記者近期在多地采訪了解到，在政策利好推動下，全國樓市整體呈現(xiàn)企穩(wěn)之勢。不同城市出現(xiàn)明顯分化，信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”在城市間房地產(chǎn)市場進(jìn)一步顯現(xiàn)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體弱復(fù)蘇的局面下，應(yīng)辨證施治，通過綜合舉措推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
城市間分化加劇“冷暖不均”
為應(yīng)對去年下半年房地產(chǎn)市場“量價齊跌”的局面，相關(guān)部門先后推出“930”新政和“330”新政。在一系列政策利好的助推下，全國樓市整體呈現(xiàn)企穩(wěn)之勢。1－10月，全國商品房銷售額同比增長14.9%，銷售面積同比增長7.2%。
記者在一些地方采訪了解到，樓市整體企穩(wěn)回暖的同時，不同城市間分化加劇，其中需求旺盛的一線城市房價再度飛漲，大量三四線城市房價盡管環(huán)比有所上升，但同比仍為下降。
首先，一線城市樓市明顯轉(zhuǎn)暖。記者近期在北京和上海調(diào)研發(fā)現(xiàn)，去年至今，京滬部分地段的樓盤上漲幅度超過3成。
北京一家大型房企的銷售人員告訴記者，由于房源緊張，國慶期間五六個客戶搶一套房的情況時常發(fā)生。部分開發(fā)商為了“捂盤”，開始采取以樓為單位開盤甚至以單元為單位開盤。剛剛在孫河刷新區(qū)域“地王”紀(jì)錄的首開銷售人員告訴記者，由于此前在此區(qū)域開發(fā)的“首開瑯樾”大部分期房售罄，未來都將“一棟樓一棟樓”地開盤去賣。而在朝陽區(qū)臨近望京的一個現(xiàn)房項目，新開盤的一棟樓只賣兩個單元。
在上海，由于成交持續(xù)火爆，許多開發(fā)商明確表示“拒絕讓利”。浙江一家大型房企代表表示，“9月份以來我們的房源銷售十分緊俏，大家對新推項目的售價很有信心，所以不會讓利。”
二手房市場同樣預(yù)期回暖。在北京、上海的住宅較為密集板塊，每條街幾乎都會增加2－3家門店。鏈家在上海僅用了半年時間，門店就從200余家迅速擴(kuò)張至800余家。
而三四線樓市則是“慘淡經(jīng)營”。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月全國100個城市住宅價格中，76個城市同比仍在下跌。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認(rèn)為，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市，大部分三線城市房價仍在下降。
以安徽蕪湖為例，記者走訪發(fā)現(xiàn)，蕪湖的多數(shù)樓盤均大力促銷，如中建地產(chǎn)旗下的“中建500米”項目推出“存5000元抵2萬元”活動。位于蕪湖汽車南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”的售樓中心等均門可羅雀。在蕪湖的熙龍灣小區(qū)，銷售人員告訴記者，前幾年最高賣到過6000多元，今年以來房價也已經(jīng)下跌了500多元，現(xiàn)在的平均價格不到4500元。與此同時，蕪湖市中心區(qū)域的房產(chǎn)中介更是所剩無幾，有的店面甚至僅剩招牌。
城市間“虹吸現(xiàn)象”顯現(xiàn)
記者在多地采訪發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體弱復(fù)蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)出信貸、人口和投資的“虹吸效應(yīng)”。大量房地產(chǎn)企業(yè)重新布局開發(fā)戰(zhàn)略，加速各類開發(fā)性資金向一二線城市集聚，三四線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步蕭條。
貸款資源高度集中于重點城市。今年1－6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比多增1767億元，為有記錄以來半年度個人房貸首破萬億元。在樓市火爆的上海，2015年上半年上海全市個人住房貸款增加462.4億元，同比多增84.8億元；而來自東北、中西部省份的金融運行數(shù)據(jù)均顯示，個人中長期貸款增長較為緩慢。
購房人口持續(xù)導(dǎo)入重點城市。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前大量三線城市人口處于流出狀態(tài)，如東三省每年凈流出的人口約200萬人；而一線城市平均每年人口導(dǎo)入68萬，二線城市平均每年導(dǎo)入22萬。“一線城市擁有發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，可以吸引大量外來人口，從而形成持續(xù)強勁的住房需求；二線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展則根據(jù)供求情況明顯分化；三四線城市整體房地產(chǎn)市場普遍較為暗淡，排名靠后的城市多為人口流出現(xiàn)象顯著的城市。”上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰認(rèn)為，東三省、湖北、四川、重慶等省份人口流失嚴(yán)重，很多中西部地區(qū)的常住人口出現(xiàn)負(fù)增長，這無疑會加劇部分地區(qū)的房屋過剩情況。
開發(fā)性資金向一二線城市集聚。從土地出讓金情況來看，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2015年上半年，20大標(biāo)桿房企在一二線城市購入土地金額占其土地總支出的90.1%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，為規(guī)避三四線城市庫存過剩的風(fēng)險，眾多房企聚集一二線城市拿地，在全國土地出讓金普降的情況下，一線城市高溢價成交甚至地王頻頻出現(xiàn)。而三四線城市土地市場則較為低迷，流拍現(xiàn)象屢見不鮮。房地產(chǎn)投資資金正快速轉(zhuǎn)向一二線城市市場。
接受采訪的專家普遍認(rèn)為，三四線城市樓市低迷，其本身購房需求不足、供應(yīng)過剩也是重要原因。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國各線城市商品房存量大多持續(xù)處于高位。雖然一二線城市庫存逐漸去化，房價逐漸回歸上升軌道，但對于部分三四線城市來說，由于前期的過度城市開發(fā)，造成嚴(yán)重供應(yīng)過剩，使得城市新建商品住宅價格難言上漲。
宜辨證施治穩(wěn)定房地產(chǎn)投資消費
專家判斷，盡管全國商品房銷售在開始好轉(zhuǎn)，部分一線城市商品銷售甚至出現(xiàn)較大幅度提升，但整體仍為“弱復(fù)蘇”階段。房地產(chǎn)投資通常占我國固定資產(chǎn)投資20%左右，如果房地產(chǎn)投資增速下降一半，我國GDP增速要下降0.35－0.4個百分點。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、消費對于“穩(wěn)增長”具有重要意義。專家建議，應(yīng)因勢利導(dǎo)，妥善利用市場機(jī)制恢復(fù)供需平衡，保證住房市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
首先，加大房地產(chǎn)投融資制度創(chuàng)新。陳杰認(rèn)為，在降低地方政府對土地財政過度依賴的同時，必須防止地方政府出現(xiàn)財政危機(jī)和債務(wù)危機(jī)，創(chuàng)新地方政府的融資來源。可探索地方政府通過市場化手段發(fā)行債券，以透明公開的融資渠道為其提供資金來源；推進(jìn)資產(chǎn)證券化、按揭貸款證券化和房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試，在增加流動性的同時，給民間資金增加一個投資渠道；大力發(fā)展住房市場政府和社會資本合作(PPP)模式。
其次，差異化完善保障住房供應(yīng)體系。專家認(rèn)為，未來中國的住房政策要以住房民生為主要政策目標(biāo)，大力解決城市化中的住房保障需求。在保障住房的建設(shè)與管理中，在住房資源的配置上仍然要堅持市場為主。另外，要逐步發(fā)展租售并舉的制度，將住房保障方式逐步從實物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補貼為主，多種保障方式相互補充，逐步推動住房保障方式轉(zhuǎn)型。
第三，完善金融政策，規(guī)避利率風(fēng)險，加速政策性住房金融創(chuàng)新。陳杰認(rèn)為，有必要實行差異化的地區(qū)金融政策，加快大城市向中小城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從根本上增加三四線城市的住房需求；應(yīng)加速政策性住房金融創(chuàng)新，落實住房公積金制度改革，推進(jìn)公共住房銀行的建立，構(gòu)建穩(wěn)定住房市場的長期政策性融資機(jī)制。
第四，差異化調(diào)控，實現(xiàn)有控有放。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)控差異化應(yīng)成常態(tài)。從長期來看，三四線城市過高的庫存未來主要依靠城市化和改善型住房需求消化。房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)改變當(dāng)前簡單寬松的導(dǎo)向，針對不同的區(qū)域采取不同的治理：一線城市適度控制，防止價格過度上漲，同時給予三四線城市住房消費政策扶持。