“像霧”——在12月上旬舉行的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2011年年會(huì)上，不少業(yè)內(nèi)大腕表示看不清當(dāng)下走勢(shì)。幾天后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。會(huì)議同時(shí)提出要繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的投入，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放了怎樣的政策信號(hào)，房企在明年可能進(jìn)行怎樣的順勢(shì)應(yīng)對(duì)？專家和業(yè)內(nèi)人士就此進(jìn)行了探討。
政策信號(hào)符合預(yù)期
新京報(bào)：總的來看，你認(rèn)為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的有關(guān)表述釋放了怎樣的信號(hào)？你對(duì)明年樓市和企業(yè)處境有怎樣的總體判斷？
毛大慶：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”這一表態(tài)，再度體現(xiàn)了調(diào)控的決心，也符合萬科此前的判斷。截至目前，本輪調(diào)控已經(jīng)取得明顯成效。預(yù)計(jì)未來，自住購(gòu)房者將進(jìn)一步成為市場(chǎng)主流。作為企業(yè)，萬科會(huì)順應(yīng)政策和市場(chǎng)的趨勢(shì)，繼續(xù)堅(jiān)持面向城市普通購(gòu)房者的產(chǎn)品定位，積極促進(jìn)銷售。
范小沖：釋放的信號(hào)還是堅(jiān)定調(diào)控，鞏固成果，保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。明年至少是上半年，會(huì)延續(xù)現(xiàn)在的調(diào)控政策。
遇繡峰：我覺得這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，和之前相比沒有太大的變化，未來調(diào)控政策會(huì)保持下去。談到預(yù)期，市場(chǎng)上的需求肯定還是真實(shí)存在的，但在限購(gòu)政策下受到了比較大的影響，明年的市場(chǎng)情況并不樂觀。在價(jià)格方面，我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)很大幅度的波動(dòng)，因?yàn)樵诮衲旰芏囗?xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整，尤其是最近兩年拿地的項(xiàng)目，很多已經(jīng)接近成本價(jià)。明年市場(chǎng)上有可能會(huì)出現(xiàn)一些并購(gòu)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的情況。
李國(guó)平：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)方面的著墨不多，但是我覺得房地產(chǎn)的重要性還是非常高的，提的不多可能是因?yàn)楸容^敏感。這次講了要堅(jiān)持調(diào)控，大的放松是不可能的，不過還是比較微妙的，并沒有說強(qiáng)化、深化。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，可以說沒有好消息也沒有壞消息。但是對(duì)于開發(fā)商來講，沒有壞消息本身，可能就是個(gè)好消息了。
房企收縮趨勢(shì)明顯
新京報(bào)：萬科在今年率先提出“過冬論”。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，更多房企是否面臨過冬的問題，預(yù)計(jì)在拿地、融資、銷售等方面將有怎樣的策略？
毛大慶：本輪調(diào)控以來，行業(yè)的融資渠道明顯收緊，企業(yè)的資金來源更加依賴于銷售回款。由于主要城市的市場(chǎng)成交已經(jīng)大幅放緩，未來一段時(shí)期，行業(yè)的資金狀況確實(shí)不容樂觀。
過冬期間，萬科會(huì)堅(jiān)持現(xiàn)金為王的原則，積極賣樓，謹(jǐn)慎買地。公司不會(huì)停止拿地，但在拓展新項(xiàng)目方面會(huì)更加嚴(yán)格，堅(jiān)決貫徹“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”的方針。具體的規(guī)模要取決于未來的市場(chǎng)成交、銷售回款以及土地市場(chǎng)的情況。全年銷售額的多少，很大程度上取決于市場(chǎng)環(huán)境。未來市場(chǎng)的不確定性較大，萬科的態(tài)度是應(yīng)對(duì)重于預(yù)測(cè)，所以，公司不會(huì)設(shè)定固定的年度銷售目標(biāo)，而是會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況不斷對(duì)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
范小沖：金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)肯定還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)控。房企在拿地、融資等方面，從正常渠道獲得資金肯定會(huì)非常困難。資金會(huì)向投資回報(bào)率高的地方流動(dòng)，也會(huì)有資金通過各種途徑流向房地產(chǎn)，但是成本會(huì)高得多，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。
目前樓市還處于走低的過程。現(xiàn)在房企的應(yīng)對(duì)分為幾種，一種就是貓冬，盡快出貨以回籠資金，減少開支，熬到下一個(gè)周期再圖發(fā)展；另一類企業(yè)就是退出房地產(chǎn)行業(yè)；還有一些資金實(shí)力比較雄厚的企業(yè)，在反周期運(yùn)作，他們覺得這個(gè)時(shí)候土地的成本比較低，獲得項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。還有一些企業(yè)在進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
遇繡峰：如果明年市場(chǎng)持續(xù)低迷，那么企業(yè)收縮就是一個(gè)必然的趨勢(shì)。當(dāng)需求出現(xiàn)較大幅度下降的時(shí)候，供應(yīng)肯定也要隨之調(diào)整。對(duì)于未來中長(zhǎng)期市場(chǎng)的情況，我還是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度的。