“八二憲法”第十條規(guī)定：城市土地國有，允許集體土地進(jìn)入城鎮(zhèn)建設(shè)；明確規(guī)定集體土地轉(zhuǎn)為國有土地必須經(jīng)過土地征收。這是不合理的，城市土地在哪里，哪些是城市土地？城市土地年年都在擴(kuò)大，而且城市數(shù)量也是在增加的，1982年我國有240多個(gè)城市，現(xiàn)在有600多個(gè)城市，城市的擴(kuò)張?jiān)斐杉w土地國有化，完全剝奪了集體土地所有權(quán)。現(xiàn)在的政策要求在城市規(guī)劃圈內(nèi)的集體土地不準(zhǔn)入市，因?yàn)橐ＷC城市土地國有這個(gè)性質(zhì)，從而造成城中村的集體土地就不能入市只能征收，城市的郊區(qū)、馬上就要變成城市的農(nóng)村也不能入市，必須征收，征地價(jià)格又低，當(dāng)然農(nóng)民就不愿意了。
所以我建議，城市土地可以國有也可以集體所有，為什么在集體所有的土地上就不能建城市呢？城市的住宅用地、學(xué)校用地完全可以在集體土地上建。要集體土地入市第一個(gè)條件必須修法，明確集體土地、集體建設(shè)用地的所有權(quán)和使用權(quán)。第二條要明確集體土地入市的市場規(guī)則、怎么交易，把城市房地產(chǎn)管理法修改成城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場管理法。
南都：現(xiàn)在政府的擔(dān)心是什么呢？
鄭振源：政府擔(dān)心一放開集體入市就亂套了，村里頭農(nóng)民都來建房了，就管不住了。其實(shí)這個(gè)問題是可以解決的，在建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體土地市場同時(shí)必須建立一套適應(yīng)這個(gè)市場配置的調(diào)控措施。首先要加強(qiáng)規(guī)劃管理，但是規(guī)劃不是現(xiàn)在指標(biāo)控制式的規(guī)劃，必須做成市場經(jīng)濟(jì)式的公眾參與式的規(guī)劃。還可以通過收稅來調(diào)控土地管理，占用耕地要收取耕地占用稅，房子買多了要征房產(chǎn)稅。
允許集體土地入市最大的影響就是地方政府的賣地財(cái)政，現(xiàn)在地方政府提出許多宏大的城鎮(zhèn)化計(jì)劃，要建設(shè)多少個(gè)新區(qū)，就必須要搞征地拆遷，還有很多地方債務(wù)要靠土地出讓金來償還，這就逼地方政府靠征地賣地來籌集資金。所以搞新型城鎮(zhèn)化，財(cái)稅制度要改，避免地方政府對土地財(cái)政的依賴。
應(yīng)該為“小產(chǎn)權(quán)房”正名
南都：你怎么看待小產(chǎn)權(quán)房的問題？
鄭振源：小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是一個(gè)誘致性的制度變遷。土地制度變遷有兩種辦法，一個(gè)是上面強(qiáng)制性的，一個(gè)是地方自發(fā)合理的誘致性制度變遷。聯(lián)產(chǎn)承包制、國有土地批租等做法原先都是違法的，是地方先這么做了，后來土地管理法才肯定。禁止集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使城郊1985年來大量為農(nóng)民工和外來人口建造的廉租房、廉價(jià)房成為違法的“小產(chǎn)權(quán)房”，遭到取締，這實(shí)際上減少了城市廉租、廉價(jià)房的供應(yīng)，抬高國有土地上的房價(jià)，不利于解決農(nóng)民工的住房問題。
小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上就是集體土地用來建商品房或廠房，用這個(gè)方法解決了許多外來人口的住房問題。但國家沒有承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，就是因?yàn)檎獕艛嗤恋毓⿷?yīng)，所以把它變成非法的。
南都：治理小產(chǎn)權(quán)房可以選取的政策路徑是什么？
鄭振源：按照中共十七大和物權(quán)法平等保護(hù)物權(quán)的原則，給予集體土地設(shè)定并處分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利，給予宅基地使用權(quán)人處分宅基地的權(quán)利，使“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，去掉“小產(chǎn)權(quán)房”的惡名。對違背城鎮(zhèn)規(guī)劃侵占公共設(shè)施用地的加以拆建改造，但拆除房屋要給予成本價(jià)的補(bǔ)償；在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)建房的補(bǔ)交城市維護(hù)建設(shè)稅；對占用耕地的補(bǔ)交耕地使用稅；出讓轉(zhuǎn)讓集體土地房地產(chǎn)的補(bǔ)交契稅，并補(bǔ)交與國有土地同樣的土地增值稅，但沒有理由補(bǔ)交出讓金，因出讓金是建設(shè)用地使用權(quán)的租金，集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)屬于農(nóng)民集體，其出讓金應(yīng)歸農(nóng)民集體所得而沒有理由上交國家；農(nóng)民出租、轉(zhuǎn)讓房屋的繳納個(gè)人所得稅。在交齊應(yīng)交稅金后，準(zhǔn)予登記，發(fā)給土地使用證和房產(chǎn)證，將所謂“小產(chǎn)權(quán)房”納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，作為國有土地保障房的有益補(bǔ)充。