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評(píng)論:高價(jià)地塊頻出將加大調(diào)控壓力

評(píng)論:高價(jià)地塊頻出將加大調(diào)控壓力

2015-11-04 10:01:00

來源:新京報(bào)

  ■ 樓市觀察

  北京地價(jià)冠絕全國(guó)、地王頻出的影響,基本是負(fù)面的。這種漲價(jià)效應(yīng)接連不斷地出現(xiàn),自然會(huì)立即助推房?jī)r(jià)。近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)正加速上漲,調(diào)控壓力再一次重現(xiàn)就是證明。

  近期,北京地王頻出,樓面單價(jià)超5萬、總價(jià)幾十億的地價(jià)居然成了家常便飯。按照這樣的地價(jià)水平,明后兩年北京的新推商品住宅,單價(jià)6萬至8萬,也將成常態(tài)。

  現(xiàn)階段中國(guó)樓市,可謂冰火兩重天。廣大三四五線城市,市場(chǎng)反彈乏力,開發(fā)商不敢拿地。而一線城市和少數(shù)二線城市如南京、蘇州,樓市量?jī)r(jià)齊飛,開發(fā)商扎堆搶地,地價(jià)高漲。

  當(dāng)前一線城市的土地?zé)岫然咎幱跉v史最高水平。就京滬而言,今年以來,上海的房?jī)r(jià)漲幅明顯大于北京,但上海的地市熱度明顯低于北京。一方面,今年北京土地出讓多于上海,優(yōu)質(zhì)宅地也更多些,地市熱鬧非凡。另一方面,北京的房?jī)r(jià)水平總體高于上海,尤其是2013年那輪房?jī)r(jià)大漲之后,北京房?jī)r(jià)水平就把上海甩在了身后。房?jī)r(jià)高,開發(fā)商自然也敢于更高價(jià)搶地。

  但是,當(dāng)前北京地王頻出的結(jié)果,也相當(dāng)讓人擔(dān)憂。8月底至9月上旬10天時(shí)間,保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企,187億搶得4塊宅地。朝陽區(qū)的孫河、東壩,豐臺(tái)的石榴莊地塊,樓面單價(jià)突破5萬元大關(guān)。

  11月2日,豐臺(tái)區(qū)再度拍出5.6萬元/平方米樓面價(jià),地塊總價(jià)83.4億元(歷史上總價(jià)排名第三),樓面價(jià)比上周剛成交的隔壁地塊“南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)”貴了6000元/平方米。同樣是豐臺(tái)區(qū),10月20日樊家村曾拍出一宗樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米的地塊,刷新了北京土地市場(chǎng)單價(jià)的最高紀(jì)錄。

  由此可見,當(dāng)前北京四環(huán)以內(nèi)的地價(jià),基本都在5萬元/平方米以上,四環(huán)至五多保持在5萬元左右/平方米;五環(huán)至六環(huán)一般在4萬元以下,但優(yōu)質(zhì)地塊也曾達(dá)到4萬元-5萬元/平方米。總體比較,北京地價(jià)明顯高于上海。上海外環(huán)近似于北京五環(huán),當(dāng)前上海外環(huán)線左右樓面單價(jià)也只有2萬-3萬元左右。

  北京地價(jià)冠絕全國(guó)、地王頻出的影響,基本是負(fù)面的。首先,高地價(jià)地塊必然導(dǎo)致未來高房?jī)r(jià)小區(qū),以目前房?jī)r(jià)走勢(shì)來看,未來北京幾乎可以說是全城皆豪宅,穩(wěn)坐全國(guó)第一的寶座上,這無論對(duì)于購房者還是政府管理層,恐怕都不是好消息。

  而且,每出一塊地王,都會(huì)催漲周邊房?jī)r(jià),引發(fā)購房者短暫的情緒痙攣。這種效應(yīng)接連不斷地出現(xiàn),自然會(huì)立即助推房?jī)r(jià)。近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)正加速上漲,調(diào)控壓力再一次重現(xiàn)。

  更為重要的是,北京特有的政策是,只要溢價(jià)率達(dá)到50%,就轉(zhuǎn)而競(jìng)拍配建公租房、或回遷房、或自商房等。也就是說,幾年之后北京將大規(guī)模出現(xiàn):同一小區(qū),6萬-10萬豪宅業(yè)主與大量中低收入群體共生的奇觀。當(dāng)然,從道義上講,貧富混居優(yōu)于貧富分居;但從現(xiàn)實(shí)而言,這對(duì)于物業(yè)管理來說,可能將面臨極大的難題,許多社會(huì)問題也可能會(huì)隨之而生。

  因此,開發(fā)商特別是國(guó)企類的開發(fā)商頻頻高價(jià)搶地,推升的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通剛需的購買能力。當(dāng)然對(duì)于北京來說,頂級(jí)豪宅自然有其市場(chǎng)需求。但是,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)這樣倒金字塔的供應(yīng)形式,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也容易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題。

  □楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng))

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