房地產(chǎn)市場(chǎng)政策再次釋放調(diào)整信號(hào)。這背后是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近“警戒線”。在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市中，11個(gè)城市10月庫(kù)存量較上半年末有所增加，從消 化周期來看，三成城市超過一年，另有三成城市消化周期為半年。樓市正處于去庫(kù)存階段，高層近日也兩次提到房地產(chǎn)去庫(kù)存。除此之外，棚戶區(qū)改造、房地產(chǎn)信 貸、稅收等的調(diào)整都將是發(fā)力重點(diǎn)。
導(dǎo)讀
業(yè)內(nèi)專家指出，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨供大于求的現(xiàn)狀，因此即使樓市刺激政策出臺(tái)，也不會(huì)在短期內(nèi)改善投資、拿地、新開工等指標(biāo)。但若措施得當(dāng)，則會(huì)提振市場(chǎng)信心。
本報(bào)記者 張敏 北京報(bào)道
在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，高層頻繁提及房地產(chǎn)，透露出更為積極地穩(wěn)定樓市態(tài)度。
自10月23日以來，國(guó)家主席習(xí)近平和國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)一共三次在不同場(chǎng)合談到房地產(chǎn)，并傳遞出“去庫(kù)存”的明確信號(hào)。而高層在此之前公開提及房地產(chǎn)，是在今年的全國(guó)“兩會(huì)”期間。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策定向?qū)捤墒谴蟾怕适录嘘P(guān)部委已經(jīng)做好政策儲(chǔ)備，將可能在近期內(nèi)推出。
據(jù)悉，棚戶區(qū)改造將是政策發(fā)力的重點(diǎn)，具體做法以“貨幣化棚改”為主，此舉被認(rèn)為不僅能夠消化庫(kù)存，還借助棚改對(duì)沖商品房投資增速的下滑。此外，房地產(chǎn)信貸、稅收等領(lǐng)域都有可能放松。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體面臨供大于求的現(xiàn)狀，因此即使樓市刺激政策出臺(tái)，也不會(huì)在短期內(nèi)改善投資、拿地、新開工等指標(biāo)。但若措施得當(dāng)，則會(huì)提振市場(chǎng)信心，使市場(chǎng)不至于出現(xiàn)大幅滑坡。
通盤考慮
過去一個(gè)月間，高層罕見地密集提及房地產(chǎn)。
10月23日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在中央黨校的講話中，闡述當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的困難、機(jī)遇和挑戰(zhàn)。其中提到：“以往我們長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)，去庫(kù)存問題也沒有解決。”
11月10日，中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。習(xí)近平發(fā)表重要講話時(shí)提到：“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”
11月11日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，圍繞消費(fèi)新需求，釋放內(nèi)需潛力、彌補(bǔ)民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存的現(xiàn)狀，意味著市場(chǎng)供大于求，不僅影響企業(yè)的利潤(rùn)，也影響開發(fā)商的拿地和投資進(jìn)程。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)投資同比名義增長(zhǎng)2%，增速創(chuàng)多年來新低。同期的固定資產(chǎn)投資增速為10.2%。土地方面，前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款5794億元，同比下降25.2%。
上海房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，從近期房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的作用分析，銷售復(fù)蘇對(duì)經(jīng)濟(jì)的正面影響，遠(yuǎn)不如投資放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。
他補(bǔ)充道：“其一，建筑活動(dòng)可以拉動(dòng)水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè)，這些行業(yè)也是導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷的‘重災(zāi)區(qū)’。其二，作為‘三駕馬車’的固定資產(chǎn)投資，是決定經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的部分。”
發(fā)力棚改
對(duì)于上述局面，有關(guān)部門早有應(yīng)對(duì)。據(jù)記者了解，在11月10日的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議之前，住建部曾就樓市問題向高層做過專題匯報(bào)。雖然匯報(bào)內(nèi)容不得而知，但從住建部近期的動(dòng)作，不難看出端倪。
一位接近住建部的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年以來，住建部曾多次開展針對(duì)棚戶區(qū)改造工作的專題調(diào)研。調(diào)研組級(jí)別頗高，很多調(diào)研為副部長(zhǎng)牽頭，住建部部長(zhǎng)陳政高也曾親自掛帥。
該人士表示，在調(diào)研的同時(shí)，住建部今年還密集召開與棚改有關(guān)的會(huì)議，顯示出對(duì)棚改工作“空前重視”。
去年上半年，住建部就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出“供大于求、庫(kù)存高企”的定性，還將棚戶區(qū)改造工作列為近幾年來的重點(diǎn)。
上述人士稱，明年棚改工作的重點(diǎn)將是以貨幣化安置為主。即在棚戶區(qū)改造的過程中，以貨幣安置為主，取代此前的實(shí)物安置為主。圍繞貨幣化安置的金融支持也將啟動(dòng)。據(jù)了解，信貸資產(chǎn)證券化已經(jīng)確定為主要手段。
按照國(guó)務(wù)院上半年的要求，新增信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)銀行騰出的資金，要重點(diǎn)支持棚改、水利、中西部鐵路等領(lǐng)域建設(shè)。但最新的要求為，棚改在上述支持的領(lǐng)域中具 有優(yōu)先權(quán)。與此同時(shí)，對(duì)于已經(jīng)發(fā)放的棚改貸款，進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，其置換出的信貸額度，要求全部用于棚改及其貨幣化補(bǔ)償。
此外，按照今年6月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，政府與社會(huì)資本合作(PPP)模式將成為棚改的重要融資渠道。
另?yè)?jù)記者了解，一直對(duì)棚改給予重要資金支持的國(guó)家開發(fā)銀行，也取消了棚改項(xiàng)目貸款用于貨幣化補(bǔ)償安置的比例上限。這也意味著，國(guó)開行的支持力度將會(huì)更大。
權(quán)限下放
除棚改外，信貸、稅收等一些“常規(guī)武器”也可能推出，用于刺激住房消費(fèi)。知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在經(jīng)過連續(xù)降息之后，未來對(duì)房地產(chǎn)的信貸支持力度可能還會(huì)加大。其中除首付比例和貸款折扣下調(diào)外，還包括二套房和多套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬。
有市場(chǎng)人士猜測(cè)，非限購(gòu)城市的首套房最低首付有可能降至20%，最低貸款利率折扣相當(dāng)于基準(zhǔn)的7成。也即，信貸優(yōu)惠力度回到2010年的水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)也可能調(diào)整。他表示，普宅界定將直接影響交易稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，其對(duì)市場(chǎng)的影響力僅次于信貸政策的調(diào)整，且對(duì)市場(chǎng)短期利好作用明顯。
此外，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收也有望下調(diào)，尤其是交易環(huán)節(jié)的稅收。但該項(xiàng)調(diào)整的權(quán)限將下放到地方政府手中，具體形式可能體現(xiàn)為“直接減稅”或“稅費(fèi)補(bǔ)貼”。
據(jù)了解，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征明顯，近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策多避免“一刀切”，強(qiáng)化“因地制宜”的原則。具體表現(xiàn)為，在統(tǒng)一的考量標(biāo)準(zhǔn)下，下放更多的權(quán)限給地方政府，靈活調(diào)整。
在地方政府調(diào)整范圍內(nèi)的，還包括公積金貸款額度。有業(yè)內(nèi)知情人士表示，雖然今年住建部要求上調(diào)公積金貸款最高額度，但當(dāng)前公積金賬戶余額仍不斷攀升。其主因 在于，公積金貸款額度仍然不足，且放款流程慢。據(jù)悉，未來地方政府可能自主提高公積金貸款最高額度，并加快審批和放款流程。
另外，國(guó)土部還將針對(duì)各地市場(chǎng)，對(duì)土地供應(yīng)做出動(dòng)態(tài)調(diào)整，對(duì)于市場(chǎng)庫(kù)存過大的地方，將削減土地供應(yīng)量。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在我國(guó)多年來的樓市政策中，上述“常規(guī)武器”一直存在。其調(diào)整更多基于市場(chǎng)條件的變化，進(jìn)行靈活控制。但一線城市的“限購(gòu)令”恐不會(huì)有根本性動(dòng)搖。