日前，經(jīng)過80輪激烈交鋒，華潤華僑城招商聯(lián)合體擊敗4家重量級(jí)聯(lián)合體，以總價(jià)83.4億元斬獲豐臺(tái)第三“地王”。但令人意外的是，很快消息傳出，因拿地價(jià)格超出了華潤、招商的預(yù)期，二者將退出該地塊開發(fā)。瞬間市場，一片嘩然，這是近期北京樓市第三起房企退地傳聞。業(yè)內(nèi)人士表示，地價(jià)高企是房企聯(lián)合原因，同時(shí)，地價(jià)高企也是房企分手的主因。當(dāng)前，北京土地市場正在進(jìn)入理智與瘋狂并行的混亂時(shí)期。
央企也退地？
11月2日，剛剛以溢價(jià)率50%、樓面價(jià)5.6萬元/平方米、83.4億元成交總價(jià)躋身北京總價(jià)第三高地塊的北京豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)地塊，在拿地結(jié)果誕生后不久，出了華潤華僑城招商聯(lián)合體可能“分手”的消息。
有消息人士透露，由于在最后競拍階段，土地成本超出了華潤、招商的預(yù)期，兩家房企已經(jīng)準(zhǔn)備退出，該地塊未來將由華僑城獨(dú)自開發(fā)。傳言一出，市場嘩然，一方面該地塊體量巨大、總價(jià)高企，華僑城能否獨(dú)立支付地價(jià)款以及完成后續(xù)開發(fā)令各界擔(dān)憂。更重要的是，這是繼碧桂園退地事件后，業(yè)內(nèi)傳出的第三起退地傳聞。
10月21日，經(jīng)過數(shù)十輪搏殺，碧桂園聯(lián)手金茂，以總價(jià)51.8億元代價(jià)力挫萬科、金地、中鐵建等強(qiáng)手，取得北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊商業(yè)用地。該地塊無論是總價(jià)還是單價(jià)，都堪稱“地王級(jí)”。而碧桂園一時(shí)間被媒體評(píng)價(jià)為，“搶占一線城市的雄心壯志盡顯無疑”。但不久就傳出該地塊在拍賣時(shí)超出了碧桂園的承受底線，碧桂園計(jì)劃退出與金茂的合作關(guān)系，引發(fā)市場熱議。
一波未平一波又起，就在碧桂園退地事件尚未定論之際，另一場“退地風(fēng)波”又起。
據(jù)消息稱，剛剛出讓的昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)一塊土地的三家聯(lián)合企業(yè)也因與碧桂園退地事件類似原因陷入分歧而面臨“分手”。事后，該退地風(fēng)波當(dāng)事企業(yè)發(fā)出聲明表示退地事件子虛烏有。
一些觀察者認(rèn)為，所謂無風(fēng)不起浪，退地事件的最終結(jié)果暫且不論，但在某種程度上，企業(yè)間對(duì)北京土地市場的看法正在出現(xiàn)分歧。“不差錢”的央企、國企也開始評(píng)估地王頻出的背后所醞釀的樓市風(fēng)險(xiǎn)。
不得不拿的土地
北京商報(bào)記者調(diào)查了解到，目前華潤、招商退地事件已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，上述消息人士表示，本已決定退出的華潤、招商決定再次與華僑城聯(lián)手。
為此，北京商報(bào)記者致電事件當(dāng)事方之一華僑城相關(guān)人士進(jìn)行求證。該人士表示，拍地現(xiàn)場土地成本確實(shí)已經(jīng)超過華潤和招商的預(yù)期，如果其他兩家合作伙伴退出，華僑城愿意獨(dú)自承擔(dān)豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊的開發(fā)。
事實(shí)上，目前華僑城與華潤、招商三方就此事正在協(xié)商之中，尚未有最終定論。
相關(guān)人士表示，華僑城在北京的土地儲(chǔ)備幾乎枯竭，上述地塊對(duì)公司的意義與其他兩家完全不同。事實(shí)上，作為央企的華僑城在華南的確發(fā)展得不錯(cuò)，但在北京近幾年幾乎被世人遺忘。相關(guān)人士透露，華僑城集團(tuán)北方區(qū)域公司即將成立，這時(shí)候更需要一些“拿得出手”的項(xiàng)目撐場面。
“企業(yè)在考慮土地成本的同時(shí)，更要考慮公司的整體戰(zhàn)略。”華僑城相關(guān)人士表示，華僑城近年來一直有做大規(guī)模的戰(zhàn)略設(shè)想，未來公司將重點(diǎn)發(fā)展北京乃至華北地區(qū)市場，現(xiàn)在看來這塊地對(duì)公司具有戰(zhàn)略性意義。
至于土地成本，該人士并不擔(dān)心：“需要用歷史和發(fā)展的眼光看待樓市的變化，隨著豐臺(tái)周邊土地價(jià)值提升，地價(jià)必然一路上漲。該項(xiàng)目將定位高端產(chǎn)品，未來仍具有一定的溢價(jià)空間。”
業(yè)內(nèi)人士表示，今年北京豐臺(tái)區(qū)已經(jīng)拍出7宗住宅性質(zhì)用地，其中6宗地塊純商住宅的樓面價(jià)格最低也超過4萬元/平方米，最高的樊家村地塊甚至高達(dá)7.5萬元/平方米。在上述7宗已經(jīng)成交的高價(jià)地塊中，華潤占據(jù)4席，招商局奪得3席、中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵各得1席。
即使作為不差錢的央企華潤、招商，其土地資金壓力應(yīng)該也不算小；相比之下，土地資源在北京幾乎枯竭的華僑城確實(shí)急于證明自己，這是一塊不得不拿的土地。
牽手還是分手
“需求不同，分歧當(dāng)然出現(xiàn)。”一位行業(yè)專家表示，隨著地價(jià)的攀升，聯(lián)合體拿地出現(xiàn)“分手”將很可能成為常態(tài)。
實(shí)際上，當(dāng)初聯(lián)合體的出現(xiàn)正源于地價(jià)上漲。一段時(shí)間以來，項(xiàng)目操盤越來越復(fù)雜，加上利潤空間一再收窄，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)正成為越來越多房企的選擇。一時(shí)間，地價(jià)高昂的北京，聯(lián)合拿地更是一度成為主流。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，“開發(fā)商拿地所需資金與日俱增，再加上政府對(duì)于土地出讓金繳納節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格管控，房企拿地資金壓力不可避免，因此聯(lián)合拿地日益增多”。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年及以前，在北京土地市場經(jīng)營性用地出讓當(dāng)中，聯(lián)合拿地的比重多在30%。進(jìn)入2013年之后，這一比重快速提升至39%，2015年這一比例已達(dá)到46%。
資料顯示，這些合作案例中，聯(lián)合模式分成集中，其中之一是按照股權(quán)比例成立項(xiàng)目公司，雙方共同操盤；另外，其中一方操盤，其余合作方僅為投資人；還有一種小股操盤模式。
實(shí)際上，聯(lián)合拿地優(yōu)點(diǎn)不少，企業(yè)可以借此降低成本、增加拿地機(jī)會(huì)、分擔(dān)資金壓力、分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、借力擴(kuò)張。但聯(lián)合開發(fā)的問題同樣不少，產(chǎn)品定位、成本控制，甚至銷售價(jià)格各個(gè)方面都有可能出現(xiàn)分歧，市場上也不乏合作雙方相互不滿的傳言。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，央企、國企在資金上有絕對(duì)優(yōu)勢，北京土地市場已經(jīng)進(jìn)入了寡頭時(shí)代。在當(dāng)前的土地交易中，基本都是十幾家“臉熟”的開發(fā)商，均為國內(nèi)業(yè)績排名前50的房企。他們擁有成熟的產(chǎn)品線，順暢的融資渠道，強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力。
歸根結(jié)底，房企之間無論“牽手”還是“分手”，關(guān)鍵因素是地價(jià)瘋漲。隨著地價(jià)快速上漲，北京土地市場已非中小企業(yè)所能染指，即便是大型民企也有被邊緣化的趨勢。