當(dāng)北京六環(huán)外地塊拍出3.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)時(shí)，開發(fā)商還能高調(diào)地聲稱對(duì)高價(jià)搶來的地有信心嗎？
“2016年北京樓市將產(chǎn)生波動(dòng)，年底時(shí)或?qū)⒂瓉硪徊ǖ统薄！蹦硻C(jī)構(gòu)房地產(chǎn)分析師曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，越來越多高凈值人群去海外置業(yè)，地王同區(qū)域內(nèi)存量市場(chǎng)的高端項(xiàng)目也將對(duì)其造成沖擊，北京瘋狂的地價(jià)將導(dǎo)致未來上市的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。
值得注意的是，在這個(gè)地王集中出爐的北京冬天里，土地市場(chǎng)的火熱已經(jīng)成為常態(tài)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年，扣除配建及競(jìng)建部分，成交地塊中純商住宅的實(shí)際樓面價(jià)每平方米超過5萬(wàn)元的住宅用地已經(jīng)有10宗之多。
更重要的是，亞豪機(jī)構(gòu)截取了自2005年-2014年的10年時(shí)間里，每年北京成交住宅用地中樓面價(jià)最高和溢價(jià)率最高的地塊，共20宗。除了大龍地產(chǎn)退地的地王外，其余19宗現(xiàn)在雖均處于正常開發(fā)、銷售狀態(tài)，但也提示出地王的風(fēng)險(xiǎn)所在。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者表示，如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化復(fù)利10%的財(cái)務(wù)成本，北京10年時(shí)間的19個(gè)地王盤中，只有11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本。而這11個(gè)項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)間周期平均為48個(gè)月，也就是4年時(shí)間。
地王集中營(yíng)存風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上述20宗地王分別位于北京9個(gè)行政區(qū)。其中朝陽(yáng)區(qū)和順義區(qū)各4宗，朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍、財(cái)富人群集中，順義區(qū)則憑借臨空經(jīng)濟(jì)帶和中央別墅區(qū)，雙雙摘得地王桂冠；孕育地王技能位居次席的是傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)海淀和題材眾多的后起之秀通州，各3宗；另外，豐臺(tái)區(qū)曾誕生2宗地王，西城區(qū)、大興區(qū)、門頭溝區(qū)、平谷區(qū)1各有一宗地王。
而這19宗地王中，還曾出現(xiàn)一個(gè)特例。2009年11月20日，大龍地產(chǎn)通過拍賣方式以50.5億元競(jìng)得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)北京市土地出讓總價(jià)和樓面價(jià)的最高紀(jì)錄，而后由于大龍公司逾期未簽訂順義天竺地塊的土地出讓合同，被取消競(jìng)得資格。
更重要的是，其余19宗曾經(jīng)的地王中，除西城區(qū)華嘉胡同之外的18宗地塊均以上市，從拿到到首套簽約的平均周期為28個(gè)月，相比12個(gè)月-18個(gè)月的正常節(jié)奏，地王盤的上市周期明顯滯后。
亞豪機(jī)構(gòu)稱，最漫長(zhǎng)的地塊當(dāng)屬小巨人李澤鍇旗下的子公司于2006年競(jìng)得的工體北路4號(hào)院地塊，沿襲港派傳統(tǒng)的囤地增值的開發(fā)模式，該地塊在靜置3年后，被李澤鍇賣給了瑞安置業(yè)，又經(jīng)歷了2年時(shí)間，才于2011年12月份開始銷售，該宗地塊從出讓到入市的時(shí)間整整跨過了5年。
對(duì)此，郭毅稱，地王以超越市場(chǎng)預(yù)期、超越區(qū)域當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的價(jià)格被房企競(jìng)得，雖然早期的部分地王位置優(yōu)越，房企敢于大膽競(jìng)地，可以說是建立在前瞻預(yù)判市場(chǎng)的基礎(chǔ)之上，但卻不得不付出放緩入市節(jié)奏，等待樓市成長(zhǎng)的代價(jià)。特別是地王盤的土地成本高昂，隨著時(shí)間的流逝，背負(fù)著巨大的財(cái)務(wù)成本，也令地王盤達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的周期被大大拖后。
事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，為了消化高價(jià)地，開發(fā)商付出的代價(jià)并不低，甚至導(dǎo)致某些企業(yè)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，引入大股東，欲依靠大股東背書需求資金支持，轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略投資決策。
平均4年才回本
根據(jù)前文所示，亞豪機(jī)構(gòu)分析得出的結(jié)論是，11個(gè)地王項(xiàng)目平均需要4年才到盈虧平衡點(diǎn)，但這并不意味著今年拿到地王的開發(fā)商花費(fèi)4年時(shí)間也能夠解套。
郭毅分析，早期地王的地價(jià)尚在低點(diǎn)，加之地塊的容積率等規(guī)劃指標(biāo)的管理相對(duì)寬松，如果高價(jià)拿地的是大型房企，依托其領(lǐng)先的產(chǎn)品研發(fā)和市場(chǎng)營(yíng)銷能力，能夠很好地實(shí)現(xiàn)快速銷售、回籠資金，因此能夠很快地達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。
比如2005年金地摘得的馬駒橋地塊和龍湖摘得的順義后沙峪地塊，分別開發(fā)了金地格林小鎮(zhèn)6和龍湖滟瀾山，兩項(xiàng)目于2007年年中先后入市，均在開盤后的數(shù)月時(shí)間便回收了全部土地成本。
但是，這樣的案例仍在少數(shù)，目前，19個(gè)地王盤中仍有8個(gè)的銷售額尚未達(dá)到僅計(jì)入地價(jià)款和財(cái)務(wù)成本的盈虧平衡點(diǎn)。這8個(gè)項(xiàng)目分別是2011年-2014年這4年時(shí)間里，每一年的單價(jià)地王和溢價(jià)率地王，換句話說，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。
郭毅分析，2011年開始限購(gòu)，人為設(shè)置了購(gòu)房門檻之后，無(wú)論是出于市場(chǎng)利空預(yù)期的影響，還是具備資格的購(gòu)房客群不足，都在造成樓市成交量下行的同時(shí)，抑制了房?jī)r(jià)上漲的速度，而地王盤賴以解套的關(guān)鍵點(diǎn)就是房?jī)r(jià)持續(xù)、高速的上漲，在房?jī)r(jià)沒有上漲到地王盤預(yù)期價(jià)位時(shí)，房企只能選擇延遲推盤，以時(shí)間換市場(chǎng)。但是，拖延入市造成的惡果并不僅僅是房企付出了更高的成本，更深遠(yuǎn)的影響則是拖累到企業(yè)的擴(kuò)張速度。在北京這個(gè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，慢一步則步步慢，甚至?xí)y以在北京立足。
而來自上海易居房地產(chǎn)研究的一組數(shù)據(jù)顯示，2015年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了10個(gè)以上的百分點(diǎn)。
易居研究院研究員謝金龍向記者表示，土地購(gòu)置價(jià)格的漲幅快于商品房銷售價(jià)格，土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的占比進(jìn)一步增加，增加了地方政府財(cái)政收入的同時(shí)，降低了房企開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)。
而《證券日?qǐng)?bào)》記者在過去兩年中，曾走訪北京、南京、上海等多個(gè)地王地塊，解套者有之，但解套的手段并不是依托自身對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的把握而突圍，更多的是依托新地王的產(chǎn)生而解套。然而，對(duì)北京目前的市場(chǎng)而言，過去出現(xiàn)地王即馬上帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)一夜瘋長(zhǎng)20萬(wàn)元的現(xiàn)象已經(jīng)消彌，購(gòu)房者在全城豪宅化的刺激下，心態(tài)愈發(fā)理性，何況未來的競(jìng)品更多，選擇更具多樣化，可見地王們將承受多大的銷售壓力。
對(duì)此，郭毅認(rèn)為，在2015年這個(gè)地王成為常態(tài)的市場(chǎng)中，面粉頻頻貴過面包，地王等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)的時(shí)間成本將會(huì)更高、入市節(jié)奏更加難以掌控、回報(bào)周期也愈加漫長(zhǎng)。特別是在小片區(qū)內(nèi)扎堆涌現(xiàn)地王，在面臨著區(qū)域內(nèi)部和外部整體市場(chǎng)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)程度正在由激烈上升到慘烈。地王解套難度的加大，只有積極創(chuàng)新產(chǎn)品、增加項(xiàng)目附加值、提升項(xiàng)目性價(jià)比的開發(fā)商，才有可能突破重圍、破繭成蝶。