剛剛結(jié)束的10月可謂北京土地市場(chǎng)最瘋狂的一個(gè)月。記者根據(jù)北京市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從10月20日到30日，僅11天共成交12宗土地，成交金額高達(dá)294.37億元，接近北京前9個(gè)月土地成交總金額的三分之一。其中，有一宗地是單價(jià)北京最高，還有一宗地是總價(jià)北京第二高。而目前正在等待成交的經(jīng)營(yíng)性用地還有18宗。
北京市國(guó)土局之所以年底集中推地，一方面是因?yàn)榍?個(gè)月北京住宅供地僅27宗，供地規(guī)模僅完成全年供地計(jì)劃的37%；另一方面為滿(mǎn)足年末房企補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求，緩解過(guò)于激烈的競(jìng)地局面，進(jìn)而平抑地價(jià)。
長(zhǎng)期供應(yīng)短缺后的集中供地，引來(lái)房企們的瘋狂爭(zhēng)奪，有資金實(shí)力的大型國(guó)企聯(lián)合拿地成主流，導(dǎo)致高價(jià)地接踵出現(xiàn)，而土地配建制度導(dǎo)致可售純商品住宅面積大幅縮減，折合可售純商品住宅樓面價(jià)基本上都超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米，部分樓面價(jià)甚至超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)北京豪宅市場(chǎng)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目將有50個(gè)，可售住宅套數(shù)超過(guò)3000套，將出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象，豪宅項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，市場(chǎng)去化將成為擺在每個(gè)拿地房企面前的難題。
房企聯(lián)合體陣容強(qiáng)大
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，北京成交32宗商品房住宅用地，其中，有15宗為聯(lián)合體拿地，合計(jì)占比高達(dá)46.9%，相比2014年的30%和2013年的22%均有明顯上漲。這些企業(yè)中，基本都是國(guó)內(nèi)排名靠前的實(shí)力雄厚的大型國(guó)企。
10月30日，北京成交的北京第二高總價(jià)地王，6個(gè)競(jìng)買(mǎi)主體全部是聯(lián)合體，并且陣容龐大，包括華潤(rùn)-華僑城-招商，龍湖-首開(kāi)-保利等聯(lián)合體，經(jīng)過(guò)97輪廝殺，最終勝出的是中糧+首創(chuàng)+天恒聯(lián)合體，代價(jià)是85.95億元并建5.6萬(wàn)平方米公租房。
11月2日成交的總價(jià)北京第三高地塊，5家競(jìng)買(mǎi)人也均為聯(lián)合體，分別是中糧-天恒-首創(chuàng)、龍湖-保利-首開(kāi)等聯(lián)合體，經(jīng)過(guò)80輪競(jìng)價(jià)，最終被華潤(rùn)-華僑城-招商聯(lián)合體以83.4億元并配建5.7萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)奪下。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，近年來(lái)北京土地市場(chǎng)價(jià)格的不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對(duì)于土地出讓金繳納節(jié)點(diǎn)的嚴(yán)格管控，使得房企在拿地時(shí)的資金壓力市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可避免，因此聯(lián)合拿地日益增多，并漸漸成為主流。
郭毅指出，目前聯(lián)合拿地主要分為三種方式，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、關(guān)聯(lián)公司合體、引入資金方或技術(shù)方等。由于地價(jià)高企引發(fā)的未來(lái)高價(jià)項(xiàng)目扎堆，房企之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，聯(lián)合運(yùn)作也能分擔(dān)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要面對(duì)的資金、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，這是房企聯(lián)合拿地的優(yōu)勢(shì)。但與此同時(shí)，這種合作拿地的方式也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，雖然出資比例與對(duì)項(xiàng)目定位的掌控權(quán)在前期多有協(xié)議，但是在合作過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)一些變故。
未來(lái)豪宅或供過(guò)于求
盡管?chē)?guó)土局近期集中推地，但是由于大部分地塊都須配建自住房、限價(jià)房或公租房，房企為了拿到地塊，競(jìng)建保障房面積不斷增加，導(dǎo)致剩余可售純商品住宅面積大幅減少，折合純商品住宅用地樓面價(jià)大幅上漲，未來(lái)可售住宅價(jià)格進(jìn)而大幅提高。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北京已經(jīng)出現(xiàn)了41宗地塊樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，其中，樓面價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的有5宗，樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的有9宗。未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期在15萬(wàn)元/平方米左右的項(xiàng)目將有14個(gè)，10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目合計(jì)的將有21個(gè)，疊加部分老項(xiàng)目，未來(lái)北京住宅單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目將有50個(gè)，可售住宅套數(shù)超過(guò)3000套。
盡管今年豪宅銷(xiāo)售火爆，但主要集中在少部分項(xiàng)目。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年北京10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪整體簽約達(dá)到203套，即使剔除盤(pán)古大觀項(xiàng)目集中簽約的96套，也達(dá)到了107套的歷史最高紀(jì)錄。
“北京今年待售的頂豪住宅套數(shù)預(yù)計(jì)超過(guò)1000套，雖然對(duì)于豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，正常的銷(xiāo)售周期起碼在5～8年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場(chǎng)的分化將非常嚴(yán)重，預(yù)期后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志也認(rèn)為，雖然今年北京市豪宅銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但與供應(yīng)相比，去化率仍是低水平。
“北京豪宅項(xiàng)目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級(jí)客群增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢。”郭毅認(rèn)為，未來(lái)北京豪宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象，而豪宅項(xiàng)目之間也將出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。這一背景之下，一些有豪宅成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的，并且有品牌客戶(hù)粘性的企業(yè)無(wú)疑將占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺(tái)樊家村地王的葛洲壩等，則將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。
郭毅認(rèn)為，未來(lái)豪宅叢生的背后，市場(chǎng)去化將成為擺在每個(gè)拿地房企面前的難題。 證券時(shí)報(bào)記者 張達(dá)