政策利好疊加和中心區(qū)新貨不足，導(dǎo)致廣州二手房成交大幅飆升。
11月廣州二手房網(wǎng)簽5999套，同比飆升152%
中介網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月廣州二手房成交狂飆突進(jìn)，網(wǎng)簽5999套，同比升152%，為近五年來(lái)少見(jiàn)的單月成交高峰。價(jià)格方面也呈現(xiàn)出同步上漲的跡象，尤其是核心區(qū)域價(jià)格領(lǐng)漲，漲幅加快。 文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者李鳳荷
合富置業(yè)有關(guān)人士分析認(rèn)為，廣州市11月二手房成交大幅飆升，主要原因有兩個(gè)：一是政策利好疊加。在“3·30”、“9·30”、央行多次“雙降”等利好持續(xù)刺激下，買家入市意愿增強(qiáng)，交投增加。二是中心區(qū)新貨不足，價(jià)格高企。據(jù)合富指數(shù)監(jiān)測(cè)，2015年1~11月廣州中心六區(qū)新增一手新貨量較2014年減少一至兩成，其占比不足全市三成。中心區(qū)難覓3萬(wàn)元/m2以下的單位。中原地產(chǎn)、滿堂紅鏈家人士認(rèn)為，公積金額度上調(diào)、全面“二孩”政策推出，改善型和學(xué)位房買家出手較堅(jiān)決，大戶型暢銷；11月置業(yè)春節(jié)前收樓入住新居，令年底出現(xiàn)置業(yè)小高潮，最終成就五年來(lái)少見(jiàn)的高潮。
近日，記者選取全市量?jī)r(jià)齊升勢(shì)頭明顯的7個(gè)板塊進(jìn)行摸查，在前線感知市場(chǎng)溫度的經(jīng)紀(jì)也認(rèn)為，11月行情來(lái)得有點(diǎn)“摸不著頭腦”。珠江新城西區(qū)指標(biāo)樓盤嘉裕君玥公館，幾個(gè)月前還賣3.5萬(wàn)~3.6萬(wàn)元/m2，如今毛坯樓王單位都賣到4.5萬(wàn)元/m2；芳村鶴洞一個(gè)“豬骨頭”單位，間隔不好，保養(yǎng)更是殘舊，放盤一天即被一次性付款業(yè)主買下，且一天內(nèi)居然約來(lái)了二三十臺(tái)客看房，連中介自己都不敢相信。
七大成交熱門板塊掃描
珠江新城板塊：滿堂紅鏈家成交數(shù)據(jù)顯示，11月珠江新城板塊二手成交量同比增188%，均價(jià)為37576.04元/m2，同比上漲15.4%。滿堂紅鏈家市場(chǎng)部劉鏡棠介紹，隨著今年二手房市場(chǎng)回暖，11月珠江新城投資意欲增強(qiáng)，特別是公寓成交量同比增1.5倍；中大戶型成交同比去年增加超過(guò)1.75倍，如保利心語(yǔ)花園去年同期因貨多客少，業(yè)主被大幅壓價(jià)，均價(jià)為37958.63元/m2，今年11月成交均價(jià)則升至42440.64元/m2。
淘金板塊：中原地產(chǎn)淘金北路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳華妹介紹，11月以來(lái)，淘金板塊二手成交量?jī)r(jià)齊漲，二手住宅成交量同比上漲近50%。其中，面積150平方米左右的三房及四房戶型備受買家追捧，約占總成交的20%。買家群除改善客外，還有計(jì)劃生育“二孩”的客戶。由于需求量加大，部分業(yè)主有反價(jià)的現(xiàn)象。華僑樂(lè)園有面積約130平方米單位，業(yè)主初始放盤價(jià)為310萬(wàn)元，因看好樓市，隨后反價(jià)3%~5%，二手成交價(jià)因此有所上浮。如帶省級(jí)小學(xué)中星小學(xué)的電梯樓恒福閣，此前均價(jià)約1.8萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/m2，現(xiàn)時(shí)均價(jià)已達(dá)2萬(wàn)元/m2。
天河北板塊：近期二手成交同樣出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，中原地產(chǎn)新僑怡分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張海鵬說(shuō)，成交量環(huán)比上漲約20%。同時(shí)，業(yè)主出現(xiàn)“惜售”心態(tài)，放盤量有所減少。近期，二手住宅需求量增大的是總價(jià)在400萬(wàn)元以內(nèi)的改善型單位及帶學(xué)位的兩房單位。此前有一套經(jīng)中原地產(chǎn)成交的僑怡苑樓梯三房，帶華陽(yáng)小學(xué)學(xué)位，初始放盤價(jià)是330萬(wàn)元，一個(gè)多小時(shí)后業(yè)主反價(jià)至340萬(wàn)元。
機(jī)場(chǎng)路板塊：11月的成交量較去年同期上升了10%~20%。中原地產(chǎn)齊富路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張?jiān)豪妆硎荆百I家經(jīng)歷‘金九銀十’樓市價(jià)格平穩(wěn)度過(guò)之后，認(rèn)為在降息等影響下，早買比遲買好，因此紛紛在11月入市。”其次，一般11月是每年必經(jīng)的正常爆發(fā)期。此外，機(jī)場(chǎng)路板塊二手需求大，買家以“剛需”客為主，不少買家打算在春節(jié)前購(gòu)買新居，這也是廣州今年11月二手樓市成交上升的原因。
芳村板塊：據(jù)合富置業(yè)橋東二分行主管林潤(rùn)隆表示，橋東板塊近期二手交投活躍度上升30%左右，年底都會(huì)旺一些，不少買家都有買房過(guò)年的計(jì)劃。買家開(kāi)始消化降息降準(zhǔn)利好而開(kāi)始入市，現(xiàn)時(shí)橋東板塊總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)的兩房或50萬(wàn)元的一房單位比較受歡迎。優(yōu)質(zhì)的社區(qū)盤二手房放盤略有升價(jià)，而地段交通各方面因素較欠缺的盤源不升價(jià)。
金沙洲板塊：合富置業(yè)金域藍(lán)灣分行主管徐鳳桂表示，置換型與“剛需”婚房客占比各半。11月置換型買家比9、10月更多，看婚房的人數(shù)變化比較平穩(wěn)。“剛需”客一般選擇88~95平方米三房，總價(jià)120萬(wàn)~200萬(wàn)元左右。
黃埔板塊：滿堂紅鏈家數(shù)據(jù)顯示，11月黃埔二手房成交量同比增加225%，均價(jià)為16271.47元/m2，同比上漲12.8%。黃埔板塊以“剛需”客為主，近期受政策利好影響，11月運(yùn)用公積金貸款買家同比去年同期增加接近4.5倍，成交價(jià)亦出現(xiàn)上升趨勢(shì)，如黃埔花園11月成交均價(jià)為19482.83元/m2，同比去年的17725.10元/m2上漲9.9%。
“穗六條”執(zhí)行兩年 外地客占比減少
本地客接受價(jià)增幅有限
廣州日?qǐng)?bào)訊 （文/表：記者王荔玨）廣州市房管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月全市11區(qū)二手住宅登記宗數(shù)為7903宗，同比增加81.8%。當(dāng)月買賣市場(chǎng)交投量穩(wěn)步上揚(yáng)，經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比10月增加46%，住宅租賃業(yè)務(wù)量則比10月增加14%。滿堂紅鏈家市場(chǎng)部對(duì)本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析顯示，11月廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為20411元/m2，環(huán)比上升4.4%，同比上升1.7%。
2013年11月18日“穗六條”出臺(tái)，至2015年11月實(shí)施已滿兩年，滿堂紅鏈家市場(chǎng)部把過(guò)去四年經(jīng)本公司促成的二手住宅買賣個(gè)案按買家戶籍進(jìn)行分類，并統(tǒng)計(jì)每個(gè)時(shí)間段的套均總價(jià)，觀察“穗六條”實(shí)施的前后各兩年的買家屬性變化（下表）發(fā)現(xiàn)，由于限購(gòu)條件相當(dāng)嚴(yán)格，非廣州籍客戶合計(jì)比例從最高的68.1%下降到今年的60.3%，廣州籍客戶比例則增加至今年的39.7%。盡管如此，廣州本地買家可接受的總價(jià)并不高，今年以來(lái)的套均總價(jià)為156.68萬(wàn)元/套，比三年前提高了28.7%，而外省客戶購(gòu)買物業(yè)的套均總價(jià)則從三年前的119.24萬(wàn)元/套提高到今年的178.04萬(wàn)元/套，提高幅度為49.3%。
滿堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，廣州本地買家一般是改善或結(jié)婚用途為主，物色對(duì)象以大兩房或小三房居多，且會(huì)習(xí)慣性壓價(jià)，故實(shí)際成交價(jià)對(duì)比數(shù)年前增幅有限。非廣州籍客戶，特別是其他省份的買家，因在廣州只有一個(gè)購(gòu)房名額，在自有資金或銀行貸款得到保證的前提下，通常會(huì)考慮盡可能一步到位。大三房甚至四房物業(yè)是現(xiàn)時(shí)外地客戶青睞的對(duì)象，從而導(dǎo)致今年其對(duì)應(yīng)的套均總價(jià)遠(yuǎn)高于廣州本地買家成交的套均總價(jià)。
周峰表示，預(yù)期在“穗六條”未得到有效放松之前，上述兩類客戶所能承受的物業(yè)總價(jià)差距會(huì)有進(jìn)一步拉大的趨勢(shì)。滿堂紅鏈家統(tǒng)計(jì)顯示，12月1~15日二手住宅買賣宗數(shù)比11月同期增加6%，成交均價(jià)為20302元/m2，同比上升1.2%。