達(dá)到93宗，總交易額達(dá)到300.8億元，遠(yuǎn)超2010年全年84宗165.25億元的交易規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的并購態(tài)勢(shì)。保利地產(chǎn)日前發(fā)布公告稱，欲收購?qiáng)Z得北京地王海淀東升鄉(xiāng)地塊的世博宏業(yè)。
不過，即便是“萬保招金”等大房企，其存貨等指標(biāo)也顯示出企業(yè)遇到不小壓力，甚至近年來比較激進(jìn)的一些大房企如綠城則陷入了持續(xù)的破產(chǎn)傳聞中，逼得綠城董事長宋衛(wèi)平11月1日深夜寫下千字文予以否認(rèn)。
危機(jī)中的房企生存術(shù)
在取得較好業(yè)績的背后，大型房企們的財(cái)報(bào)中究竟透露出哪些生存術(shù)？
其一是深入三四線城市，由于這些城市未執(zhí)行限購，屬于相對(duì)的調(diào)控盲區(qū)，樓市處于量價(jià)齊升階段，因此開發(fā)商斬獲頗豐，也得益于此，全國商品房銷售額仍能同比增長。恒大地產(chǎn)銷售業(yè)績大增與其較早布局三四線城市關(guān)聯(lián)較大，而萬科、保利等去年在三四線城市大舉拿地。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，整體看，大型房企的資金鏈狀況要好于全行業(yè)，這與其注重在三四線城市布局規(guī)避限購令影響、調(diào)整產(chǎn)品類型密不可分。
其二是開發(fā)商以捂盤、暫停新增供應(yīng)加劇供需失衡，從而消化政策效力。萬科在三季報(bào)中指出，已經(jīng)預(yù)判到上半年市場(chǎng)整體推盤量相對(duì)較少。在北京樓市調(diào)控措施“京15條”出臺(tái)后，3月份北京僅有13個(gè)住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，4月份僅有11個(gè)住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，比去年同期大幅減少，這一局面延續(xù)了大半年。北京中原地產(chǎn)指出，大部分開發(fā)商延緩了開發(fā)節(jié)奏，人為減少了供應(yīng)量。“這種‘不合作’的方式，歷來是房地產(chǎn)開發(fā)商與調(diào)控政策博弈的利器”，漢碩國際管理學(xué)院中國城鎮(zhèn)化研究中心主任許子枋表示。
其三是減少拿地、縮減開工計(jì)劃、轉(zhuǎn)移投資。與去年相比，萬科、保利等在土地市場(chǎng)上明顯消極得多。萬科在三季報(bào)中表示，在目前的市場(chǎng)局面下，堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過、不可拿錯(cuò)”的審慎拿地原則。
其四是通過各種方式融資，甚至是不惜采取信托等高息融資。盡管信托融資成本較高，但今年地產(chǎn)信托融資總額大幅增加。據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)2000多億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。業(yè)界之所以不斷質(zhì)疑綠城破產(chǎn)，也與其通過信托高息融資有關(guān)。