只為能有一個好銷量
樓盤名稱頻頻“換馬甲”
□本報記者 許曉蕾
從買房的習慣來看，杭州人肯定是喜新厭舊的。
不止一個專家說過，沒有新項目入市的區(qū)域，一般銷售速度都會大幅放緩。不止一個開發(fā)商說過，大體量項目，都需要不斷用新組團名去刺激客戶，方可促進銷售。
也就是說，大家都偏愛那些“新”項目。然而，你或許不知道，很多你以為的新項目，只是換了一個馬甲而已。最近，又有一批項目換了新面孔上市了。
時不時換個“馬甲”刺激客戶
代表樓盤：景瑞悅西臺 復地連城國際 金地自在城
在“換馬甲”的大軍中，有那么一波項目是最偷懶的。所謂換湯不換藥，說的應該就是這些樓盤。同一個售樓處，同一個操盤團隊，同一個開發(fā)商，同一個項目公司，唯一不同的只有“案名”。其實，就連案名都一樣，購房者聽到的“不同的案名”，只是不同的組團名而已。
上周領(lǐng)出預售證并在周末開盤的景瑞悅西臺項目，就是這樣一個情況。景瑞悅西臺位于申花路豐潭路交叉口東，建筑面積約為10萬平方米，主力戶型90-139平方米。上周末，項目首次開盤推出精裝高層和毛坯洋房，高層總價225-240萬元/套，洋房總價280-380萬元/套。
事實上，景瑞悅西臺就是景瑞申花壹號院的二期產(chǎn)品。兩宗地塊原本都是雅戈爾集團摘得的“申花地王”，后由于雅戈爾退地，兩宗地塊再由景瑞在2014年1月份從土地市場耗費18.6億元摘得。并且，在申花壹號院銷售的過程中，銷售人員也介紹說如今的悅西臺是“尚未規(guī)劃”的二期產(chǎn)品。與景瑞申花壹號院相比，景瑞悅西臺最大的提升，在于從毛坯產(chǎn)品升級成了精裝產(chǎn)品。
情況類似的，還有復地又一城，項目位于喬司，總建筑面積約18萬平方米。項目的另一個名字大家可能更熟悉，叫復地連城國際。
還有位于三墩的金地自在城。自在城這個項目的總體量達到了85萬平方米，里面包括了高層、小高層、花園洋房、酒店式公寓等多種建筑形態(tài)，銷售周期也從2009年開始一直拉到了2013年，期間多次推盤，自然每隔一段時間都要用新的組團名字。自在城最后一批公寓組團名為“求學里”，當時不少戶外廣告上都只突出“求學里”三個大字，而“自在城”這三個字則非常小。當時，營銷負責人介紹說：“這樣做也主要是為了突出組團離配套學區(qū)最近的意思，同時也是在大盤的銷售末期給市場一個全新的刺激。”
改頭換面提升品質(zhì)取信市場
代表作品：中交悅西溪 溪上玫瑰園
與上面這種換個組團名不同的是，有一部分項目的確是中途換了項目的推廣名，因為背后的東家換了。
其中，一部分是中途換了名字。比如未來科技城的中交悅西溪、北大資源海港城和溪上玫瑰園等。
中交悅西溪原名升華悅西溪，與阿里巴巴淘寶城隔街相望。2014年底，中交集團在完成了對升華地產(chǎn)80%股份的收購后，宣布將項目改姓“中交”。之前，這個毗鄰阿里巴巴的“一線豪宅”實際銷售成績并不樂觀，有媒體統(tǒng)計實際去化率不足五成。中交接手后，為了提升產(chǎn)品品質(zhì)，大刀闊斧換掉了之前的物業(yè)團隊，重金聘請了在杭州市場上口碑極佳的綠城物業(yè)。
溪上玫瑰園也有類似的經(jīng)歷。以前，溪上玫瑰園叫溪上凰庭，由宏程房產(chǎn)開發(fā)。2009年時，項目引入合作伙伴綠城集團，低調(diào)更名為溪上玫瑰園。在排屋別墅市場頗有見解的綠城團隊進駐項目后，認為項目整體有許多不足之處，不僅是叫停了原規(guī)劃，更是直接推倒重來，把原來已經(jīng)建成的部分也一并推倒重建。
原來的溪上凰庭和老的升華悅西溪有一個同樣的問題，就是定位高端，卻沒有給出真正符合高端人士的產(chǎn)品。當時，有媒體表示“一個幾百畝的大盤，一家缺乏知名度的企業(yè)，一個位于繞城外的地方，一個單憑高檔材料堆砌的項目，是難以做成豪宅的。”
綠城進駐以后，除了在產(chǎn)品規(guī)劃上整體改造外，也通過綠城自有的銷售渠道優(yōu)勢，對項目進行了提升。當時，前期已經(jīng)買房的業(yè)主在得到該消息后，基本都是非常滿意的，“因為以綠城以往的口碑，項目整體勢必得到提升。”
新產(chǎn)品實際是地道“二手地”
代表作品：融科璦驪山、恒大水晶國際廣場、錢塘玫瑰灣、遠洋萬和四季
除了上述兩類項目外，還有一些項目看似沒有換過名字，實際上是在進入市場前，就已經(jīng)完成了“改頭換面”的過程。
之江轉(zhuǎn)塘一帶聚集了好幾個這樣的項目。有趣的是，在這一帶收購項目的開發(fā)商，大都是外來實力房企，試圖從杭州自然環(huán)境最好的之江作為突破口，進入杭州主城區(qū)市場。融科、佳兆業(yè)和恒大都是如此。
2011年前后，融科和佳兆業(yè)分別收購了之江云廈手中地塊和浙江五豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)，獲得了如今的融科璦驪山和佳兆業(yè)玖瓏山項目。此前，兩家公司在杭州都沒有項目；而后，融科又開發(fā)了現(xiàn)在的融科東南海、融科璦頤灣項目，足跡遍及蕭山余杭，而佳兆業(yè)也再開發(fā)了西溪璞園和君匯上品項目，分布杭州東西兩側(cè)。
恒大的情況也是如此。據(jù)悉，恒大水晶城項目位于杭州之江度假旅游區(qū)，鄰近金都極地海洋公園，距之江大橋入橋口僅200余米，地塊可建面積高達40萬平方米（其中住宅18.24萬平方米，商業(yè)和公建22.3萬平方米），原是三立控股于2013年11月1日以24.41億競得該地。恒大也借該項目正式進入杭州主城區(qū)。
上面這種是外來開發(fā)商主動收購，一般收購過程中都有溢價。還有一種情況，是前一家開發(fā)商遭遇資金問題而無法繼續(xù)開發(fā)新項目，是被迫出售項目，此時的收購過程多數(shù)只能是降價賣了。
今年最著名的收購項目應該就是城東的遠洋萬和四季了。這宗地塊原來的主人是雨潤集團。雨潤在國內(nèi)食品界的名氣數(shù)一數(shù)二，在浙江地產(chǎn)界卻鮮有代表項目。近年來，雨潤集團接連遭遇資金鏈問題，公司已經(jīng)應接不暇，根本無力在一個不熟悉的杭州市場運營一個項目，無奈只能轉(zhuǎn)手他人。
上周剛開盤的錢塘玫瑰灣情況也是如此。錢塘玫瑰灣位于濱江區(qū)濱文路和新浦路交界處，首開均價18000元/平方米，主力戶型為90平方米剛需產(chǎn)品。實際上，錢塘玫瑰灣項目是中尚置業(yè)從三聯(lián)集團手中收購而來，該項目以前定案名為三聯(lián)春上，樓面價9942元/平方米，是當時的區(qū)域地王。后來，由于三聯(lián)集團遭遇各種資金和信用問題，項目無奈轉(zhuǎn)手。