梅州江畔房產(chǎn)。何森垚 攝
梅州一江兩岸成房地產(chǎn)集聚地。何森垚 攝
今年以來，梅州的房地產(chǎn)銷售交出了一份出人意料的成績單。據(jù)統(tǒng)計，上半年梅州城區(qū)商品房銷量比去年同期增長了108%，增幅位列全省第二。截至10月底，全市商品房成交337.5萬平方米，比增81.47%，接近翻番。
梅州作為三四線城市，沒有像一二線城市那樣強的剛性需求來支撐樓市平穩(wěn)運行，化解房地產(chǎn)庫存的能力也較弱。可喜的是，按照梅州市住建局的數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全市商品住宅庫存量約2.9萬套、371.2萬平方米，去化時間由去年底的21個月縮短為12個月。
有專家指出，十三五規(guī)劃建議稿提到保持經(jīng)濟中高速增長，GDP要保持在6.5%以上，還是要靠投資來拉動，房地產(chǎn)的作用不可忽視。
4548元/㎡全市房價同比下跌八個點
在深圳工作的盧先生，最近想要為在梅州的父母購置一套電梯房來養(yǎng)老，方便自己回家看望父母。開盤當天，盧先生早上7點去選房，仍然需要排很長時間的隊。“梅州今年的樓市情況比幾年前要好得多，很多一線房企也都進駐這里了。”盧先生說。
縱觀今年十個月，梅州市商品住宅成交23864套、297.62萬平方米，比增67.65%。其中，梅州城區(qū)的房地產(chǎn)銷量為主力，貢獻了173.1萬平方米、比增79.12%的商品房成交成績。對比去年，梅州城區(qū)的商品住宅成交12834套、159.95萬平方米，全年銷量超出3252套，其中富力城以2099套的成交量位居榜首。
對于今年樓市漸好的趨勢，除了相關(guān)政策利好之外，開發(fā)商積極調(diào)整戰(zhàn)略、主動讓利也是其中的因素之一。從成交價來看，梅州的商品住宅銷售均價呈下跌趨勢，略低于周邊城市的平均水平。現(xiàn)全市商品住宅銷售均價為4548元/平方米，同比下跌8.12%。梅州城區(qū)商品住宅銷售均價4984元/平方米，同比下跌1.3%。其中，江南銷售均價6124.6元/平方米，江北銷售均價5080.5元/平方米，梅縣新城4292.7元/平方米。
由于去年政策的因素使得各開發(fā)商壓抑了一年，產(chǎn)生了大量的庫存，從2015年開始因為各種政策利好的信息不斷刺激市場，許多開發(fā)商借機采取促銷模式進行快速去貨。除此之外，市委、市政府在去年樓市形勢不好的情況下，也采取了一系列的措施。包括針對梅州房地產(chǎn)的調(diào)研以及座談會，與開發(fā)商一起商討改善梅州市樓市的環(huán)境，主動出擊，拉動樓市回暖。記者從富力城了解到，該銷售部在今年抓住每一個政策利好點，采取推貨和加大優(yōu)惠的方式來帶動銷售。
12個月庫存去化時間達到“合格線”
一直以來，梅州經(jīng)歷著與其他三四線城市相似的歷程。隨著中國城鎮(zhèn)化的進一步加快，城市框架突飛猛進地拉大，遍地高樓集中似的瘋長，大街上到處都是工地，有關(guān)樓盤的廣告無處不在。這樣大規(guī)模的“造城運動”，讓一些專家擔(dān)心梅州樓市泡沫會被激發(fā)。因為對比起一二線城市，梅州的購買力是比較弱的。
一般來說，一個城市庫存規(guī)模維持在8-12個月的去化周期，屬于正常水平。記者從市住建局了解到，梅州市的去化時間雖然有12個月，但是全市的庫存基數(shù)小，現(xiàn)梅州全市的商品住宅庫存量約為2.9萬套、371.2萬平方米，去化時間由去年底的21個月縮為12個月。其中，梅州城區(qū)商品住宅庫存量約為1.7萬套，212.63萬平方米，去化時間由去年底的24個月縮短為13.3個月。
富力城、碧桂園、客家新世界等多個新引進項目在這兩年陸續(xù)開盤，2015年梅州城區(qū)新開工計劃房地產(chǎn)項目就有27個。截至今年10月底，梅州城區(qū)房地產(chǎn)完成投資62.28億元，計劃全年新增供應(yīng)量約為11182套。雖然增速略有減緩，但商品住宅潛在供應(yīng)量仍然很大。梅州房產(chǎn)裝飾網(wǎng)總經(jīng)理葉曉城指出，雖然今年梅州市房地產(chǎn)銷售業(yè)績良好，但是隨著今年剛需的大量釋放，加上梅州人口流動性小，居住人數(shù)也有限，因此去庫存的問題還是要繼續(xù)重視。
對于梅州來說，城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出程度較高。目前，梅州市戶籍人口528萬，其中常住人口432萬，中心城區(qū)人口51萬左右，而且人口增長緩慢。葉曉城認為，雖然現(xiàn)在梅州房地產(chǎn)銷售情況不錯，但是政府還是要積極創(chuàng)造購房需求，增加人口流動性。
12.05億元公積金使用效率進一步攀升
今年以來，全國、全省多次召開加強住房公積金管理工作電視電話會議，會議要求各地要加強住房公積金管理工作、加大住房公積金支持居民解決住房需求力度，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
由于去年梅州房市呈現(xiàn)轉(zhuǎn)冷趨勢，市委、市政府采取進一步放寬提取條件、提高貸款額度、降低貸款門檻、優(yōu)化貸款流程、放開職工異地繳存本地購房貸款業(yè)務(wù)等系列舉措，以諸多利好政策疊加效應(yīng)來拉動全市房地產(chǎn)市場回暖。
根據(jù)市住房公積金管理中心提供的數(shù)據(jù)，全市住房公積金資金使用效率一直處于上升狀態(tài)。截至今年10月份，梅州市住房公積金個貸率從去年底的72%攀升到85%。其中，全市1至10月份申請住房公積金貸款共5053戶（梅州城區(qū)2354戶），共發(fā)放貸款金額12.05億元（梅州城區(qū)6.45億元），貸款金額比去年同期增長84.5%。
另外，全市1至10月份職工符合政策性提取金額11.59億元（梅州城區(qū)7.56億元），提取額占當年同期繳存額的75%（梅州城區(qū)84%），所提取的住房公積金主要用于支付購買自住房房款和償還貸款本息。
深圳四華地產(chǎn)顧問吳曉丹表示，現(xiàn)在中央最高決策層已經(jīng)明確提出了樓市去庫存的要求，而這意味著未來房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化。
而在前幾輪對樓市的政策調(diào)整中，為防止市場過熱，政策沒有一次性都放出來，而是階段性的釋放。對于中、低薪階層來說，公積金是具有住房保障功能的政策性資金，是眾多首次置業(yè)的剛需買家的雪中之炭，也是不少迫切需要改善居住條件的改善型買家的助推之力。
從梅州的購房人群分析，城區(qū)住宅成交量以本地自主需求為主，純投資性購房較少。從去年一年的成交總量來看，外地需求的比例不大，約占14%，其中又以外出鄉(xiāng)賢返鄉(xiāng)職業(yè)占了較大比例。在接受采訪的大多回鄉(xiāng)購房者中，大部分看中的是梅州房價的便宜，可以作為父母居住、或是自己回鄉(xiāng)探親、休閑度假和未來養(yǎng)老的居所。根據(jù)梅州奧園·半島一號銷售部提供的數(shù)據(jù)，前來奧園買房的人有95%都是使用住房公積金貸款的方式進行購買。
67%二孩政策刺激樓市大戶型不愁賣
據(jù)統(tǒng)計，今年1-10月，梅州市國土資源局出讓了梅州城區(qū)商住用地13宗，面積64.6585公頃，成交均價為2105元/平方米。梅江區(qū)三角鎮(zhèn)、金山辦的成交面積和價格都較樂觀，其中梅江區(qū)三角地上坪存的土地出讓單價最高，為3374.344元/平方米。
從成交戶型結(jié)構(gòu)分析，由于受居住習(xí)慣、經(jīng)濟收入等因素影響，梅州市購房者普遍熱衷選擇中戶型。去年90-144平方米的住宅成交量占了總銷量的67%。“可能隨著二孩計劃的放開和房地產(chǎn)政策的松綁，梅州的大戶型住宅也會成為大勢所趨。”一位房地產(chǎn)銷售員告訴記者，近日已有不少人前來詢問大戶型的價格以及戶型設(shè)計。
記者了解到，全市現(xiàn)存庫存量較多的主要為小戶型住宅，大戶型反而不愁賣。現(xiàn)大部分的開發(fā)商對于梅州房地產(chǎn)的發(fā)展都持樂觀的態(tài)度，認為隨著今年形勢的走好，隨著中央對房地產(chǎn)政策的松綁、二孩政策的放開，在接下來的一年中應(yīng)抓住時機加推新房，刺激消費。尤其是江南片區(qū)，由于政府的支持、新城的建設(shè)以及交通網(wǎng)的完善，未來形勢大好。相關(guān)政府部門也覺得應(yīng)該在明年加大土地供應(yīng)量，以保證梅州市的房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。
與此同時，也有一部分人仍然持保守態(tài)度。作為三四線城市，梅州房地產(chǎn)在突破四五千大關(guān)之后，其增長速度或?qū)⒎怕竭_一個瓶頸期。由于前期積累的量較多，加上如今大量的項目入市，去庫存的任務(wù)不能放緩。再加上嘉應(yīng)新區(qū)幾期安置房的陸續(xù)施工、完工，也會對梅州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。吳曉丹認為，金九銀十已過去，接下來的一段時間房地產(chǎn)銷售業(yè)績可能會有所下降，加上一些還未取得許可證的土地可能也將陸續(xù)拿證入市，因此開發(fā)商加推時應(yīng)謹慎試水。
■業(yè)界觀點
嘉應(yīng)新區(qū)建設(shè)提速業(yè)界看好后市
開發(fā)商還應(yīng)轉(zhuǎn)變以往的銷售模式，慢慢由粗放開發(fā)向精細開發(fā)轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，資產(chǎn)升值收益是開發(fā)商利潤的主要來源。因此，過去開發(fā)商常常會發(fā)生“土地競賽”，誰儲備的資產(chǎn)多，未來誰就有可能在升值中獲得更大的利潤。由此，囤地和捂地的現(xiàn)象也屢見不鮮。但這種模式只適用于房屋升值速度較快的時期，因為它存在一個巨大風(fēng)險：一旦資產(chǎn)升值速度低于資本成本，大量持有資產(chǎn)就會造成負價值。
一開始房地產(chǎn)發(fā)展的時候，梅州本土的小開發(fā)商以低價拿地，遍地開花。而隨著這兩年一線房企的陸續(xù)入駐，集團品牌影響力以及住房品質(zhì)的優(yōu)勢漸漸占據(jù)了大部分市場份額。如今，購房者更加注重居住的周邊環(huán)境、市政配套、小區(qū)服務(wù)以及房屋質(zhì)量，單純以賣樓為主的小開發(fā)商很多沒有考慮到這軟硬件因素，大部分慢慢退出了市場。
錯位競爭本土開發(fā)商應(yīng)主打經(jīng)濟房
盡管如今梅州的房價處于攀升期，隨著嘉應(yīng)新區(qū)的建設(shè)，城市框架的打開，開發(fā)商仍大有可為。但如何在眾多新樓待起之時，避免同質(zhì)化，而追尋精細化、差異化發(fā)展，也是我們需要思考的一個問題。梅州市是山區(qū)，土地資源非常寶貴，更需要盡可能讓每一塊土地都發(fā)揮最佳效益。對此，葉曉城認為，本土小型開發(fā)商應(yīng)定位開發(fā)，主打經(jīng)濟房，適當降低銷售價格，把目標人群對準經(jīng)濟實力較弱、因城鎮(zhèn)化過程所遷到城市的人群，錯開與一線房企的競爭，還是有發(fā)展的機會。
盡管梅州的房地產(chǎn)發(fā)展歷史很短，但是開發(fā)商需要有長遠的眼光。就目前來說，梅州并不像一二線城市那樣，需要大量的豪華、高貴的房地產(chǎn)項目，它所需要更多的是能夠滿足剛需客戶的樓盤。當然，每個城市都需要建設(shè)一些較為先進、華貴的項目，一方面提高城市形象，另一方面可以帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。開發(fā)商在進行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，同樣也要考慮項目周邊配套的問題，自己主動去開發(fā)一些附加產(chǎn)業(yè)鏈。
隨著梅州高速交通網(wǎng)的建設(shè)，也可以改變城市整體的極差地租。而中國未來養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及商務(wù)、服務(wù)型的一些地產(chǎn)，也可以在梅州尋得一片發(fā)展之地，關(guān)鍵在于政府與房地產(chǎn)商有沒有能力來開拓這樣一個新型市場。
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9個月賣2000多套房富力城怎么做到的
梅州樓市在2015年前三季度，總售出商品房11162套，梅縣區(qū)占6139套，其中梅州富力城項目總售出2000余套，攬金12億，領(lǐng)跑梅州樓市，市場占有率將近20%。
經(jīng)過一段時間的沉寂，今年1-9月份，富力城小步快跑，通過特價房源，節(jié)點促銷，擴展商家，醫(yī)療下鄉(xiāng)，全城派單等接地氣宣傳，配合每月定點開盤加推的策略，通過分析用戶群體來推出產(chǎn)品，曾創(chuàng)造3個小時攬金過億的記錄。
聚焦富力，不難發(fā)現(xiàn)其銷售策略的轉(zhuǎn)變。在3月初打響春節(jié)后第一炮后，率先加推816棟，搶占節(jié)后市場；繼而4月份向全城市民釋放開盤當天勁銷八成的信息。開發(fā)商一改之前高冷姿態(tài)，以親民策略來定價和服務(wù)。
一方面是銷售力度的加強、大幅度的讓利與優(yōu)惠，另一方面是主打?qū)W校、醫(yī)院、交通方面的強勁配套。內(nèi)部優(yōu)質(zhì)私立幼兒園以及外部外國語學(xué)校的坐鎮(zhèn)，中山大學(xué)附屬醫(yī)院的助力，附近高鐵站的建設(shè)……使其成為無論是本土購房者還是回鄉(xiāng)置業(yè)者的首要選擇。
富力城相關(guān)負責(zé)人在接受采訪時表示，未來梅州房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將會向優(yōu)質(zhì)管理方向轉(zhuǎn)變，市民買樓會對比以往單純滿足居住需要來說，更加考慮全方位的舒適居住因素。