房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入中低利潤行業(yè)范疇

　　■本報見習(xí)記者 蘇詩鈺

　　“從成交量看，房地產(chǎn)市場稍有回暖，今年前三季度地產(chǎn)成交量較2014年上漲超三成，且有多家地產(chǎn)上市公司業(yè)績過千億元。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《證券日報》記者采訪時表示。

　　截至目前，有80家房地產(chǎn)企業(yè)公布了三季報，其中包含萬科、招商等標桿房企。數(shù)據(jù)顯示，前三季度80家房企總營業(yè)收入為4244.45億元，合計凈利潤為343.5億元，凈利潤率為8%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，預(yù)期整體房企的凈利潤將增長8%左右，2015年將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤率低于兩位數(shù)的年份。從季度看，80家企業(yè)中，有28家企業(yè)利潤率高于10%，52家利潤率低于10%，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入中低利潤行業(yè)范疇。

　　“出現(xiàn)房企趨勢性利潤下調(diào)的主要原因是銷售難度加大，雖然全國在一二線城市市場回暖，但三四線市場依然處于調(diào)整過程中，以價換量在持續(xù)。其次，融資成本持續(xù)增加，對于企業(yè)來說，對內(nèi)對外融資的成本都吞噬了利潤。此外，土地競爭激烈，房企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。”張大偉表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，前三季度有25家房企完成全年業(yè)績目標的70%。其中保利置業(yè)、恒大、龍光以及華潤4家企業(yè)全年業(yè)績完成率超過90%。然而萬科前個10月的銷售額再一次把競爭對手甩開，率先突破2000億元。

　　從公布的數(shù)據(jù)來看，1月份至10月份，恒大地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售額達1545.3億元，同比增幅高達44%，按照其年初制定的1500億元銷售目標計算，提前兩個月完成年度目標的103%。而萬科A發(fā)布的銷售簡報顯示，1月份至10月份，公司累計實現(xiàn)銷售面積1627.3萬平方米，銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%。

　　韓長吉表示，就大型房企而言，實現(xiàn)全年業(yè)績預(yù)期不算太難。上半年政策較為寬松，第三季度利好頻頻來襲，在國家和各地方政策的“照顧”下，房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，多數(shù)大型房企業(yè)績同比增長。但大量中小型房企業(yè)績呈現(xiàn)出虧順狀態(tài)，較難完成全年業(yè)績預(yù)期。

　　韓長吉告訴《證券日報》記者，盡管房地產(chǎn)行業(yè)已開始回暖，但短時間內(nèi)還改變不了市場不景氣的現(xiàn)狀。現(xiàn)在拿地越來越難，拿地就能賺錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)返，市場競爭也從資源導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變成為競爭導(dǎo)向型，只有競爭力強的企業(yè)才不會被淘汰。

　　“市場的改變使得企業(yè)的經(jīng)營策略也要有所調(diào)整，原來靠壓低土地成本，提高周轉(zhuǎn)率來取得高額利潤的策略已經(jīng)不再適用于現(xiàn)在，如今房企需要走差異化道路，在細分市場上精心耕耘。”韓長吉表示。

　　“從未來市場預(yù)期看，預(yù)計在利潤下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而房地產(chǎn)的競爭也將越來越激烈。”張大偉表示。

　　此外，張大偉告訴記者，核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇。目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸。房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。