養(yǎng)老地產(chǎn)盡管市場前景被普遍看好，但目前在國內(nèi)的發(fā)展應該算是剛剛起步不久，有一些開發(fā)商更是打著養(yǎng)老的概念去圈地。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍呈現(xiàn)出混亂的起步狀態(tài)。
養(yǎng)老地產(chǎn)自身存在著資金回籠慢、回報周期長、利潤率低過常規(guī)物業(yè)、運營模式復雜的諸多特點。有業(yè)內(nèi)人士擔心，住宅市場調(diào)控之后，開發(fā)商不斷尋找平衡住宅市場風險的產(chǎn)品，寫字樓、商業(yè)、綜合體、旅游地產(chǎn)紛紛被當作圈地融資的概念工具，反復熱炒。如今養(yǎng)老地產(chǎn)被推上了風口浪尖，會不會再度成為圈地融資游戲中的工具？
有地產(chǎn)界人士甚至直言，養(yǎng)老地產(chǎn)在過去5年內(nèi)都停留在開發(fā)商從政府拿地的概念，因為打了養(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業(yè)和政府的合謀。
有業(yè)內(nèi)人士總結，目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著五大發(fā)展困境，包括政策優(yōu)惠無保障、新興市場不穩(wěn)定、投資額高、回收期長、物管要求高等。
對于急速發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)來說，目前政策支持相對較為缺乏，開發(fā)商從拿地、建設與經(jīng)營階段，往往都是一頭霧水，或是只是打著“養(yǎng)老”的旗號。養(yǎng)老地產(chǎn)盡管前景看好，但其巨大的投入和緩慢的收益，使得其發(fā)展需要依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養(yǎng)老地產(chǎn)進行一定的優(yōu)惠。而國內(nèi)除部分地區(qū)外，尚無明確政策表示可以對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。
養(yǎng)老地產(chǎn)的投資額高且回收期長也是制約其發(fā)展的一大困境，養(yǎng)老地產(chǎn)由于消費群體的特殊性，求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3。此外，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心等大量的醫(yī)護及配套設施設備，對企業(yè)來說是很重的負擔。此外由于老年人的入住，也要求其有更加完善的后期物業(yè)服務，包括為老年人提供管家式服務。
配套不完善服務待提升
豐富的自然資源和良好的生態(tài)環(huán)境自然是惠州養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大先天優(yōu)勢，一些樓盤也傍著這些資源，打造了一個個“超級大盤”，里面包括了各種運動場所和相關會所等，“硬件”條件有了，“軟件”如何跟上就是一個問題。
有業(yè)內(nèi)人士指出，完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)初期必備的要素。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是養(yǎng)老服務業(yè)，并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，所以需要打造一種可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營模式。
現(xiàn)代服務業(yè)是目前惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個軟肋，跟深圳、廣州等地相比，惠州的現(xiàn)代服務業(yè)還有較大的提升空間。在養(yǎng)老服務方面，惠州目前欠缺相關的養(yǎng)老服務場所，缺乏照顧老人的高級護理人員，這曾經(jīng)引發(fā)了惠州多位市人大代表的共同呼吁。惠州的老齡產(chǎn)業(yè)也較為薄弱，市面上常見的老齡相關產(chǎn)業(yè)更多是集中在保健品推介和旅游方面。
另一備受關注的則是養(yǎng)老地產(chǎn)的配套問題，目前惠州以養(yǎng)老概念推介地產(chǎn)項目的多是一些旅游地產(chǎn)項目，這些項目基本位于羅浮山、南昆山和巽寮灣等旅游景區(qū)，這些地方目前均存在生活配套仍不完善的問題，比如缺乏相應的醫(yī)療或娛樂的場所等。
深圳退休老人張先生去年去過大亞灣區(qū)海邊一樓盤踩盤，該樓盤每平方米5000多元的價格令張先生十分心動，他目前和兒女擠在深圳一套五六十平方米的房子里，退休后他打算和老伴搬出去住，但現(xiàn)場看了后，張先生發(fā)現(xiàn)項目周邊幾乎沒有購物市場、健身場館和醫(yī)療機構等生活配套，出行也不方便，他只好放棄了。
惠州眾多旅游地產(chǎn)項目目前入住率較低，配套的不完善讓很多人望而卻步，更多的是拿來投資或是周末用來休閑度假。