京二手住宅成交創(chuàng)5年新高

　　今年，北京二手住宅市場火了。綜合北京交易管理網(wǎng)和多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前十個月北京二手住宅成交量達到157268套，創(chuàng)造了5年以來同期二手住宅成交新高。而嗅到市場商機的大戶型業(yè)主有了新一輪提價底氣，出現(xiàn)月漲20萬元的現(xiàn)象。不過業(yè)內(nèi)人士提醒，市場回暖房主也要注意把握尺度，一旦提價超過此前房子總報價的5%，換來的就是“有價無市”。

　　現(xiàn)象

　　大戶型業(yè)主提價月漲20萬

　　今年10月，隨著二孩生育政策全面放開等利好政策出臺，大戶型業(yè)主提價的底氣越來越足了。鏈家地產(chǎn)、我愛我家等中介機構(gòu)的多位經(jīng)紀人對北京晨報記者說，“大戶型業(yè)主提價不再是個別現(xiàn)象，變成了一種普遍現(xiàn)象。”海淀區(qū)五棵松附近一家中介機構(gòu)經(jīng)紀人說，“聽說全面放開二孩生育政策將要實施，前來選購大戶型的購房人明顯增多了。一套戶型位置較好的大戶型房子，往往會遭到六七組客戶的爭搶，所以部分業(yè)主也會隨著行情進行提價。”

　　“現(xiàn)在大戶型房子價格變化比以前快了，有時候買賣雙方頭一天談好了價格，第二天業(yè)主就漲價了。”一位業(yè)內(nèi)人士感慨說，正因為如此，有的購房人為了能搶先簽約，只得接受大戶型業(yè)主的提價。今年10月，業(yè)主黎紅(化名)出售位于遠洋山水小區(qū)一套148平方米左右的房子，出價750萬元。一對中年夫婦為了要二孩買房，通過中介公司與黎紅談好了價錢是750萬元。沒想到，黎紅第二天就漲價為770萬元。由于這套大戶型房子臨近地鐵，周圍具有成熟的商業(yè)配套、教育資源等，中年夫婦擔心業(yè)主還會繼續(xù)漲價，就迅速出手買了房。

　　像黎紅這樣提價的大戶型業(yè)主不是個例。鏈家地產(chǎn)遠洋山水一店高級置業(yè)顧問曹瑞宇說，“今年10月，遠洋山水小區(qū)部分大戶型業(yè)主出現(xiàn)新一輪提價，幅度在20萬元至50萬元不等，從而推高了整個小區(qū)的二手住宅掛牌價格。”來自鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年10月，通過鏈家出售的北京新增二手住宅掛牌價環(huán)比上漲0.3%。來自21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，通過21世紀不動產(chǎn)出售的北京新增二手住宅掛牌價環(huán)比上漲約為1%。

　　21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍認為，目前大戶型業(yè)主提價變成普遍現(xiàn)象，但并不是所有的業(yè)主提價都能被客戶接受。一般來說，業(yè)主提價超過此前房子總報價的3%至5%左右，還能被買家接受。“如果業(yè)主提價過高，只能是有價無市了。”有業(yè)內(nèi)人士說。

　　換房置業(yè)首選次新房

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前十個月，北京二手住宅成交總量為157268套，比去年同期大幅上漲99.3%，創(chuàng)造了5年以來同期二手住宅成交新高。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“今年從‘330新政’開始，在一系列樓市利好政策的刺激下，北京二手住宅市場逐漸回暖，尤其是在改善型購房需求的支撐下，二手住宅交易量出現(xiàn)大幅上漲。”

　　“目前，‘賣一買一’或‘賣二買一’的改善型購房需求占到了二手房市場總購房量的六成以上。”胡景暉表示，這部分購房家庭中不乏為了要二孩而改善居住條件的，他們對于房屋的配套要求普遍較高，尤其是看重教育資源。麥田房產(chǎn)業(yè)務(wù)支持中心副總經(jīng)理于鑫說，“在同一優(yōu)勢地段之下，二手房和新房具有相同的優(yōu)質(zhì)教育資源，但二手房的價格比新房的價格低一些，具有更高的性價比，所以能夠吸引較多改善型需求進行升級置業(yè)。”

　　曹瑞宇說，“不少購房人在進行二次或多次升級置業(yè)過程中，首先會考慮選擇次新房。因為次新房的房齡比較短，比老舊二手住宅住起來會更舒服；次新房第一次交易的差價相對較少，所以不用交納高額的個人所得稅。”

　　算賬

　　買550萬次新房

　　至少備20萬雜費

　　“目前在北京二手住宅市場，130平方米至150平方米的大戶型房子最受歡迎。但由于140平方米以上的大戶型住宅屬于非普通住宅，在交稅方面與140平方米以下的普通住宅有所不同。所以購房人在選購大戶型房子，要先算清楚賬。”鏈家地產(chǎn)遠洋山水一店高級置業(yè)顧問曹瑞宇說。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹、偉嘉安捷公司分析師吳昊介紹說，北京二手住宅購房成本主要包括契稅、營業(yè)稅、個人所得稅以及貸款利息，其中首套購房90平方米以下的按網(wǎng)簽價的1%繳納契稅，90平方米至140平方米按網(wǎng)簽價的1.5%繳納契稅，140平方米以上按網(wǎng)簽價的3%繳納契稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿2年的普通住宅免征營業(yè)稅，房屋產(chǎn)權(quán)取得滿2年的非普通住宅按照房價差額的5.6%或5.5%交納營業(yè)稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿5年、且是唯一住房的免征個人所得稅，未滿5年的按房價差額的20%繳納個人所得稅；今年經(jīng)過央行5次降息后，商業(yè)貸款利率從6.15%降低到4.9%，成為20年來信貸環(huán)境最為寬松的一年。

　　曹瑞宇為北京晨報記者算了一筆賬，一套130平方米、“滿2年唯一”的二手普通住宅，原房款500萬元，如果此次以550萬元成功出售，需要交納契稅8.25萬元、個人所得稅10萬元。“在實際交易中，業(yè)主往往會把稅費轉(zhuǎn)嫁到購房人身上，這意味著購房人在交納550萬元房款以外，還要多交納18.25萬元的稅錢。”曹瑞宇說。目前中介公司的傭金收費標準在0.5%至2.5%之間，意味著通過中介購買550萬元的房產(chǎn)至少要支付2.75萬至13.75萬的傭金費用。總的合計，購買上述房產(chǎn)除了房款本身，還至少需要準備20萬的其他支出。

　　分析

　　年內(nèi)二手房成交有望突破20萬套

　　“雖然從今年8月份開始，一系列利好政策對樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，北京樓市開始出現(xiàn)降溫勢頭，但是全面放開二孩政策等后續(xù)新政的出臺，有利于促進改善需求進一步釋放。預計今年北京二手住宅成交量有望突破20萬套，達到2010年樓市限購以來交易量新高。”胡景暉說。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，隨著北京新建商品住宅出現(xiàn)“被豪宅化”趨勢，未來新入市的商品住宅中大戶型房子總價將會普遍上漲到上千萬元。與這樣昂貴的新房相比，部分北京大戶型二手住宅總價較低，處于較好的地理位置，還具有學區(qū)資源，就會成為市場上的“搶手貨”。從供應(yīng)角度來看，未來處于優(yōu)勢地段的低總價大戶型二手住宅因供應(yīng)量有限，將會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，此類大戶型二手住宅的價格還有一定上漲空間。