■ 樓市風(fēng)云

　　未來政策能夠進(jìn)一步調(diào)整的空間已經(jīng)不大，但在政策層面仍存在少量可以使用的工具來幫助化解樓市高庫存難題。

　　近期，樓市去庫存成為熱點(diǎn)話題。據(jù)媒體報道，截至2014年底，我國城鎮(zhèn)存量住房約200多億平方米，戶均住房已經(jīng)超1套。11月10日，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，會上也提到：要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　回顧過去十幾年，對樓市去庫存的高層表態(tài)還要追溯到1998年前后，當(dāng)時北上廣深等少數(shù)東部中心城市，也曾存在高庫存現(xiàn)象，甚至市中心也常見爛尾樓。因此，1998年出臺“23號文”，把住宅產(chǎn)業(yè)列為拉動內(nèi)需的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。其后，2003年“18號文”中首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

　　如今，中國樓市再現(xiàn)高庫存，但已與1998年前后形勢大不相同。中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入中增長，房地產(chǎn)黃金十年已過，住房短缺時代過去，現(xiàn)有的住宅高庫存去化不容易。

　　從全國商品房待售面積的歷史走勢來看，2011年之前根本不愁庫存高，反倒是很多城市庫存低。從2011年開始，庫存突然開始快速持續(xù)增長，直至當(dāng)前。而政策上，2014年，住建部才表示要千方百計去庫存，部分省市的救市新政中也有所提及。2015年的3月政府工作報告中要求：逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，這相當(dāng)于是在幫助開發(fā)商去庫存。

　　另外，2014年開始放松限購以及后來的一系列樓市新政，非常明確地表明中央和地方政府都希望樓市能夠企穩(wěn)、復(fù)蘇，減少高庫存壓力，以保房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動盡快由萎縮轉(zhuǎn)向企穩(wěn)、擴(kuò)張。

　　從當(dāng)前政策情況來看，除了一線城市，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的寬松程度，基本上已經(jīng)回到2008年四季度和2009年寬松水平。

　　因此，目前去庫存的關(guān)鍵是刺激需求，主要工具仍然集中在金融、貨幣和財稅這三個方面。

　　首先，金融政策將成為重要工具。比如可以將房貸首付比例進(jìn)行調(diào)整，改革公積金制度，激活沉淀資金，支持個人住房消費(fèi)，此外，還可以推進(jìn)住房銀行改革，加速推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化MBS等金融創(chuàng)新。

　　另外，貨幣政策作用依然不可或缺。今年以來已有多次降息降準(zhǔn)，但考慮到當(dāng)前利率已創(chuàng)新中國成立以來最低，降息空間已經(jīng)不大。另外美聯(lián)儲加息之后，也會制約中國降息。需要指出的是，降準(zhǔn)降息并非針對樓市，但也會將去庫存、促進(jìn)住房消費(fèi)作為政策決策的考慮因素之一。

　　在財稅政策上，也存在進(jìn)一步減稅的可能性，比如二手房交易的營業(yè)稅。結(jié)合個人所得稅改革，可能實(shí)行購房貸款利息抵扣個人所得稅政策(比如針對首套住宅、二套普通住宅)等。

　　總體來看，未來政策能夠進(jìn)一步調(diào)整的空間已經(jīng)不大，但在政策層面仍存在少量可以使用的工具來幫助化解樓市高庫存難題。

　　□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)