在銀行放貸沒(méi)有完全“松綁”的前提下，目前買房貸款怎樣才能快點(diǎn)？在首套房貸款政策利好還沒(méi)有大面積來(lái)臨前，面對(duì)買房過(guò)程中的各種難，究竟該如何解決？怎樣合理置業(yè)、避開風(fēng)險(xiǎn)？
【網(wǎng)絡(luò)調(diào)查】購(gòu)房者患上“貸款焦慮癥”
近期，某網(wǎng)絡(luò)針對(duì)鄭州首次購(gòu)房的80后做過(guò)一個(gè)調(diào)查，共收到有效票300余票，算是較為全面地反映了目前80后買房者心中的糾結(jié)。
這次的網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查出現(xiàn)了一個(gè)頗為“戲劇性”的現(xiàn)象，對(duì)貸款難、利率上調(diào)導(dǎo)致買房成本增加的關(guān)注度，居然超過(guò)了對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注度，穩(wěn)居“80后買房難在哪里”這一選項(xiàng)的首位，其中，七成的購(gòu)房者認(rèn)為遲遲買不到房子，因?yàn)殂y行貸款利率上浮，原來(lái)市場(chǎng)上常見(jiàn)的8.5折優(yōu)惠絕跡；而無(wú)論是商業(yè)銀行貸款還是公積金貸款，辦理周期都至少要兩個(gè)月，而更多買房者稱自己得到的答復(fù)是需要等三五個(gè)月的時(shí)間。
“萬(wàn)一我現(xiàn)在遞上了資料，在等待房款的這段時(shí)間里，國(guó)家突然調(diào)整政策支持首次置業(yè)者，8.5折利率重回市場(chǎng)怎么辦，豈不是虧大了？”不少網(wǎng)友表達(dá)這樣的擔(dān)心。
調(diào)查顯示，和等候結(jié)婚的首套房置業(yè)者相比，二套房改善性需求的買房意愿不是那么迫切，但一方面卻難以抵擋開發(fā)商拋出的大尺度優(yōu)惠“誘餌”；另一方面為限購(gòu)以及高達(dá)60%的首付款比例而揪心。
“對(duì)普通的上班族來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的一套三房總房款一般在90萬(wàn)元左右，在東區(qū)、北區(qū)等一些熱門區(qū)域甚至要達(dá)120萬(wàn)元左右，這意味著二套房首付起步價(jià)就得50多萬(wàn)元，這可不是一年半載能攢出來(lái)的。”網(wǎng)友小卉說(shuō)。
【市場(chǎng)探訪】央行挺“貸”，鄭州利率仍居高
對(duì)于糾結(jié)中的剛需族來(lái)說(shuō)，最近市場(chǎng)上開始釋放出利好消息。不僅央行向各商業(yè)銀行提出了優(yōu)先滿足居民首套房貸、合理確定首套房貸利率水平及時(shí)審批和發(fā)放等明確要求；鄭州也出臺(tái)了《鄭州市個(gè)人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》，購(gòu)房可獲政策性擔(dān)保，此外，組合貸業(yè)務(wù)也將于6月正式啟動(dòng)，最高可貸70萬(wàn)元。
早在5月14日，央行就“喊話”，要求各銀行在現(xiàn)有資源下，優(yōu)先保障個(gè)人首套房貸款需求。時(shí)隔一個(gè)月的時(shí)間，記者對(duì)鄭州幾家商業(yè)銀行首套房貸利率進(jìn)行調(diào)查了解到，目前大部分銀行仍然首套房貸利率上浮10%-25%，更不用說(shuō)什么9折或8.5折利率了。
京廣路航海路附近一家銀行支行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，他們新房首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%~20%。建設(shè)銀行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們新房二手房貸款都做，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%以上，根據(jù)與開發(fā)商合作情況不同，各樓盤的貸款利率也會(huì)有所不同。桐柏路棉紡路附近的一家銀行房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該行的新房首套房貸利率上浮25%，二手房首套房貸利率上浮30%。
各家銀行均表示，現(xiàn)在銀行放款速度與以前相比沒(méi)有大的變化，還是得兩三個(gè)月，甚至更長(zhǎng)，快的也得一個(gè)月左右，如果剛好碰上銀行當(dāng)批貸款額度下來(lái)，發(fā)放速度也可能比較快。甚至有一家銀行表示，去年受理的申請(qǐng)，到現(xiàn)在貸款都還沒(méi)有發(fā)放。
多位商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人介紹，房貸政策已經(jīng)有所放寬，但本質(zhì)上來(lái)看，貸款利率水平是由市場(chǎng)決定的，而目前信貸市場(chǎng)的狀況與年初相比并未出現(xiàn)太大變化，各家銀行手中的信貸額度依然比較緊張，因此，房貸利率短期內(nèi)恐怕難以恢復(fù)到8.5折時(shí)代。
業(yè)內(nèi)人士指出，受互聯(lián)網(wǎng)金融以及市場(chǎng)資金狀況緊張的影響，銀行存款金額減少，導(dǎo)致貸款總量也無(wú)法上去，加上信貸政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化，各家銀行在房貸方面的投放金額減少，都導(dǎo)致銀行按揭貸款發(fā)放速度放緩。
【置業(yè)指南】備齊手續(xù)，警惕違約風(fēng)險(xiǎn)
采訪中，不少商業(yè)銀行工作人員提到，目前從審批到放款的時(shí)間盡管有所縮短，但其間購(gòu)房者往往還需要自己去交易中心辦抵押證，這也需要一定的辦理周期，所以，對(duì)首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵是要準(zhǔn)備齊所需的全部材料，才能既少跑冤枉路，又加快辦理時(shí)間。
“對(duì)首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，買房前要清算一下現(xiàn)有的‘現(xiàn)金流’，包括存款、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的股票等，根據(jù)這個(gè)考慮付款方式和所能支付的首付款，從而確定所購(gòu)買的房子的總價(jià)。”鄭州一家銀行個(gè)貸部經(jīng)理孫靜說(shuō)，切忌把所有的存款都用于購(gòu)房，因?yàn)橘I完房后，緊接著就要裝修房屋、置辦家具、家電等，這當(dāng)然也是一筆不小的開支。她的建議是，80后購(gòu)房時(shí)至少應(yīng)保留一半的存款。
還有，現(xiàn)在新房打出的“均價(jià)”與實(shí)際成交價(jià)格會(huì)有很大的差距，高層樓盤接近均價(jià)的戶型，一般處在4層或者5層，購(gòu)房者在買房前要通盤考慮。另外，根據(jù)她的經(jīng)驗(yàn)，家庭月收入的三分之一是房貸還款的警戒線，一旦超過(guò)了這個(gè)警戒線，可能會(huì)出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)绊懙郊彝サ纳钯|(zhì)量；在貸款年限上，以選擇15到20年較為適宜。“如果貸款年限過(guò)短，還款壓力就大。”孫靜說(shuō)。
而對(duì)于那些“賣一買一”的改善性需求購(gòu)房者，怎樣才能合理置業(yè)、避開風(fēng)險(xiǎn)呢？
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的孫杰介紹，現(xiàn)在二手房成交周期增加，如果掛牌價(jià)合理，平均一個(gè)半月才能成交，而郊區(qū)的房源需要的時(shí)間更長(zhǎng)，兩到三個(gè)月都未必會(huì)有買家接手；而且不是全部買家都能一次性付款，相當(dāng)部分還是要按揭買房，銀行現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房按揭審批放款的時(shí)間也很長(zhǎng)，有的拖三四個(gè)月。
“一套房從業(yè)主掛出信息到賣房款回到業(yè)主手里，很可能需要4到6個(gè)月不等。”孫杰說(shuō)，此外，因?yàn)椤斑B環(huán)單”成交太復(fù)雜，要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，連環(huán)單操作一定要透明化，買賣雙方把交易的時(shí)間、價(jià)格等談清楚，并在合同中寫清楚違約的責(zé)任，一旦發(fā)生問(wèn)題也能進(jìn)行維權(quán)。