此外，有關(guān)海云臺項目配套六大主題公園的承諾也成為業(yè)主與煙臺萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司爭執(zhí)的焦點。
“利用20余萬平方米界外地，萬科精心打造六個主題公園。”海云臺銷售時的宣傳畫冊上這樣描述。
“可現(xiàn)在的銷售人員都不知道這6個主題公園了。”業(yè)主王先生說，9月1日，業(yè)主代表與煙臺萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司談判時，該公司副總經(jīng)理郭軍表示會按照約定把六大公園建好。
業(yè)主們不放心，要求煙臺萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就此出一個會議紀(jì)要，把有關(guān)六大公園的承諾落在紙上，但未獲得煙臺萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的支持。
煙臺萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌經(jīng)理馬艾娜告訴本報記者，這六大主題公園不在開發(fā)項目內(nèi)，是市政的配套工程，只不過是交給萬科來建設(shè)。“公司并不打算把這個落在紙上，不會在合同以外出具這樣的東西。”
業(yè)主最關(guān)心的問題都沒有得到滿意的答復(fù)，矛盾被激化。業(yè)主們開始持續(xù)地到售樓處堵門、打橫幅、貼標(biāo)語，甚至在售樓處吃吃喝喝。
9月4日、11日，雙方一度還發(fā)生了肢體沖突。
9月6日，煙臺萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出公告稱：我們?nèi)绻腥秉c與錯誤，一定會承擔(dān)責(zé)任，決不推卸掩飾。但沒有法律與合同依據(jù)的訴求，我們不會因為受到非理性行為的壓力而作出無原則的讓步。
預(yù)售制變種成融資工具
在煙臺萬科海云臺項目的部分業(yè)主看來，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因為這是期房。
不僅這個項目，在全國各地，由商品房預(yù)售制引發(fā)的投訴和矛盾層出不窮。
我國房地產(chǎn)市場采取預(yù)售制度以來，預(yù)售商品房價格波動，質(zhì)量與廣告宣傳、設(shè)計規(guī)劃不符，延期辦證、延期交房，甚至項目爛尾的事情在全國各地輪番上演。
在偉業(yè)我愛我家集團副總胡景暉看來，預(yù)售制度最大的問題就在于開發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)。相比現(xiàn)房銷售，預(yù)售制讓開發(fā)商有了捂盤惜售、延遲建設(shè)等的可能。
預(yù)售制下，開發(fā)商有了空手套白狼的能力。房子還沒建好就可以售出實現(xiàn)資金回籠，繼而可以抽出資金進行別的項目的開發(fā)建設(shè)。
用胡景暉的話說，正是由于預(yù)售制，開發(fā)商可以6個鍋蓋蓋10口鍋。而對消費者來說，錢已經(jīng)付了，房子還沒拿到手，風(fēng)險卻先扛了起來。
“這些年我國城市化進程很快，房地產(chǎn)市場的需求量很大，開發(fā)商處于強勢地位，消費者沒有辦法在購房合同上與開發(fā)商進行談判。”胡景暉說，實際造成了雙方的不公平。
而按照劉俊海的說法，預(yù)售制是把購房風(fēng)險向消費者轉(zhuǎn)移的方式，這種游戲規(guī)則對消費者明顯不利。
“我國的商品房預(yù)售制來自香港，但與香港并不一樣。”中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜說。她提供的資料顯示，商品房預(yù)售制度并非中國獨有，在美國、英國、日本、韓國、馬來西亞等國家和地區(qū)都存在，是與現(xiàn)房銷售并存的一種住宅銷售方式。
但是，在這個制度的具體操作模式上，我國與其他國家和地區(qū)完全不一樣。
在香港，購房者只需要支付所買住宅全價款5%～10%的定金。日本的購房者只需要支付10%的定金。韓國購房者支付全房價款的20%~30%，且可以在一年內(nèi)分期支付。美國通常是支付1萬元定金。剩下的房款等到交房的時候才結(jié)清。
不僅如此，對開發(fā)商收到的預(yù)售款也有嚴(yán)格監(jiān)管。比如在香港，預(yù)售款收入與開發(fā)企業(yè)自有資金賬戶實施分離，銀行依據(jù)開發(fā)企業(yè)的工程進度對預(yù)售款的使用和規(guī)模進行審批。
但在我國內(nèi)地，購房者則需要一次性向開發(fā)商支付所有房款。開發(fā)商對預(yù)售款的使用缺少監(jiān)管。