《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，在一次內(nèi)部交流會(huì)上，中交方面稱(chēng)，無(wú)論今后股權(quán)怎么變動(dòng)，中交都會(huì)給予綠城與股權(quán)相匹配的支持

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　動(dòng)蕩不安的綠城中國(guó)開(kāi)始著手穩(wěn)定中尋求爆發(fā)！10月中旬，在綠城中國(guó)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠城)與投資者的一次內(nèi)部交流會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南稱(chēng)，“到2017年，預(yù)計(jì)綠城銷(xiāo)售額將超過(guò)1000億元，銷(xiāo)售毛利率大幅提升。”

　　相對(duì)于萬(wàn)科、保利等房企晉級(jí)千億元陣營(yíng)的發(fā)展歷程，追逐1000億元，對(duì)于綠城來(lái)說(shuō)，或許意義頗為不同。經(jīng)歷了2009年銷(xiāo)售額直逼萬(wàn)科的風(fēng)光，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平發(fā)聲要在2011年銷(xiāo)售破千億元爭(zhēng)行業(yè)第一，以及2011年末命懸一線(xiàn)的資金危局，再到大股東幾經(jīng)“易主”，直至如今中交成為大股東的塵埃落定，綠城的千億元之路走得跌宕起伏。

　　敢于重提1000億元目標(biāo)，綠城需要謀變。“綠城正式提出，構(gòu)建以市場(chǎng)化為導(dǎo)向，以營(yíng)銷(xiāo)為龍頭的運(yùn)營(yíng)管控體系。”曹舟南稱(chēng)。

　　但是，過(guò)去的綠城，眾所周知，一直是以產(chǎn)品為導(dǎo)向的。

　　而擋在綠城追逐千億元夢(mèng)想之路上的障礙是，庫(kù)存壓力大、開(kāi)發(fā)成本高、管理架構(gòu)有待加強(qiáng)等問(wèn)題。“綠城已經(jīng)梳理了投資者的擔(dān)憂(yōu)，并著手做出改變，我相信，明年將成為綠城的爆發(fā)年。”曹舟南如是承諾。此外，中國(guó)交建執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)總監(jiān)傅俊元也在上述內(nèi)部交流會(huì)上直指綠城亟待解決的問(wèn)題，并為綠城未來(lái)的發(fā)展“支招”。

　　加速清理存貨

　　“庫(kù)存壓力大，這是綠城目前面臨的亟待解決的問(wèn)題，也是影響綠城下一步整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)的重要因素。”傅俊元直言。

　　根據(jù)2015年上半年數(shù)據(jù)，綠城管控項(xiàng)目存量房源(特別是單價(jià)高、總價(jià)高、成本高房源)去化速度緩慢，影響資金流動(dòng)效率。目前庫(kù)存房源去化周期平均為25個(gè)月左右。其中，較難去化房源(存量時(shí)間大于12個(gè)月)，去化周期預(yù)期為26個(gè)-35個(gè)月。

　　事實(shí)上，三、四線(xiàn)城市布局過(guò)多，存量房源難以消化確實(shí)拖了綠城的后腿。今年年初，綠城在銷(xiāo)售端口首先做的是盤(pán)整庫(kù)存和營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，做出的第一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略是加快清理三、四城市存貨。據(jù)綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理樓明霞透露，目前三、四線(xiàn)城市存量房源占比在30%-45%之間，而降至25%以?xún)?nèi)是綠城的“理想設(shè)計(jì)”。

　　對(duì)此，曹舟南直言，綠城的營(yíng)銷(xiāo)20年來(lái)到底存在哪些問(wèn)題？在淺層次方面，在宏觀(guān)調(diào)控之前，綠城的產(chǎn)品定位錯(cuò)了，戶(hù)型偏大，總價(jià)偏高，把相當(dāng)一部分客群擋在了綠城門(mén)外。但經(jīng)過(guò)幾年運(yùn)營(yíng)之后，暴露了更深層次問(wèn)題，端口表現(xiàn)為營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題，本質(zhì)卻表現(xiàn)在大前期的合作問(wèn)題。比如說(shuō)，綠城絕大多數(shù)項(xiàng)目是與合作方合作的，與合作方的利益訴求有不同交集，導(dǎo)致存貨去化較難。

　　鑒于此，綠城今年年初即盤(pán)整存量房源和補(bǔ)倉(cāng)貨源，從銷(xiāo)售端口重新布置各項(xiàng)指標(biāo)。據(jù)曹舟南透露，預(yù)計(jì)明年的銷(xiāo)售指標(biāo)是850億元。到2017年末，預(yù)計(jì)綠城中國(guó)的銷(xiāo)售額將超過(guò)1000億元，銷(xiāo)售毛利率大幅提升，現(xiàn)有項(xiàng)目存量基本完成換倉(cāng)，一線(xiàn)城市和重點(diǎn)城市的戰(zhàn)略布局基本成型，市場(chǎng)占有率大幅提高。開(kāi)發(fā)、代建、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊完整成型，投資、資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)有實(shí)質(zhì)性改善。

　　值得一提的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地走訪(fǎng)綠城在杭州的樓盤(pán)錢(qián)塘明月發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目為綠城與九龍倉(cāng)的合作項(xiàng)目，股權(quán)比例為50%：50%，綠城操盤(pán)并擁有并表權(quán)。據(jù)該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露，錢(qián)塘明月2014年底對(duì)外銷(xiāo)售，至今已實(shí)現(xiàn)約20億元銷(xiāo)售額。“集團(tuán)年初給我們的目標(biāo)是13億元，當(dāng)時(shí)壓力較大，但杭州市場(chǎng)二季度開(kāi)始轉(zhuǎn)好，現(xiàn)在已經(jīng)超額完成了。”

　　據(jù)綠城中國(guó)公告顯示，今年前三季度，綠城累計(jì)合同銷(xiāo)售額為454億元。據(jù)曹舟南透露，已完成年度目標(biāo)的70%。而據(jù)綠城某內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，在杭州，綠城今年計(jì)劃完成200億元合同銷(xiāo)售額。

　　但令業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，綠城為了清理庫(kù)存，會(huì)不會(huì)降價(jià)？“動(dòng)價(jià)格策略不是最佳措施，今年綠城基本上沒(méi)有做傾銷(xiāo)。”樓明霞稱(chēng)。

　　更重要的是，為了構(gòu)建以營(yíng)銷(xiāo)為龍頭的運(yùn)營(yíng)管控體系，曹舟南稱(chēng)，綠城將于近期討論正式構(gòu)建大運(yùn)營(yíng)體系，即，將運(yùn)營(yíng)管理部與營(yíng)銷(xiāo)管理部合并，組成大運(yùn)管理部，以促進(jìn)綠城的市場(chǎng)化。

　　然而，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)橐誀I(yíng)銷(xiāo)為龍頭，向市場(chǎng)化變革后，投資城市戰(zhàn)略布局和拿地策略都將隨之變化。　　

　　加大一線(xiàn)城市投資權(quán)重

　　綠城的優(yōu)勢(shì)在于做高端產(chǎn)品，而高端產(chǎn)品在一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市才能加快周轉(zhuǎn)速度，提升現(xiàn)金回流比例。

　　對(duì)此，傅俊元直言，綠城未來(lái)應(yīng)聚焦一線(xiàn)城市標(biāo)桿性項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資權(quán)重，側(cè)重二、三線(xiàn)重點(diǎn)核心城市(比如杭州、南京、濟(jì)南、青島、合肥、重慶、福州廈門(mén)、南昌、昆明等)、提高新興潛力城市的短平快項(xiàng)目投資權(quán)重，嚴(yán)控非重點(diǎn)城市、低收益、長(zhǎng)周期項(xiàng)目的投資。盡快落地高周轉(zhuǎn)、高效益項(xiàng)目，合理變現(xiàn)酒店等資產(chǎn)，加大資產(chǎn)流動(dòng)性。

　　而在產(chǎn)品線(xiàn)方面，綠城也將一改集中做高端，基本不涉足剛需產(chǎn)品的產(chǎn)品線(xiàn)定位，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)短結(jié)合，既要做中高端項(xiàng)目，也要做一些能夠加快周轉(zhuǎn)的短平快產(chǎn)品，提升市場(chǎng)占有率。

　　“投資布局轉(zhuǎn)向重點(diǎn)城市，包括北京、上海、杭州、廣州、深圳等14個(gè)城市”，曹舟南證實(shí)道，未來(lái)綠城將把投資嚴(yán)控在這14個(gè)城市范圍內(nèi)，并且設(shè)立兩個(gè)原則性投資門(mén)檻，第一要并表，要么不投資，投資則必須要絕對(duì)控股；第二則要操盤(pán)，發(fā)揮品牌溢價(jià)能力。

　　而在新增土地儲(chǔ)備方面，綠城想要大規(guī)模且快速打開(kāi)一線(xiàn)城市拿地的局面，尤其是在北京拿地，或許還有一定難度。按照綠城現(xiàn)在自身情況來(lái)看，一方面受制于三、四線(xiàn)城市庫(kù)存高，部分資產(chǎn)沉淀在酒店等持有物業(yè)中，現(xiàn)金流和資產(chǎn)流動(dòng)性需提升；另一方面受制于凈資產(chǎn)負(fù)債率不能超過(guò)90%。按照這樣的原則，尤其在一線(xiàn)城市拿地，“拼”對(duì)綠城是不利的。

　　曹舟南直言，“在支撐明年銷(xiāo)售規(guī)模和在現(xiàn)金流、負(fù)債率、利潤(rùn)增長(zhǎng)等指標(biāo)可控的情況下，綠城再下手拿地。”

　　雖然曹舟南對(duì)花大價(jià)錢(qián)拿地較為謹(jǐn)慎，但大股東中交集團(tuán)則比較積極。傅俊元稱(chēng)，中交的“造地”能力較強(qiáng)，包括擁有通過(guò)填海造地等方式獲得的土地資產(chǎn)，“中交有很多地可以與綠城一起開(kāi)發(fā)。”

　　而據(jù)綠城內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，上海和華南地區(qū)是中交集團(tuán)土地儲(chǔ)備量較大的地區(qū)，未來(lái)綠城將在這些區(qū)域與中交合作開(kāi)發(fā)。

　　除此之外，海外市場(chǎng)也是綠城關(guān)注的擴(kuò)張區(qū)域。中交房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理、綠城中國(guó)執(zhí)行董事、綠城房產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)透露，中交集團(tuán)在海外130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)有子公司或者辦事處，雖然不是所有國(guó)家都適合綠城去做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但仍存在在適合國(guó)家進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)的可能性。

　　事實(shí)上，銷(xiāo)售規(guī)模的擴(kuò)張確實(shí)能為企業(yè)帶來(lái)“話(huà)語(yǔ)權(quán)”，尤其在進(jìn)入新城市的時(shí)候，但在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中，土地紅利盡失，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，其導(dǎo)致的是房企盈利水平的普遍下降，而在這一大勢(shì)下，萬(wàn)科、綠地等龍頭房企甚至也難以跳出“圈外”。

　　鑒于此，試水輕資產(chǎn)、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)成為房企提升利潤(rùn)率的“法寶”。

　　做強(qiáng)代建提升利潤(rùn)

　　“綠城2010年就提出了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即拓展了綠城的代建開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在已經(jīng)有成熟的盈利模式。”曹舟南稱(chēng)，2010年的綠城，當(dāng)時(shí)最大的問(wèn)題是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，在快速發(fā)展期中，基本上每次宏觀(guān)調(diào)整都讓綠城遭受到了很大沖擊。因此，宋總(宋衛(wèi)平)考慮成立代建公司。

　　“出于在不提高負(fù)債的情況下，綠城要怎樣盡快地發(fā)展規(guī)模的考慮，以及2009年末所有行業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入地產(chǎn)卻無(wú)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的市場(chǎng)背景下，綠城認(rèn)為代建市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，有高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模，因此成立了代建公司”。曹舟南回憶道。

　　在行業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越低，收益率趨于虧損的市場(chǎng)環(huán)境下，輕資產(chǎn)模式備受關(guān)注。2015年9月23日，綠城以?xún)蓚�(gè)輕資產(chǎn)公司為基礎(chǔ)成立了代建集團(tuán)，即綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，截至目前，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)受托管理項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)，總建設(shè)面積達(dá)1700萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售銷(xiāo)售額1300億元，預(yù)計(jì)代建總收入超過(guò)45億元。

　　更重要的是，在綠城后年實(shí)現(xiàn)千億元目標(biāo)的計(jì)劃中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入可能達(dá)到800億元，而另外200億元?jiǎng)t靠代建業(yè)務(wù)和其他管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)。

　　“中交集團(tuán)成為綠城大股東后，中交的一些業(yè)務(wù)將交給綠城代建，尤其在海外市場(chǎng)，代建業(yè)務(wù)將是綠城重要布局區(qū)域。”綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)總經(jīng)理李軍向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是透露。

　　值得注意的是，代建業(yè)務(wù)納入綠城體系后，宋衛(wèi)平的藍(lán)城將何去何從，兩方是否會(huì)涉及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)？綠城某內(nèi)部人士向本報(bào)記者透露，因?yàn)樯婕肮蓹?quán)歸屬，綠城的代建業(yè)務(wù)和藍(lán)城的代建業(yè)務(wù)目前還未觸及到合并問(wèn)題，但兩方各有業(yè)務(wù)板塊，并不涉及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

　　不過(guò)，盡管綠城加快了輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張速度，但過(guò)去的動(dòng)蕩不安仍反映在了綠城2015年的中報(bào)中。據(jù)綠城中國(guó)2015年中期業(yè)績(jī)顯示，今年上半年綠城附屬公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷(xiāo)售毛利率為22.1%，較2014年同期的24%有所下降。另外，上半年綠城實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占利潤(rùn)為5.19億元，較2014年同期的6.13億元減少15.3%。

　　實(shí)際上，這也是投資者關(guān)注的問(wèn)題。對(duì)此，孫國(guó)強(qiáng)稱(chēng)，中報(bào)不好看有多方原因，除了整個(gè)行業(yè)毛利潤(rùn)下滑外，綠城也有自身方面因素。房地產(chǎn)有一定滯后性，今年報(bào)表反映的是去年的故事，原來(lái)融創(chuàng)在綠城主導(dǎo)過(guò)一些時(shí)間，當(dāng)時(shí)采用了降價(jià)的銷(xiāo)售策略，今年的結(jié)算收入因此受到影響。

　　而在綠城的管理層眼中，除了改變投資城市戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)品線(xiàn)外，代建業(yè)務(wù)是輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)，將為綠城的利潤(rùn)指標(biāo)做出重大貢獻(xiàn)，尤其規(guī)模做大后，可成為綠城提升利潤(rùn)的重要“法寶”。

　　顯然，無(wú)論在增加土地儲(chǔ)備方面，還是代建業(yè)務(wù)擴(kuò)張方面，大股東中交集團(tuán)都給綠城提供了助力，但中交管理層進(jìn)駐綠城后，綠城最大的改變則來(lái)自于資金壓力的改善，優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，這也是中交力主的降低綠城財(cái)務(wù)成本且實(shí)現(xiàn)快速落地的砝碼之一。

　　中交背書(shū)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

　　孫國(guó)強(qiáng)直言，“我們不回避綠城財(cái)務(wù)成本高的問(wèn)題。從房地產(chǎn)行業(yè)前10強(qiáng)來(lái)看，今年綠城的運(yùn)營(yíng)成本總體來(lái)說(shuō)要比其他房企高一些”。

　　據(jù)傅俊元分析，綠城受行業(yè)、企業(yè)屬性雙層限制，自有資金短缺，融資渠道單一，資金成本居高不下，2014年平均資金成本7.86%(其中境內(nèi)非銀行類(lèi)融資成本11.05%)，2年以?xún)?nèi)到期債務(wù)占比超過(guò)63%，這直接制約了公司的發(fā)展能力，影響了發(fā)展速度，并演化成相對(duì)單一的高負(fù)債發(fā)展模式，已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。同時(shí)，綠城現(xiàn)有項(xiàng)目主要為2009年－2011年期間取得項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)行業(yè)地價(jià)處于高漲階段，開(kāi)發(fā)成本較高。

　　“上次到綠城調(diào)研時(shí)算過(guò)一筆賬，綠城現(xiàn)有債務(wù)大概為800億元，一年財(cái)務(wù)費(fèi)用將近80億元。中交整體債務(wù)將近3000億元，一年財(cái)務(wù)費(fèi)用不到90億元。綠城的財(cái)務(wù)費(fèi)用是有降低空間的。”傅俊元稱(chēng)。

　　事實(shí)上，中交集團(tuán)管理層進(jìn)駐綠城后，在調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)方面確實(shí)已經(jīng)初見(jiàn)成效。8月3日，在中交集團(tuán)的傾力支持和指導(dǎo)下，綠城中國(guó)的人民幣及美元債券條款修訂獲得90%以上的高票通過(guò)，交換要約下年利率及收益率為5.875%的5億美元債券發(fā)行圓滿(mǎn)完成；8月27日，綠城中國(guó)完成了境內(nèi)公司債首批發(fā)行，規(guī)模30億元，年利率4.7%，成本略低于同期銀行貸款利率。

　　同時(shí)，中交方面認(rèn)為，公司需要更多依托股東拓展融資渠道，降低融資成本，繼續(xù)在資本市場(chǎng)深度開(kāi)拓，實(shí)現(xiàn)多元化、低成本融資。而據(jù)孫國(guó)強(qiáng)透露，未來(lái)綠城還將有其他降低財(cái)務(wù)成本的措施。

　　而在與綠城內(nèi)部人士的一次對(duì)話(huà)中，《證券日?qǐng)?bào)》記者也獲悉，曹舟南感慨在與投資者交流時(shí)，“沒(méi)人再問(wèn)我資金鏈問(wèn)題了，這讓我壓力小了很多。”

　　除了為綠城發(fā)展提供助力，據(jù)記者了解，中交也提出了業(yè)績(jī)指標(biāo)方面的要求。同時(shí)，中交認(rèn)為，“綠城發(fā)揮好不同于國(guó)企管理優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，積極融入中交管控體系，完善公司治理結(jié)構(gòu)，對(duì)必要的內(nèi)部控制進(jìn)行規(guī)范，建立正常的重大事項(xiàng)匯報(bào)機(jī)制，財(cái)務(wù)管理上也是一樣，發(fā)揮自身財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，積極適應(yīng)中交財(cái)務(wù)文化。”

　　但傅俊元強(qiáng)調(diào)，“無(wú)論今后股權(quán)無(wú)論怎么變動(dòng)，中交都會(huì)給予綠城與股權(quán)匹配的支持。”

　　巴克萊發(fā)表的研究報(bào)告則指出，管理層提出專(zhuān)注發(fā)展14個(gè)城市、加強(qiáng)促銷(xiāo)庫(kù)存、降低再融資成本、及加快公司建筑管理業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司大股東中交集團(tuán)亦對(duì)上述策略非常支持。綠城中國(guó)的發(fā)展策略方向正確，但關(guān)鍵是管理層能否執(zhí)行，短期而言，公司難以解決過(guò)去遺留的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

　　不過(guò)，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，在上述內(nèi)部交流會(huì)中，投資者和機(jī)構(gòu)分析人士雖對(duì)綠城存在的問(wèn)題仔細(xì)問(wèn)詢(xún)，但對(duì)其調(diào)整措施和戰(zhàn)略發(fā)展方向都較為認(rèn)同，甚至有個(gè)別長(zhǎng)期購(gòu)買(mǎi)綠城股票的投資者表示，對(duì)綠城發(fā)展有信心，或許可以再買(mǎi)些綠城的股票。