延期交付一年有余的申瑞國(guó)際項(xiàng)目，有望在下個(gè)月10號(hào)前復(fù)工。
“9月25日已經(jīng)跟銀行方面協(xié)調(diào)好了，目前正在辦理土地證抵押解除手續(xù)。”杭州申瑞置業(yè)有限公司法人代表徐勇在電話中對(duì)記者說(shuō)道。
曾經(jīng)也是熱銷盤
延期交付一年有余
申瑞國(guó)際位于申花路與豐潭路交叉口，總建筑面積約8.2萬(wàn)平方米，地塊屬性為商業(yè)金融用地，分為A、B兩個(gè)地塊。其中A地塊為一幢16層辦公樓、一幢16層商務(wù)酒店，單層（局部?jī)蓪樱┑叵萝噹?kù)及沿街商業(yè)；與A地塊相隔幾百米的是原計(jì)劃設(shè)計(jì)為兩棟12層辦公樓及沿街商業(yè)的B地塊，后改為兩幢12層樓高的酒店式公寓，共設(shè)計(jì)了500套左右的酒店式公寓。
從遠(yuǎn)處望去，很難想象這個(gè)矗立在城西鬧市區(qū)中的申瑞國(guó)際，竟然是個(gè)“問(wèn)題樓盤”。沿著申花路的申瑞國(guó)際一排底商，有的已經(jīng)營(yíng)業(yè)，有的還在裝修，除了臟亂、無(wú)保安門禁外，外觀看去這幾棟樓再平常不過(guò)。只有走到寫字樓及酒店式公寓內(nèi)才會(huì)意識(shí)到，這是一個(gè)尚未完工的樓盤，所謂的精裝修也未見(jiàn)蹤影。
按照購(gòu)房合同約定，購(gòu)買申瑞國(guó)際的業(yè)主應(yīng)該在去年9月拿到房子，并在收房之后辦理好相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。但是臨近交付時(shí)間，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)精裝修工程仍沒(méi)有動(dòng)工，開(kāi)發(fā)商稱，需要延期三個(gè)月才能交房。
然而這一延期交付，卻是拖了一年有余。
曾是熱銷樓盤的申瑞國(guó)際，在延期交付之后，坊間頻傳開(kāi)發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)的消息：欠施工方工程款4000萬(wàn)元、精裝修款項(xiàng)需要8000萬(wàn)元、銀行抵押本金欠款2.5億元……
“工程款還有4000萬(wàn)元沒(méi)有支付，拖了半年多了。”申瑞國(guó)際施工方杭州鵬盛建設(shè)有限公司邊姓總經(jīng)理告訴記者，整個(gè)項(xiàng)目的工程款不到3億元，每次支付款項(xiàng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商都拖延。
記者翻查透明售房網(wǎng)相關(guān)信息，其顯示申瑞國(guó)際共有737套房源，累計(jì)銷售面積49839.97m2，累計(jì)成交均價(jià)23314元/m2左右，按此成交量計(jì)算，申瑞國(guó)際的銷售額近11.6億元。除去54套不能出售的限制性房源外，申瑞國(guó)際賬面上的銷售額應(yīng)該有10億元左右。
當(dāng)初項(xiàng)目拿地時(shí)間是在2009年12月，杭政儲(chǔ)出【2013】97號(hào)地塊（即當(dāng)下的申瑞國(guó)際項(xiàng)目），經(jīng)過(guò)13輪報(bào)價(jià)，由溫州信燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)4.5888億元獲得，樓面成交價(jià)7282元/m2。
記者粗略計(jì)算，該項(xiàng)目銷售額減去拿地及施工成本，應(yīng)該仍然有利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商為何陷入了資金鏈斷裂的危機(jī)中？
為大股東做擔(dān)保
引發(fā)項(xiàng)目資金危機(jī)
溫州信燕房產(chǎn)拿地半年后，項(xiàng)目公司杭州申瑞置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本1億元，當(dāng)時(shí)溫州信燕房產(chǎn)投資了5100萬(wàn)元，占該公司51%的股份，另一個(gè)股東是瑞安市天辰商業(yè)控股有限公司，徐勇?lián)紊耆鹬脴I(yè)公司董事長(zhǎng)。
2011年3月15日，杭州申瑞置業(yè)有限公司股東變更，由瑞安市嘉華企業(yè)管理服務(wù)有限公司、浙江中邁貿(mào)易有限公司、溫州申元集團(tuán)（也就是現(xiàn)在的溫州開(kāi)爾實(shí)業(yè)有限公司）共同出資組成，其中溫州申元集團(tuán)投資了5500萬(wàn)元，占55%的股份，董事長(zhǎng)依然是徐勇。
“申元集團(tuán)是項(xiàng)目的大股東，嘉華和申邁只是小股東。”徐勇說(shuō)，當(dāng)年大股東申元集團(tuán)需要3億多元資金，便用申瑞國(guó)際這塊地做抵押，向銀行借款，杭州申瑞置業(yè)有限公司為其擔(dān)保人。“我們這些股東中，就申元集團(tuán)有做房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)時(shí)他們有六七個(gè)項(xiàng)目在做。”
不過(guò)，就在銀行放貸后的兩三個(gè)月，2011年年底，溫州申元集團(tuán)因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)。徐勇說(shuō)，申元集團(tuán)“把3億多元的債務(wù)都轉(zhuǎn)嫁給了我跟另一個(gè)股東。”作為擔(dān)保人的杭州申瑞置業(yè)接替了這份債務(wù)。
記者從全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)網(wǎng)上查到，杭州申瑞置業(yè)在2012年2月22日又一次進(jìn)行了股權(quán)變更，最終由瑞安市嘉華企業(yè)管理服務(wù)有限公司與浙江中邁貿(mào)易有限公司共同占有，前者占了55%的股份。“之所以股權(quán)變更，是為了避免申元集團(tuán)的其他債務(wù)進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁給杭州申瑞置業(yè)有限公司。”徐勇解釋道。
即使股權(quán)變更，債務(wù)依然存在。“3.3億元左右的銀行借款，在2013年申瑞國(guó)際開(kāi)盤后，公司還了一筆本金和利息，共計(jì)1億元左右，還有其他借款和利息七八千萬(wàn)元。到了去年10月份，欠銀行的錢實(shí)在還不了，就沒(méi)付了。”徐勇表示，這就是為什么項(xiàng)目熱銷，卻依然資金短缺的原因。
以房抵債，換取現(xiàn)金
申瑞國(guó)際復(fù)工有望
好在，不久之后，項(xiàng)目將重新復(fù)工。
早前記者采訪中，申瑞國(guó)際項(xiàng)目工作人員曾表示，項(xiàng)目尚有一棟未出售的酒店，估值1.5億元左右，還有估值9000萬(wàn)元的底商，兩者一起抵押給銀行，但銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商以上物業(yè)的估值不認(rèn)可，雙方一直協(xié)商中。
近日，記者從徐勇口中得知，銀行與開(kāi)發(fā)商之間已談攏，雙方同意以房抵債。“上個(gè)月25號(hào)跟銀行協(xié)調(diào)好了，用以房抵債的方式，把申瑞國(guó)際一幢未出售的酒店及部分商鋪抵押給銀行，目前正在辦土地抵押的解除手續(xù)。”徐勇說(shuō)，目前該銀行分行已經(jīng)報(bào)給總行審批，等審批流程完成后，就可以把土地抵押解除了。
記者就此事向相關(guān)商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人求證，對(duì)方表示目前不便回應(yīng)。
如果土地抵押解除，那么，房子辦理土地證的問(wèn)題就解決了。但是，酒店式公寓還需要精裝修，這筆裝修款和之前拖欠的工程款又該如何解決呢？
“2013年我們從別人那里借了5000萬(wàn)裝修酒店式公寓。”徐勇指出，原先他們計(jì)劃將A地塊上的那棟酒店出售，銷售款可償還5000萬(wàn)元的借款。“2013年年底，酒店出售的意向都談得差不多了，誰(shuí)知道2014年年初行情急轉(zhuǎn)直下，談好的意向又沒(méi)有了。”
一時(shí)間，申瑞國(guó)際項(xiàng)目又陷入資金危機(jī)。為了償還這筆5000萬(wàn)元的借款，杭州申瑞置業(yè)決定把B地塊的部分酒店式公寓抵債，貨值近1.5億元。”本周二記者聯(lián)系徐勇時(shí)，他表示正在上海與其中一個(gè)債權(quán)人商談申瑞國(guó)際后續(xù)的裝修、交付問(wèn)題。
通過(guò)協(xié)商，用申瑞國(guó)際貨值6000萬(wàn)的酒店式公寓房源償還2000萬(wàn)元借款的基礎(chǔ)上，這位債權(quán)人又借了2400萬(wàn)元現(xiàn)金給杭州申瑞置業(yè)有限公司，用于項(xiàng)目酒店式公寓的精裝修。
“另外，我還要跟其他債權(quán)人再談，可能還會(huì)增加一筆現(xiàn)金流，加上之前銀行尚未發(fā)放給我們的2000萬(wàn)元按揭款，我們估算過(guò)，夠支付工程款及項(xiàng)目的裝修款。”
徐勇表示，以上這些都要走程序，需要一定時(shí)間。
申瑞國(guó)際下個(gè)月能否如期復(fù)工，仍需等待。