近幾個月來，京滬深蘇杭等一二線城市相繼誕生“地王”，但受金融、銀行、經(jīng)濟(jì)基本面等國際國內(nèi)多重因素影響，房地產(chǎn)市場仍持審慎樂觀。與此同時(shí)，旨在平抑房價(jià)的“限價(jià)地”政策也在一些城市推出，業(yè)界人士表示，“限價(jià)地”與“地王”輪番上演需要區(qū)別對待。
“瘋狂的地價(jià)”輪番上演
從今年7月開始，“地王”已成為房地產(chǎn)市場的高頻詞，一些民營房地產(chǎn)企業(yè)則表示，當(dāng)前土地供應(yīng)日趨緊張，盡管不能直接參與“拿地”，但更多會選擇與“地王”合作開發(fā)的形式參與新一輪的房地產(chǎn)熱潮。
受“地王效應(yīng)”影響，樓市預(yù)期看漲。北京、南京、天津、青島、昆明等多個城市出現(xiàn)的“日光盤”現(xiàn)象便是一大有力印證。
數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了6月份的“錢荒”后，金融機(jī)構(gòu)去杠桿之勢持續(xù)，對房地產(chǎn)資金來源影響重大的開發(fā)貸和按揭貸都在收縮；外圍QE退出預(yù)期加強(qiáng)，熱錢正流出新興市場，香港樓市已先行下跌。
“地王”項(xiàng)目開發(fā)，需要充足的現(xiàn)金流，在信貸收緊的背景下，資金鏈一旦斷裂，“地王”或許會變成“燙手山芋”。歷史經(jīng)驗(yàn)也證明，“地王”閑置現(xiàn)象并不少見。
值得注意的是，最近一個月，李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)[簡介 最新動態(tài)]以及和記黃埔相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小V州西城都薈廣場和停車場、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓，涉及金額約為410億港元。“精明的李嘉誠拋售是一個信號，小心了！”萬科[簡介 最新動態(tài)]董事長王石評論道。
高端有市場低端有保障
記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期頻繁出現(xiàn)的“地王”，仍需要區(qū)別對待。總標(biāo)價(jià)為217.7億元的上海徐家匯中心項(xiàng)目，其項(xiàng)目業(yè)態(tài)是五星級酒店、超甲級寫字樓、酒店公寓、文化娛樂等，屬于商業(yè)地塊。而杭州、蘇州誕生的地王，則是住宅地塊。
有銀行人士分析說：“在京蘇杭拿下的這些地王，規(guī)劃都是做豪宅，因?yàn)楹勒推胀ㄉ唐贩坎豢赏斩Z，其價(jià)格并不由成本決定，開發(fā)商相信這些有錢人完全有這個購買力。”
然而，與“地王”相反的是，一些城市卻推出“限價(jià)地”競拍。近年來，北京、廣州、武漢等地都出臺了“限房價(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競房價(jià)”“限地價(jià)、競保障房配建”等土地出讓創(chuàng)新模式，通過讓渡土地出讓的超常規(guī)受益，抑制房價(jià)過快上漲，平衡市場預(yù)期。以本月4日恒大地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]以40.4億元拍下的北京首宗“限房價(jià)競地價(jià)”地塊為例，根據(jù)北京市國土資源局公告，該宗地居住用的商品住房銷售限價(jià)為1.9萬元／平方米，單套住房總價(jià)不得超過200萬元，同時(shí)還得配建公租房。
“限價(jià)地”并非中國獨(dú)有。有媒體報(bào)道，在韓國，就有開發(fā)商拿下土地，70%用于開發(fā)保障房，30%用于商品房，同時(shí)還規(guī)定銷售利潤不能超過6%。
一面是調(diào)控房價(jià)的壓力巨大，另一方面是土地財(cái)政的依賴難消。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“限價(jià)地”與“地王”互現(xiàn)將成為未來土地市場的主流。“限價(jià)地”在一定程度上延緩房價(jià)上漲的沖動，滿足中低收入的住房需求；而市場化形成的“地王”，一定程度上補(bǔ)充了財(cái)政收入，也使政府有更多資金反哺保障房。
多方合力建長效調(diào)控機(jī)制
業(yè)內(nèi)專家紛紛表示，“地王潮”的出現(xiàn)，是利用了樓市短期行政化調(diào)控弱化、長效機(jī)制尚未建立的空檔期，而這個空檔期有多長，無人知曉。