中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是葛洲壩集團(tuán)旗下控股子公司，是16家獲準(zhǔn)進(jìn)入房地產(chǎn)的央企之一。
10月20日，豐臺樊家村地塊競拍中，經(jīng)過百輪的激烈爭奪后，葛洲壩最終以總價49.5億元、配建41000平方米保障房面積將地塊收入囊中。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，該地塊商品住宅部分的樓面價高達(dá)75000元/平方米，溢價率達(dá)50%，已經(jīng)超越融創(chuàng)2013年9月創(chuàng)下的東三環(huán)農(nóng)展館地塊73000元/平方米的樓面價，創(chuàng)下北京單價新地王。
在業(yè)內(nèi)人士眼中，75000元/平方米的樓面價挑戰(zhàn)巨大，但接近葛洲壩地產(chǎn)的相關(guān)人士對新京報表示，除了地塊優(yōu)質(zhì)外，最重要的一點是，北京還沒有“解不了套”的地王。
算賬 持有成本壓力仍可控
在面對“樊家村地塊成交價已經(jīng)超過葛洲壩地產(chǎn)內(nèi)部底限”的說法，接近葛洲壩地產(chǎn)的相關(guān)人士在接受新京報記者采訪時表示：“這并不準(zhǔn)確，他們已經(jīng)用實際行動證明對這個地塊、這個區(qū)域非常看好。”
10月20日，在爭奪豐臺樊家村地塊中，葛洲壩最終以總價49.5億元奪地，業(yè)內(nèi)人士測算該地塊商品住宅部分的樓面價高達(dá)75000元/平方米，創(chuàng)下北京單價新地王。
在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，樊家村地塊未來銷售將達(dá)到12萬元/平方米以上葛洲壩才有盈利，而這一售價在目前南三環(huán)至南四環(huán)區(qū)域，是近乎“不可能完成的任務(wù)”。
“西南三環(huán)這兩年出了太多的高價地，市場風(fēng)險已經(jīng)逐漸放大，樊家村地價最貴，等同一板塊內(nèi)其他略貴的項目賣得差不多，這塊地才有機會上市，至少得3年以后了。”某業(yè)內(nèi)資深分析人士如是說。
但擁有央企背景的葛洲壩地產(chǎn)有著自己的賬本邏輯，一位接近葛洲壩地產(chǎn)的人士告訴記者，對于樊家村地塊，該公司內(nèi)部自有一套數(shù)據(jù)核算體系，公司認(rèn)為這塊地的價值要高于價格。上述人士透露：“通過具體的測算，持有的成本壓力仍然在可控制范圍內(nèi)。”
“這一地塊在北京內(nèi)城區(qū)，非常稀缺，地塊周邊的配套很好，有麗澤金融商務(wù)區(qū)，有學(xué)校，天壇醫(yī)院等健康配套，地塊的潛力和價值顯而易見。”上述人士如是說。
上述人士表示，同樣具有央企背景的中國金茂此前拿下廣渠路地王，也因高地價飽受爭議，但廣渠金茂府入市后大獲成功，不僅成為北京樓市銷冠，更使中國金茂躍居北京主流開發(fā)商之列，這對葛洲壩地產(chǎn)有著極強的指導(dǎo)意義。
“在北京，幾乎所有的地王都有不錯的結(jié)局、都會解套，只是時間長短的問題。而樊家村所在位置的區(qū)域價值一定會凸顯。”上述人士透露，雖然具體的數(shù)據(jù)無法對外公布，但樊家村地塊最后的成本實際已經(jīng)超過50億元，最終入市的產(chǎn)品量級將會非常可觀。
運作 或?qū)⒁宰灾鏖_發(fā)為主
但在業(yè)內(nèi)人士看來，葛洲壩地產(chǎn)的一大挑戰(zhàn)是產(chǎn)品打造能力，此前公司更多處于提供資金的投資方角色，較少實際操盤的成功經(jīng)驗。記者了解到，截至今年上半年，葛洲壩參與開發(fā)的15個房地產(chǎn)項目中，其中9個為合作項目，葛洲壩都未參與主導(dǎo)操盤。
目前葛洲壩在北京參與開發(fā)的項目有紫郡府、京杭廣場、金茂逸墅和西宸原著等，除了已售罄的北京紫郡府項目外，葛洲壩都選擇與其他品牌房企合作，并不主導(dǎo)操盤。在北京，葛洲壩先后與融創(chuàng)中國、方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和綠城中國有多次合作拿地及項目開發(fā)。
針對市場人士認(rèn)為“葛洲壩地產(chǎn)操盤能力不強”的質(zhì)疑，接近葛洲壩地產(chǎn)相關(guān)人士回應(yīng)道，葛洲壩地產(chǎn)旗下在北京、上海和三亞，均有獨立開發(fā)的項目，并且都是高端項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗的積累讓葛洲壩完全有自主研發(fā)產(chǎn)品和付諸實踐的能力。
具體到樊家村地塊，該上述人士則表示：“目前來看，這塊地應(yīng)該是以葛洲壩獨立開發(fā)為主，如果后期有合適的機會，也不排除與第三方合作的可能。”
在業(yè)內(nèi)人士看來，樊家村地塊成本過高，聯(lián)合開發(fā)也并非易事。上述人士認(rèn)為，葛洲壩會堅持從對方的資質(zhì)、實力，以及與葛洲壩品牌、產(chǎn)品的契合度等多維度進(jìn)行考量。
預(yù)期 期待賣到15萬元/平方米
記者了解到，樊家村地王一出，使得豐臺板塊其他開發(fā)商的信心大增。據(jù)悉，同樣位于豐臺板塊的豪宅新盤釣云臺10月已取證，預(yù)計售價在10萬元/平方米以上。開發(fā)商懋源地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，區(qū)域合理的售價區(qū)間將會達(dá)到10萬元-15萬元/平方米的區(qū)間。
而由于樊家村地塊樓面價已達(dá)到75000元/平方米，多位業(yè)內(nèi)人士均預(yù)計，未來該地塊的預(yù)計售價將會達(dá)到15萬元/平方米。對此，上述接近葛洲壩地產(chǎn)人士也對新京報記者表示：“現(xiàn)在項目的規(guī)劃都在進(jìn)行中，也希望未來項目的售價能夠達(dá)到15萬元/平方米這個標(biāo)準(zhǔn)。”
“雖然沒有明確具體的時間表，但希望可以盡快入市。”上述人士表示。
據(jù)其介紹，按照葛洲壩以往的開發(fā)進(jìn)度，從獲取地塊到項目入市，一般不會超過一年。但具體到樊家村項目，可能考慮到要做進(jìn)一步的產(chǎn)品研發(fā)，在開發(fā)周期上會做一些調(diào)整。
產(chǎn)品方面，上述人士表示將打造北京市場上“耳目一新的產(chǎn)品”，因為受到地塊容積率的限制，“低密別墅”類產(chǎn)品可能不在考慮范圍內(nèi)，可能會在目前葛洲壩上海虹橋項目的基礎(chǔ)上做進(jìn)一步研發(fā)，推出平層產(chǎn)品。
上述人士還表示，無論是集團(tuán)還是公司層面對于這個項目并沒有施加過多的壓力，對項目本身而言，如何做出好的產(chǎn)品是最重要的。
但值得注意的是，北京豪宅市場供應(yīng)快速增長，開發(fā)商間競爭激烈。亞豪機構(gòu)表示，2015年截至目前，北京純商品住宅市場成交價6萬元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品僅成交了不到30萬平方米。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，北京豪宅項目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的財富客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭，對開發(fā)商挑戰(zhàn)不小。
本版采寫/新京報記者 李捷