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募資120億 萬達商業(yè)擬重回A股市場

2015-11-19 07:59:00 來源:經(jīng)濟參考報

  11月17日,大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司宣布,公司第二期中期票據(jù)已完成發(fā)行。發(fā)行總金額為人民幣50億元,每張面值為人民幣100元,利率為4.25%,期限為5年。本次募集資金用于公司及其子公司歸還金融機構(gòu)融資,拓寬融資渠道、降低財務成本。

  值得一提的是,本月13日,萬達商業(yè)通過證監(jiān)會披露的“首次公開發(fā)行A股股票招股說明書”顯示,萬達計劃在A股發(fā)行不超過2.5億股新股,擬募集資金或達120億元。這些新股資金將投入萬達商業(yè)位于南京、濟南、合肥、成都、徐州共計5個城市的萬達廣場項目。不過,公告并未具體披露發(fā)行價格、日期以及上市地點等進一步內(nèi)容。

  這意味著,如果此次A股上市成功,萬達將成為一家新的“A+H”雙上市平臺的房地產(chǎn)公司。公司總股本將達到47.77億股,其中A股不超過41.25億股,H股6.53億股。

  早在2009年,萬達集團就曾經(jīng)計劃登陸A股市場,后因種種原因最終擱淺。2014年底,萬達商業(yè)成功實現(xiàn)H股上市。在香港聯(lián)交所發(fā)行6億股,每股發(fā)行價為48港元,股票代碼為03699。

  截至2015年6月30日,萬達集團的總資產(chǎn)7976.82億元,凈資產(chǎn)2430.50億元,擁有總建筑面積為8265.48萬平方米的土地儲備。2015上半年萬達集團凈利潤178.27億元。

  7月3日,公司通過《關(guān)于首次公開發(fā)行人民幣普通股(A 股)并上市的議案》。8月18日,公司批準A股發(fā)行方案,擬發(fā)行不超過2.5億股A股。

  在萬達商業(yè)A股新股發(fā)行之前,公司實際控制人王健林直接持有6.788%股權(quán),并通過萬達集團間接持有43.712%股權(quán),此外王健林妻子林寧也持有3.181%股份。因此在新股發(fā)行后,公司實際控制人并未發(fā)生變化。不過,根據(jù)招股書披露的股東名單,A股上市前夕,泛海投資、建銀國際、巨人投資、北京五谷豐、秦川大地等已經(jīng)不持有萬達商業(yè)公司股份,僅有華控基金和大中太平仍分別持股0.442%和0.795%。

  業(yè)內(nèi)分析認為,房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別高增長的黃金時代,此次重啟A股上市的萬達商業(yè)很難實現(xiàn)資本紅利溢價。

  招股書顯示,近年來,公司所從事的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量資金,伴隨公司業(yè)務規(guī)模迅速擴大,大量新項目的實施導致資本支出、債務規(guī)模不斷增長,對流動資金的需求亦顯著增加。

  最近三年及一期末,萬達商業(yè)公司母公司資產(chǎn)負債率分別為88.32%、89.42%、78.52%和76.89%,合并報表口徑資產(chǎn)負債率分別為73.93%、73.58%、72.51%和72.68%,資產(chǎn)負債率處于較高水平。同時,公司短期、長期(含一年內(nèi)到期)借款和應付債券金額合計分別為932.28億元、1339.93億元、1809.68億元和1742.38億元,有息負債的規(guī)模較大。

  此外,最近三年及一期末,公司主營業(yè)務收入占比最大的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務的毛利率分別為53.61%、44.40%、43.96%和42.98%,受結(jié)算項目的區(qū)域和類型差異、房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降等因素的影響,報告期內(nèi),公司房地產(chǎn)銷售業(yè)務的毛利率呈逐年下降趨勢。

  此次回歸A股,萬達商業(yè)計劃發(fā)行A股不超過2.5億股,擬募集資金或達120億元,分別投入五個城市的萬達廣場項目。若新股順利發(fā)行,公司總股本將達到47.77億股,其中A股不超過41.25億股,H股6.53億股。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,今年以來房地產(chǎn)市場利好政策頻出,市場基本面逐漸好轉(zhuǎn),萬達商業(yè)選擇在這個時間節(jié)點發(fā)行A股具有積極意義。“萬達商業(yè)與內(nèi)地市場的投資者接觸相對不多,走‘H+A’的雙平臺路線,其實是希望與內(nèi)地消費群體和投資群體有更直接的接觸。一方面提振股價,另一方面希望能夠通過A股市場獲得更大的市場認可度和品牌效果。”

  2015年,萬達商業(yè)開始重點探索創(chuàng)新“輕資產(chǎn)”投融資模式。該模式主要利用萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營領(lǐng)域的經(jīng)驗、資源整合能力及品牌效應,通過吸引第三方投資者及社會資金投資于具商業(yè)潛力城市的萬達廣場單體購物中心項目。嚴躍進認為,萬達商業(yè)輕資產(chǎn)商業(yè)模式在盈利方面有較好前景,企業(yè)未來的估值會有進一步提升空間,預計在A股市場上也會有較好表現(xiàn)。

  不過,早在今年8月,萬達宣布回歸A股的方案獲得董事會通過時,CRIC研究中心朱一鳴等分析師曾經(jīng)分析指出,“萬達想要回歸A股,其主要原因是在于股價。萬達商業(yè)在港股的價格一直都沒什么增長,8月24日更是出現(xiàn)了自上市以來的最大跌幅,約17%。海外投資人普遍不看好萬達的新模式和新業(yè)務,而萬達認為,內(nèi)地投資人能夠比海外投資人更清楚的認識萬達的價值所在”。

  朱一鳴認為,由于萬達在百貨、電商等業(yè)務領(lǐng)域?qū)覍遗霰冢叭サ禺a(chǎn)化”道路舉步維艱。未來,萬達商業(yè)想要提升股價,除了繼續(xù)增加租金收入占比以外,還需要在提高商業(yè)運營能力,及拓展新業(yè)務方面有所成績。否則,針對萬達的A股上市計劃,內(nèi)地的投資人未必會認可。

編輯:崔 凡