6月25日，大興瀛海一宗宅地吸引了11家競(jìng)標(biāo)主體參與角逐，經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)爭(zhēng)之后，旭輝地產(chǎn)以2.25億元的總價(jià)和配建12600平方米自住房的代價(jià)摘得該地塊。該宗地的成交打破了北京50天土地市場(chǎng)零成交的局面，同時(shí)也拉開(kāi)了大興8宗地陸續(xù)成交的序幕。時(shí)隔5天之后，6月30日，大興龐各莊地塊再度引發(fā)爭(zhēng)搶?zhuān)罱K被旭輝聯(lián)合體以24.1億元的價(jià)格和宅地全部建限價(jià)房的代價(jià)收入囊中。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，大興相對(duì)較高的去化速度和發(fā)展前景吸引了眾多房企廝殺，這些地塊的供應(yīng)將為大興創(chuàng)造出更多的新興板塊，為購(gòu)房者提供更大的選擇范圍。
大興宅地引“廝殺”
“斷頓”50日之后的房企爭(zhēng)奪異常激烈，6月25日，大興一宗體量?jī)H為18958平方米的宅地吸引了11家競(jìng)標(biāo)主體參與競(jìng)爭(zhēng)，最終旭輝地產(chǎn)勝出。根據(jù)招標(biāo)文件，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)姜場(chǎng)村02-1-1地塊東至東區(qū)環(huán)路，南至府前街，西至國(guó)有用地邊界，北至規(guī)劃用地邊界，是一宗居住用地，掛牌出讓起始價(jià)為1.5億元。
對(duì)于該宗地最終的成交價(jià)格，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，刨除自住房，本地塊剩余的商品住宅只有6358平方米，即使按照100平米的中小戶(hù)型計(jì)算，也只有60套左右。平均商品房部分樓面價(jià)在1.6萬(wàn)/平方米左右，未來(lái)按照正常的商品房建安成本計(jì)算，成本售價(jià)在3萬(wàn)/平方米左右。目前區(qū)域內(nèi)的商品房成交價(jià)格在2.5萬(wàn)/平方米左右，但距離區(qū)域不遠(yuǎn)的亦莊河西區(qū)，整體均價(jià)已經(jīng)接近3.5萬(wàn)/平方米，而未來(lái)本地塊周?chē)鷮⒂卸嗟貕K出讓?zhuān)赡茉俅纬蔀橐粋�(gè)改善型住房的扎堆區(qū)域。
張大偉還表示，該宗地是區(qū)域內(nèi)系列土地供應(yīng)的開(kāi)始，獲得本宗土地，有利于企業(yè)在區(qū)域內(nèi)繼續(xù)拿地整體開(kāi)發(fā)，所以競(jìng)爭(zhēng)激烈。
5天之后，激烈的“肉搏”再度上演，大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)PGZ01-01、PGZ01-02地塊（原龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造項(xiàng)目1號(hào)地部分地塊）F3其他類(lèi)多功能、F2公建混合住宅用地（配建“限價(jià)商品住房”）進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。截至網(wǎng)上報(bào)價(jià)結(jié)束時(shí)間，該地塊共獲得了12次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，包括恒大、中駿、富力、碧桂園、萬(wàn)科、興展、k2、旭輝永同昌天恒聯(lián)合體以及首開(kāi)保利聯(lián)合體等競(jìng)標(biāo)主體均亮相競(jìng)標(biāo)。最終，經(jīng)過(guò)84輪競(jìng)爭(zhēng)之后，旭輝聯(lián)合體更勝一籌，以24.1億元的價(jià)格和宅地全部建限價(jià)房的代價(jià)摘得。
區(qū)域多宗地待出讓
根據(jù)北京市國(guó)土局的公告，包括近日成交的大興地塊，北京在斷頓50日之后共推出了11宗地塊，其中，房山區(qū)占據(jù)兩宗，1宗位于豐臺(tái)區(qū)，剩下的8宗均地處大興區(qū)，其中5宗住宅用地。
另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年前4個(gè)月，大興區(qū)僅實(shí)現(xiàn)一宗土地成交，從目前的情況來(lái)看，該區(qū)域開(kāi)始進(jìn)入集中推地階段。從具體地塊情況來(lái)看，由于大興區(qū)的成熟板塊黃村與天宮院都已近開(kāi)發(fā)完畢，土地出讓開(kāi)始轉(zhuǎn)向更為偏遠(yuǎn)的采育、龐各莊、瀛海等板塊。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，目前掛牌出讓中的黃村地塊，雖然是商業(yè)用地，但由于該區(qū)域住宅社區(qū)已成規(guī)模，且多已入住，對(duì)商業(yè)配套的需求較為渴望，因此黃村商業(yè)地塊也將受到較大關(guān)注。從歷史成交來(lái)看，該區(qū)域商業(yè)地塊成交也曾創(chuàng)出高價(jià)，2014年4月泰禾取得的兩宗黃村多功能用地樓面價(jià)就高達(dá)20000元/平方米左右，而本次掛牌的大興區(qū)新城北區(qū)DX00-0301-6001地塊的起始樓面價(jià)僅為8171元/平方米，預(yù)計(jì)將以高溢價(jià)成交。
事實(shí)上，北京的城市建設(shè)用地在逐步縮減。“隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)近十多年的快速發(fā)展，不僅城區(qū)土地已逐漸消化殆盡，就連郊區(qū)部分板塊也已逐漸完成規(guī)模開(kāi)發(fā)，例如大興黃村、房山長(zhǎng)陽(yáng)等。由于土地的不可復(fù)制性，未來(lái)可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地資源不斷減少，因此從長(zhǎng)期來(lái)看，北京土地供應(yīng)將出現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)。而由此造成的部分土地價(jià)格高企，也將大量資金不足的房企拒之門(mén)外。”任啟鑫說(shuō)。
大興銷(xiāo)售走好吸引房企進(jìn)駐
對(duì)于房企的爭(zhēng)搶?zhuān)瑯I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，土地供應(yīng)的稀缺與大興區(qū)去化前景的良好是該地塊受到追捧的主要原因。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，大興區(qū)推出的8宗土地當(dāng)中，只有一宗位于較成熟的黃村板塊，其他僅位于采育、瀛海、龐各莊等偏遠(yuǎn)板塊。不過(guò)由于土地供應(yīng)的稀缺，因此這些原本較為偏遠(yuǎn)板塊的宅地也成了“香餑餑”。
另外，大興區(qū)域的整體發(fā)展和良好的去化前景也讓房企信心滿(mǎn)滿(mǎn)。據(jù)亞豪統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，大興區(qū)純商品住宅成交出現(xiàn)梯次走高現(xiàn)象，整體價(jià)格也基本保持上漲勢(shì)頭。大興成交走高的原因一方面在于區(qū)域內(nèi)有多個(gè)板塊集中進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，包括亦莊、舊宮、黃村、天宮院、孫村，剛需、改善、高端多類(lèi)住宅產(chǎn)品齊頭并進(jìn)，大興區(qū)多組團(tuán)開(kāi)發(fā)、多產(chǎn)品供給的特點(diǎn)，購(gòu)房客群的覆蓋面更廣，因此成交量穩(wěn)步提升。另一方面原因則是由于大興區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的規(guī)劃較為合理所致。大興雖然形成了多個(gè)住宅組團(tuán)，但每個(gè)住宅組團(tuán)中在售項(xiàng)目并不多，供地的相對(duì)分散令每個(gè)住宅板塊的人口居住密度并不高，整體的居住舒適度也就因此得以保障。在這樣的合理規(guī)劃下，大興各板塊的購(gòu)房需求都較為穩(wěn)定，所以區(qū)域成交量才能夠平穩(wěn)上升。
密集出讓帶動(dòng)板塊發(fā)展
區(qū)域快速去化吸引著房企的同時(shí)，密集出讓的土地或?qū)⒔o大興的發(fā)展注入新的活力。
據(jù)任啟鑫介紹，當(dāng)前大興亦莊、舊宮、黃村、天宮院等傳統(tǒng)居住板塊的在售項(xiàng)目多已進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲，大量項(xiàng)目已經(jīng)入住，大興的住宅供地也開(kāi)始轉(zhuǎn)向此前住宅開(kāi)發(fā)量較少的新興板塊。這樣的供地特點(diǎn)有利于區(qū)域引進(jìn)多家房企，形成組團(tuán)開(kāi)發(fā)，將會(huì)迅速改善升級(jí)區(qū)域的整體發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)，新興板塊一旦拍出高地價(jià)，對(duì)于當(dāng)前交通、生活配套相對(duì)完善的傳統(tǒng)板塊在售項(xiàng)目的銷(xiāo)量也將形成促進(jìn)作用，進(jìn)一步推升區(qū)域樓市的回暖勢(shì)頭。
張大偉表示，從大興集中供應(yīng)看，大興區(qū)的住宅類(lèi)土地供應(yīng)依然不多。2013年來(lái)，大興區(qū)供應(yīng)帶有住宅屬性的土地合計(jì)18宗，占全市比例為11.43%，其他區(qū)域的土地供應(yīng)更加稀缺，對(duì)于大興來(lái)說(shuō)，8宗土地將在明年給區(qū)域內(nèi)帶來(lái)集中供應(yīng)量，緩解市場(chǎng)供需矛盾。
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北京上半年土地市場(chǎng)685億收官
京華時(shí)報(bào)訊（記者桂瑰）在大興兩宗地以33.8億元的價(jià)格成交之后，北京上半年的土地市場(chǎng)以685.49億元收官。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，包括北京在內(nèi)的全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市上半年的土地收入銳減，合計(jì)總出讓11813宗土地，成交土地出讓金7021.7億，同比2014年同期的10890億下調(diào)幅度達(dá)到了35.5%。從四大一線(xiàn)城市看，土地出讓金也出現(xiàn)了明顯的減少，合計(jì)出讓金在2015年上半年只有1655.64億，與2014年同期的2605億下調(diào)了36%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，供應(yīng)減少是全國(guó)主要城市出現(xiàn)成交減少的主要原因，包括北京等主要城市，雖然出讓土地大部分成交溢價(jià)率非常高，但因?yàn)閽炫仆恋孛黠@減少，造成了土地市場(chǎng)的降溫。“從北京市場(chǎng)看，土地供應(yīng) 不多，2015年上半年是有史以來(lái)供應(yīng)量最少的一年之一，從商品房住宅的供應(yīng)量看，1.5萬(wàn)套的供應(yīng)量也是歷史最少的半年。這種情況下，只要出現(xiàn)土地供應(yīng)，必然會(huì)有熱搶?zhuān)词惯^(guò)去大家認(rèn)為的非熱點(diǎn)地塊，非熱門(mén)屬性地塊上，也有熱搶出現(xiàn)。”
在張大偉看來(lái)，北京商品房市場(chǎng)不論是住宅，還是商住類(lèi)物業(yè)都已經(jīng)畸形化，房企搶地導(dǎo)致的樓面價(jià)上漲，超過(guò)了購(gòu)房者需求的上漲幅度，這種情況下，在未來(lái)樓市都有可能影響市場(chǎng)變化。
值得一提的是，房企回歸一線(xiàn)的態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯，在大興龐各莊地塊的競(jìng)標(biāo)中，出現(xiàn)了另外一家南方名企面孔——碧桂園。亞豪機(jī)構(gòu)郭毅表示，雖然首秀失敗，南方系知名房企紛紛進(jìn)京，說(shuō)明北京住宅市場(chǎng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)仍然具備較大吸引力。在全國(guó)樓市整體進(jìn)入“慢行道”之際，北京基于其政治經(jīng)濟(jì)因素成為為數(shù)不多的能夠繼續(xù)保持上漲動(dòng)力城市之一，因此也吸引了大量外地房企的進(jìn)京；除此之外，基于土地成本的上升，未來(lái)北京市場(chǎng)豪宅化的傾向已非常明顯，而豪宅產(chǎn)品對(duì)于品質(zhì)的要求更甚，因此擅長(zhǎng)精耕細(xì)作的南方名企此時(shí)進(jìn)京也有其特定考慮。
京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰