林小昭
連續(xù)幾日中央對(duì)于去庫(kù)存的強(qiáng)調(diào),樓市也有望迎來(lái)利好。滬深指數(shù)18日跌幅超過(guò)1%,而房地產(chǎn)板塊逆勢(shì)漲1.63%。
房地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲
18日早盤(pán),房地產(chǎn)板塊逆勢(shì)爆發(fā),盡管午后隨大盤(pán)下行有所回落,但截至收盤(pán),房地產(chǎn)板塊漲1.63%。個(gè)股方面,中天城投、中江地產(chǎn)、中航地產(chǎn)三股漲停,陽(yáng)光城漲9.52%,皇庭國(guó)際漲7.04%,榮安地產(chǎn)漲6.67%,保利地產(chǎn)漲6.26%。
消息面上,先是在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上,中共中央總書(shū)記習(xí)近平提出要消化房地產(chǎn)庫(kù)存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展,首次對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存表態(tài)。緊接著在次日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)要加快戶籍制度改革以帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)。
中央對(duì)于去庫(kù)存的強(qiáng)調(diào),在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下,釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。專家分析,新一輪房地產(chǎn)救市措施將出臺(tái),政策將重點(diǎn)關(guān)注高庫(kù)存的三四線城市,包括增加住房需求、進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻和降低房企融資難度等方面。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱,今年以來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策導(dǎo)向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考量,更是由于樓市正面臨痛苦的去庫(kù)存階段,這既關(guān)系到啟動(dòng)需求,又關(guān)系到化解風(fēng)險(xiǎn)。為此,中央政府一方面從財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā),鼓勵(lì)改善性需求入市,另一方面通過(guò)住房保障貨幣化安置以加快商品房庫(kù)存消化。
為什么當(dāng)前去庫(kù)存如此重要?一方面是緣于目前高企的庫(kù)存壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,10月末,商品房待售面積68632萬(wàn)平方米,比9月末增加2122萬(wàn)平方米。兩年以來(lái),全國(guó)待售面積增加了23996萬(wàn)平方米,上漲了54%。
當(dāng)然,庫(kù)存壓力主要來(lái)自于三四線城市。張大偉說(shuō),庫(kù)存問(wèn)題是一個(gè)分化的問(wèn)題,目前一二線市場(chǎng)在2014年9月30日以來(lái)一系列政策刺激下,庫(kù)存壓力明顯緩解。目前壓力大的主要是三四線城市。數(shù)據(jù)顯示,1~10月份,非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速比1~9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn),拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售整體下行。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面,1~10月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元,同比名義增長(zhǎng)2.0%,增速比1~9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)下了21個(gè)月以來(lái)的新低。10月當(dāng)月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降2.4%。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資歷來(lái)占固定資產(chǎn)投資的20%左右,而且影響到上下游如鋼鐵、水泥產(chǎn)業(yè)的投資,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的下滑無(wú)疑會(huì)在很大程度上影響固定資產(chǎn)投資的增速。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,雖然今年市場(chǎng)去庫(kù)存效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn),但主要是政策持續(xù)寬松下的一個(gè)硬著陸,后續(xù)要實(shí)現(xiàn)軟著陸,還需要出臺(tái)更多的針對(duì)性舉措,只有房地產(chǎn)去庫(kù)存達(dá)到一定的成效后,后續(xù)開(kāi)發(fā)商拿地和投資的意愿才可能增強(qiáng)。
三四線如何去庫(kù)存
張大偉說(shuō),為了千方百計(jì)實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目標(biāo),除了從市場(chǎng)需求端因地施策之外,對(duì)供應(yīng)端即土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點(diǎn)。不過(guò)此輪去庫(kù)存的重點(diǎn)顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市,而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。
廈門(mén)市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華教授對(duì)本報(bào)說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十年的高速增長(zhǎng),現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入到買(mǎi)方市場(chǎng),這個(gè)過(guò)程中,大部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠、公共資源配套不足,對(duì)周?chē)丝诘奈κ钟邢蕖T偌由线^(guò)去幾年土地供應(yīng)量實(shí)在偏大,因此現(xiàn)在三四線城市仍面臨著相當(dāng)大的去庫(kù)存壓力。
因此,要有效消化三四線城市的庫(kù)存,就必須要增強(qiáng)它們對(duì)周?chē)丝诘奈ΑR话愣裕木城市的外來(lái)人口主要是來(lái)自地級(jí)市所管轄下的市縣,如果連下面的市縣人口都吸引不了,那么三四線城市要增加住房需求也就無(wú)從談起。但現(xiàn)在的問(wèn)題是,農(nóng)村的人口大多直接向一二線城市發(fā)展,再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移,三四線城市的發(fā)展一直比較慢。
那么如何增強(qiáng)三四線城市的吸引力?這里面加快戶籍改革是拉動(dòng)住房消費(fèi)的一個(gè)重要方面,未來(lái)在以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下,購(gòu)房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。
不過(guò),如果沒(méi)有好的就業(yè)機(jī)會(huì)、良好的教育醫(yī)療等公共資源,即便有三四線城市的戶籍,對(duì)周?chē)霓r(nóng)民也無(wú)法產(chǎn)生足夠的吸引力。因此未來(lái)如何加快三四線城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局亦十分關(guān)鍵。例如,河北省提出,要利用京津冀協(xié)同發(fā)展的國(guó)家戰(zhàn)略為契機(jī),促進(jìn)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,以建設(shè)與世界級(jí)城市群相適應(yīng)的衛(wèi)星城市為目標(biāo),強(qiáng)化規(guī)劃的引領(lǐng)作用,不建“睡城”和“圍城”。
另一方面,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下,國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造,并提出實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃。即在2015年~2017年三年內(nèi)將改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類(lèi)棚戶區(qū)1800萬(wàn)套、農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶。在這方面,目前各地紛紛實(shí)施的保障性住房貨幣化補(bǔ)貼、收購(gòu)存量商品房為保障房等舉措也是解決商品房庫(kù)存的一個(gè)重要途徑。
比如,鄭州市政府宣布,相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購(gòu)房資格,轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)普通商品住房,將對(duì)其購(gòu)房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補(bǔ)貼。
此外,在信貸政策方面,繼續(xù)寬松仍有必要。張大偉說(shuō),從2014年11月末開(kāi)始的本輪降息通道看,6次降息購(gòu)房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算,百萬(wàn)20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬(wàn)。之前非限購(gòu)城市的首付降低到25%,未來(lái)還有望繼續(xù)調(diào)整降低。