“17萬(wàn)元，在北京買處獨(dú)棟農(nóng)家院，這樣的故事，究竟是漏兒還是個(gè)雷？”

　　2013年底北京清理小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)，曾令這個(gè)違規(guī)的“怪物”歸入沉寂。然而，兩年后小產(chǎn)權(quán)房再度活躍。這一次，升級(jí)2.0版的小產(chǎn)權(quán)房又卷土重來(lái)，打著養(yǎng)生旗號(hào)的農(nóng)家院集中成為新賣點(diǎn)。不過(guò)，專家提示，經(jīng)過(guò)包裝、升級(jí)的小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，無(wú)論從產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)實(shí)使用或未來(lái)出路上，都存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　暗訪

　　16.8萬(wàn)元買個(gè)家庭農(nóng)場(chǎng)

　　東六環(huán)外，馬駒橋鎮(zhèn)大杜社村村口，周日的下午，一片人聲鼎沸。這是村子里擺集市的日子，大人、小孩、女人和老人，全都從家里走到村口，挑點(diǎn)東西或湊湊熱鬧。

　　逛集市的人群中，有幾個(gè)人穿得講究、眼光挑剔，本村人一看便知，這是從隔壁小松垡村過(guò)來(lái)的“農(nóng)戶”。不過(guò)，“農(nóng)戶”只是一種別稱，種菜可不是他們的營(yíng)生，更準(zhǔn)確地說(shuō)，他們是一群住在嘉禾農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)、到郊區(qū)來(lái)度度假、種種菜、養(yǎng)養(yǎng)生的城里人。

　　嘉禾農(nóng)業(yè)園區(qū)，是緊鄰小松垡村中正在出售的農(nóng)家院，石子路鋪就的路面低洼不平，一副新建不久的模樣。在廣告語(yǔ)中，開(kāi)發(fā)者自譽(yù)為“家庭農(nóng)場(chǎng)，16.8萬(wàn)元/套起，獨(dú)門獨(dú)院，環(huán)境優(yōu)雅，配套完善，是休閑、度假、養(yǎng)老的好去處。”

　　“馬路兩邊近3000畝的空地，都是咱園區(qū)的范圍。別的不說(shuō)，門口的這棵假樹(shù)，空運(yùn)而來(lái)，就花了80萬(wàn)元。”一名銷售人員接待了記者。他說(shuō)，就在上午，他又賣出去兩套農(nóng)家院。不久前，單位剛帶著他們出去旅游過(guò)。

　　在一張簡(jiǎn)易的圖紙上，占地不小的園區(qū)分為一期和二期，最小的農(nóng)家院是350平方米，最大的農(nóng)家院有900平方米。除此之外，圖紙上還規(guī)劃了垂釣園、采摘園、食堂、超市、健身廣場(chǎng)等配套設(shè)施。記者粗略數(shù)了數(shù)，縱向排列的農(nóng)家院，僅一排就超過(guò)了30套。

　　“350平方米的戶型是16.8萬(wàn)元/套，480平方米的戶型是19.8萬(wàn)元/套，全部毛坯交房。”銷售人員說(shuō)，17萬(wàn)元在北京城里只夠買下兩平方米，更何況這里還有城區(qū)沒(méi)有的新鮮空氣。

　　調(diào)查

　　售農(nóng)家院的是家專業(yè)合作社

　　一期的園子中，不少找到買家的農(nóng)家院正在施工裝修，園區(qū)內(nèi)停著十幾輛京字牌照的私家車。

　　“不瞞你說(shuō)，我們這項(xiàng)目今年開(kāi)春才對(duì)外出售，賣得特別好，都是子女為父母買來(lái)養(yǎng)老、度假用的。”銷售人員帶領(lǐng)記者參觀了一套已裝修好的農(nóng)家院。原本不到15平方米的操作間，被買家隔出了一間臥室和一個(gè)衛(wèi)生間。操作間之前，買家用玻璃棚頂搭出了一個(gè)會(huì)客廳，而原本的蔬菜大棚中，也特意圈出了一小塊地作為飲茶室，擺上了茶桌和藤椅。大棚剩下的土地上，則“插花”一般種著芹菜、草莓、青菜、大蔥等蔬果。

　　“這是隔成一居室的，還有的客戶把大棚上下也打出一層，就又能多出一間睡覺(jué)的臥室。”銷售人員說(shuō)，園區(qū)里就有好幾家裝修公司，專門替購(gòu)買農(nóng)家院的業(yè)主設(shè)計(jì)、擴(kuò)建。只要建在棚子里，開(kāi)發(fā)者對(duì)于業(yè)主的改造就不會(huì)管制。

　　挨著這套農(nóng)家院的隔壁一家，星期天也沒(méi)見(jiàn)到人，但大棚里的植物卻長(zhǎng)得茂盛。據(jù)說(shuō)，買家偶爾周末才會(huì)過(guò)來(lái)度假。平時(shí)，園區(qū)的物業(yè)提供代耕代種的業(yè)務(wù)，每月收費(fèi)200元。

　　說(shuō)是賣，可按照他的說(shuō)法，因?yàn)槭?0年產(chǎn)權(quán)的農(nóng)業(yè)用地，按規(guī)定不可以簽署買賣合同，而只能簽署租期為20年的租賃合同。“當(dāng)然，這期間您要不想住了，也可以轉(zhuǎn)讓出去，住滿20年后也能續(xù)簽。這塊地我們是已經(jīng)拿下來(lái)了，50年內(nèi)住著都沒(méi)問(wèn)題。”

　　在園區(qū)大門口，還豎著一塊收費(fèi)提示的告示，告知方也就是和買家簽署租賃合同的開(kāi)發(fā)方——北京嘉禾春天農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社。按其所說(shuō)，除了名為“土地租金”的購(gòu)買費(fèi)用外，入住者每年還需支付2400元的物業(yè)管理費(fèi)，水、電則是購(gòu)卡使用。

　　在北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)上，這家成立于2012年的農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作社，業(yè)務(wù)范圍包括種植蔬菜、水果；銷售新鮮蔬菜、新鮮水果，卻并不包括出售、出租房屋這一項(xiàng)。

　　現(xiàn)象

　　小產(chǎn)權(quán)房卷土重來(lái)

　　早在2009年，北京市國(guó)土資源局就下令，要求各區(qū)縣全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，并由市政府牽頭突擊強(qiáng)拆大型農(nóng)家大棚別墅，對(duì)于變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人追究刑責(zé)。

　　2013年底，北京市還曾進(jìn)行過(guò)小產(chǎn)權(quán)房專項(xiàng)治理活動(dòng)，公布了108處違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，并拆除了多處。

　　隨后，叫賣違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的聲音歸入沉寂。然而，平靜了一年多后，記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房又在市場(chǎng)中卷土重來(lái)。略微不同的是，項(xiàng)目地理位置隱藏到了六環(huán)外更為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，而建筑形式也從過(guò)去那種成片成片的高層住宅，多變?yōu)楠?dú)棟的農(nóng)家院落。

　　在百度上輸入“農(nóng)家院 出售”，就能跳出很多關(guān)于農(nóng)家院落的售賣信息。甚至，奔走在主路上的小貨車玻璃上，記者也看到了農(nóng)家院的“招商”廣告。這些農(nóng)家院的宣傳語(yǔ)，和嘉禾農(nóng)業(yè)園區(qū)基本相似，多強(qiáng)調(diào)獨(dú)門獨(dú)棟、環(huán)境優(yōu)美、適合養(yǎng)老。

　　比如，名為北京休閑娛樂(lè)的農(nóng)家院，宣傳語(yǔ)中就寫(xiě)著：面積300到1000平方米，價(jià)格9.8萬(wàn)/套起，是投資、度假、養(yǎng)生、聚會(huì)的首選。每種戶型都有磚混結(jié)構(gòu)的房屋，有屬于您自己的生態(tài)種植園和院子，而且院內(nèi)24小時(shí)保安巡邏和電子監(jiān)控。

　　分析

　　農(nóng)家院的需求為何旺？

　　明顯違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房為何多年來(lái)屢禁不止，甚至還變相衍生出更多的在農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)家院這種形態(tài)？

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉在采訪中告訴記者，從市場(chǎng)“死灰復(fù)燃”的角度看，根結(jié)之一在于提及多年的農(nóng)村土地用地制度改革，目前并沒(méi)有找到合理合法的順暢途徑，有著獲取利益欲望的農(nóng)村集體用地的業(yè)權(quán)人，就有沖動(dòng)去推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和出售。坦率地說(shuō)，即便小產(chǎn)權(quán)房的出售價(jià)格比同時(shí)期的商品房便宜很多，開(kāi)發(fā)者的獲利空間也非常巨大。

　　至于越來(lái)越多地集中于農(nóng)家院這種形式，一方面是因?yàn)檗r(nóng)家院相比高層住宅，從出售的角度看更為隱蔽。另一方面也是更重要的，是源于近幾年來(lái)市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)、郊區(qū)化的休閑度假地產(chǎn)的需求在不斷攀升。“這種郊區(qū)養(yǎng)老需求、作為第二居所的郊區(qū)度假需求，在正常的商品房市場(chǎng)上得不到滿足，不是價(jià)格太貴，就是產(chǎn)品不合適，小產(chǎn)權(quán)房自是看準(zhǔn)了這個(gè)市場(chǎng)空隙，大力傍著度假概念對(duì)外銷售。”

　　提示

　　小產(chǎn)權(quán)房

　　風(fēng)險(xiǎn)大

　　“小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，無(wú)論從產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)實(shí)使用或未來(lái)出路上，都存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。”胡景暉告訴記者，對(duì)購(gòu)房人而言，小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)極大。

　　首先，從產(chǎn)權(quán)角度， 無(wú)論是“永久使用權(quán)房本”，或者是長(zhǎng)期“租賃合同”，都不是受法律保護(hù)的正規(guī)權(quán)屬證明。因此，如果出租、出售過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，無(wú)法通過(guò)法律途徑尋求支持。

　　其次，在現(xiàn)實(shí)使用中，村委會(huì)或所謂“開(kāi)發(fā)商”銷售之初所承諾的建筑質(zhì)量和配套設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)，往往在實(shí)際交房使用后難以兌現(xiàn)，由此引發(fā)的糾紛很難像正規(guī)商品房一樣，通過(guò)維權(quán)手段解決。

　　“很多小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)詳細(xì)規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)起點(diǎn)低、標(biāo)準(zhǔn)低、缺乏專業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，又常為了節(jié)約成本而偷工減料，房屋在交付使用后容易存在安全、質(zhì)量、消防等隱患。”本報(bào)記者 趙瑩瑩J201