長安鎮(zhèn)近年來大幅地塊出讓較少，基本上是一盤難求。圖為長安一高端樓盤，主要購買力是深圳客。 南方日?qǐng)?bào)記者 孫俊杰 攝

　　12月15日大嶺山水朗村連體地塊出讓，最終由東莞市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下。南方日?qǐng)?bào)記者 孫俊杰 攝

　　萬科、碧桂園等房地產(chǎn)巨頭紛紛大手筆拿地補(bǔ)倉

　　上周，東莞的土地市場又悄然掀開了一場沒有硝煙的爭奪戰(zhàn)。15日，位于大嶺山約22萬平方米的巨無霸連體商住地一推出，引起了多名開發(fā)商的搶奪，最終碧桂園高價(jià)競奪得以拔得頭籌。

　　今年以來，品牌房企積極拿地，采取擴(kuò)張策略延伸，布局的范圍從中心區(qū)域延伸至二三線鎮(zhèn)區(qū)。如萬科重點(diǎn)布局虎門，向大朗、麻涌等二線城市進(jìn)攻；碧桂園采取的全面布局東莞的策略；金地地產(chǎn)也終點(diǎn)布局水鄉(xiāng)片區(qū)等。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，土地和房產(chǎn)正如面粉和面包的關(guān)系，新房市場的供不應(yīng)求、開發(fā)商的土地儲(chǔ)備量不足，房企必然要開疆辟土。再加上隨著市場行情的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金回籠寬裕，增強(qiáng)了開發(fā)商的拿地信心。

　　碧桂園今年以來拿了10塊商住地

　　今年以來，碧桂園積極開疆辟土，開展攻城略地的布局。公開數(shù)據(jù)顯示，截至12月17日，碧桂園通過招拍掛的方式，已經(jīng)斥資52億元買地，土地儲(chǔ)備達(dá)到63.1萬平方米。此外，記者了解到碧桂園還通過多種渠道拿下麻涌碧桂園信鴻嘉譽(yù)、厚街碧桂園智慧家、虎門碧桂園、東城天寶工業(yè)區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目。

　　至于近期碧桂園在東莞頻繁圈地，東莞市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拿地是房地產(chǎn)開發(fā)的必要環(huán)節(jié)，也是公司維持開發(fā)量而拿地的正常舉動(dòng)。

　　回顧碧桂園今年的“拿地”之路，充滿了坎坷，在公開拍賣的過程中，每每都有強(qiáng)勁的競爭者咬定不放，廝殺的過程較為激烈。在招拍掛的土地爭奪中，碧桂園更是拿下清溪、大朗、長安、大嶺山四塊“地王”，每塊“地王”的溢價(jià)率基本都翻倍。

　　9月23日，碧桂園拿下年內(nèi)第一塊“地王”，經(jīng)過與5家房企的競奪，55輪的激戰(zhàn)后，以4.56億元斬獲清溪鎮(zhèn)重河村約4萬平方米商住地，折合樓面價(jià)約4539元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)152%，刷新清溪地價(jià)新高，晉升為清溪新科地王。這也是碧桂園年內(nèi)第三次拿下清溪的土地，三次下來，清溪樓面地價(jià)更是三級(jí)跳，從3035元/平方米飆升至4539元/平方米。

　　11月26日，碧桂園發(fā)力大朗，與多家房企掀起了土地爭奪戰(zhàn)，歷時(shí)4個(gè)小時(shí)、70輪的競價(jià)之后，碧桂園以14億元斬獲大朗長塘社區(qū)商住地塊，折合樓面價(jià)約3223元/平方米，溢價(jià)率達(dá)98%，晉級(jí)為大朗新的“單價(jià)地王”。

　　要數(shù)年內(nèi)最貴的土地莫過于長安地王。碧桂園以2.89億元斬獲長安鎮(zhèn)東門路9726平方米的土地，折合樓面地價(jià)9906元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到143%，僅次于萬科在2007年拿下的位于塘廈的“廣東地王”，那時(shí)，“廣東地王”折合樓面地價(jià)達(dá)15243元/平方米。

　　對(duì)于碧桂園瘋狂式的擴(kuò)張，東莞中原地產(chǎn)觀察人士分析，碧桂園此舉的背后是其調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，加上集團(tuán)資金充裕，往利潤提升與規(guī)模擴(kuò)張齊頭并進(jìn)的方向發(fā)展。

　　萬科拿下虎門五塊商住地

　　與碧桂園瘋狂式買地相比，東莞萬科地產(chǎn)則表現(xiàn)較為穩(wěn)重。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬科地產(chǎn)通過招拍掛的形式，斥資約34億元在東莞拿下6塊商住地，土地面積約23萬平方米。另外，萬科地產(chǎn)通過“協(xié)議拿地”的方式順利拿下一宗麻涌的“巨無霸”商住地，將在麻涌打造一座“萬科城”，項(xiàng)目取名為萬科珠江東岸。

　　值得一提的是，萬科在目前的土地版圖中，擒獲了虎門5塊商住地，約15萬平方米。可見，萬科有意深耕虎門。虎門鎮(zhèn)委書記葉孔新接受相關(guān)媒體采訪時(shí)曾表示：“萬科是虎門2015年的重點(diǎn)項(xiàng)目，這是促進(jìn)虎門商貿(mào)服務(wù)業(yè)有力的強(qiáng)心劑。”

　　對(duì)于萬科在虎門攻城略地、深耕虎門板塊，東莞中原地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)車德銳表示，從區(qū)域發(fā)展來說，虎門坐享多重利好，比鄰廣東自貿(mào)區(qū)，其發(fā)展?jié)摿Υ螅粡馁徺I力來說，虎門作為人口大鎮(zhèn)，市場需求旺盛，符合萬科“快建快銷”的高周轉(zhuǎn)策略，這也是萬科看好虎門市場的重要原因。

　　記者了解到，虎門今年的5塊商住地中，其中一塊地用于南部灣萬科城第四期的建設(shè)。目前，南部灣萬科城是虎門乃至東莞萬科歷史最大規(guī)模的樓盤，占地面積約35萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，可容納約7200戶，滿足約4萬人的生活居住。公開數(shù)據(jù)顯示，自2014年10月開盤以來，南部灣萬科城已然15次開盤，銷售金額近55億元。

　　據(jù)南部灣萬科城營銷總監(jiān)李文畫說，按照項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，南部灣萬科城在2015年拿下“年度銷冠”已無懸念，截至今年11月底，萬科城的銷售金額近40億元，提前超過了年初擬定的30億元的銷售目標(biāo)。“目前項(xiàng)目貨量比較充足，今年年底到明年春節(jié)前還會(huì)有兩次開盤。”

　　憑借著南部萬科城的熱銷，萬科地產(chǎn)目前在今年東莞房企的銷售排行榜中，獲得銷售金額和銷售面積的“雙豐收”。據(jù)東莞合富輝煌提供的數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，東莞萬科地產(chǎn)的銷售面積達(dá)89.9萬平方米，銷售金額為110.7億元。

　　然而，萬科并未放緩其深耕虎門的步伐。據(jù)東莞萬科地產(chǎn)相關(guān)人士透露，虎門的其余四塊地將開發(fā)成兩個(gè)新項(xiàng)目，分別是萬科云城和穗莞深城際軌道項(xiàng)目。"

　　據(jù)悉，萬科云城項(xiàng)目毗鄰虎門萬達(dá)廣場，這也是全國首宗“萬萬為鄰”大地塊，目前，已經(jīng)開始動(dòng)工了，預(yù)計(jì)明年六七月份入市。

　　城鎮(zhèn)化加速房地產(chǎn)市場發(fā)展

　　臨近年尾，各鎮(zhèn)街一有商住地放出，便會(huì)引起房企間的騷動(dòng)，連以往不敢隨便進(jìn)駐鎮(zhèn)區(qū)的品牌開發(fā)商都豁然挺進(jìn)。

　　譬如，在今年10月，保利（東莞）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以21996萬元拿下茶山鎮(zhèn)橫江村商住用地，折合成交樓面地價(jià)1332元/平方米，溢價(jià)率12.8%；12月11日，位于萬江街道石美社區(qū)2015WG064的商住用地，東莞市金地房地產(chǎn)投資有限公司以66500萬元，折合成交樓面地價(jià)4003元/平方米，成為新晉萬江單價(jià)“地王”；12月15日，碧桂園經(jīng)過76輪爭奪，斥資12億元，擒獲大嶺山的“雙料地王”。

　　近年來，城區(qū)土地資源緊缺，東莞的房地產(chǎn)巨頭開始進(jìn)軍鎮(zhèn)區(qū)，鳳崗、塘廈、虎門、長安等地推出商住地后，就會(huì)引來多家房地產(chǎn)商追逐，各家大開發(fā)商攻城略地的主戰(zhàn)場。近期，寮步、大朗、大嶺山、麻涌、萬江等二三線鎮(zhèn)區(qū)也引起了品牌開發(fā)商的競奪，屢屢出現(xiàn)地王現(xiàn)象。為何品牌開發(fā)商紛紛有此舉動(dòng)？

　　從土地供應(yīng)來看，雖說二三線鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展水平滯后，但是存量土地較為充足，適合開發(fā)商成片的開發(fā)，地方政府也是希望房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐市場開發(fā)項(xiàng)目。更重要的是，國內(nèi)品牌房企和東莞本土的一線房企開始深耕東莞二三線鎮(zhèn)區(qū)，除了看好當(dāng)?shù)氐氖袌觯瑪U(kuò)大區(qū)域版圖外，越早開拓越容易搶占市場的份額，先布局者在區(qū)域市場可獲得先發(fā)優(yōu)勢。

　　值得一提的是，在今年2月份，碧桂園就開始出手購置大朗鎮(zhèn)的商住地，出資近2.5億元的總價(jià)拿下大朗鎮(zhèn)蔡邊村一宗商住用地，折合樓面價(jià)2234元/平方米。隨后，該地以項(xiàng)目碧桂園天匯新面貌面世，并在今年10月24日開盤。該項(xiàng)目開拍1小時(shí)后，銷售額達(dá)到9億元，創(chuàng)下東莞樓市史上開發(fā)周期最短的紀(jì)錄。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，11月開發(fā)商商品房銷售業(yè)績排行中，碧桂園以11.52億元奪下桂冠，成為年內(nèi)第三次單月破10億元，主要依靠碧桂園天匯、碧桂園天璽、蜜糖和碧桂園豪庭四大主力盤拼殺奪得，這幾個(gè)盤分布在麻涌、橫瀝、黃江、東坑等二三線鎮(zhèn)區(qū)。

　　自2009年碧桂園進(jìn)駐東莞以來，項(xiàng)目重心在于鎮(zhèn)街。目前，碧桂園的項(xiàng)目遍布大朗、沙田、塘廈、企石、常平、黃江、東坑、橫瀝、厚街、大嶺山等多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)布局。一開始，碧桂園偏重于布局鄰深片區(qū)，現(xiàn)在開始布局鄰廣或較市區(qū)偏遠(yuǎn)的鎮(zhèn)區(qū)。

　　對(duì)此，碧桂園東莞公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“我們要用戰(zhàn)略的眼光和發(fā)展的眼光去看待這個(gè)市場，提前布局市場是有利于開發(fā)商搶占市場。”

　　“經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)因素及人口因素是影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵性因素，而東莞又是一個(gè)開放性的城市，這是東莞的潛力所在。另外，東莞正處在一個(gè)高速發(fā)展的狀態(tài)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速都會(huì)促使房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”他分析，近年來，政府在加速鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)，同時(shí)南部鄰深片區(qū)也積極承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和引入人才，可見東莞鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展?jié)摿κ菬o限的。 南方日?qǐng)?bào)記者 葉永茵