已經(jīng)被明令禁止多年的“售后包租”模式近日又在香河出現(xiàn)。消費(fèi)者李女士向記者反映，位于河北香河的經(jīng)緯家具城居然將這一模式公開寫進(jìn)了合同。事實(shí)上此類行為的實(shí)質(zhì)是開發(fā)商以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷商品房，加快回籠資金，違反法律規(guī)定，屬于非法集資行為。
高回報(bào)的誘惑
“售后包租”往往以高回報(bào)來誘惑消費(fèi)者，李女士面臨的就是這樣一個(gè)美麗的陷阱。
日前李女士收到了一條推銷商鋪的信息，銷售人員稱購(gòu)買商鋪即可返現(xiàn)三年租金，并保障每年最低收益為8%，終身包租。李女士之前聽說過“售后包租”產(chǎn)生糾紛的案例，對(duì)此事就產(chǎn)生了懷疑。
帶著這種懷疑，北京商報(bào)記者日前來到了位于河北香河的經(jīng)緯家居城。
因?yàn)槭侵芤唬蹣翘幚锏娜瞬⒉欢啵晃荒行凿N售人員向記者介紹，項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)一年多了，目前處于滿租的狀態(tài)，現(xiàn)在購(gòu)買商鋪即返三年租金，保證年最低收益為總房款的8%。
看到記者略帶質(zhì)疑，該銷售人員隨即表示，終身包租的條款將全部寫入購(gòu)房合同中。另外，出售價(jià)格1.2萬-1.7萬元/平方米，低于市場(chǎng)價(jià)約1萬元。
根據(jù)開發(fā)商的承諾，購(gòu)買該商鋪看起來是很不錯(cuò)的投資途徑，低價(jià)格、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，開發(fā)商保證8%的年收益率，而多于8%收益的部分5∶5分賬，一切聽起來都很誘人。然而，開發(fā)商承諾的“低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”實(shí)際上是高風(fēng)險(xiǎn)事件，一位房地產(chǎn)方面專業(yè)律師在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)稱。
“售后包租”涉嫌違規(guī)
看起來很誘人的投資，實(shí)際上涉嫌違規(guī)銷售。行業(yè)專家認(rèn)為，經(jīng)緯家居城的銷售手段屬于“售后包租、返本銷售”行為。售后包租是指開發(fā)商向購(gòu)房人承諾，對(duì)其所購(gòu)買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷售方式；返本銷售是指開發(fā)商定期向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的銷售方式。
事實(shí)上，“售后包租”曾是許多開發(fā)商出售商鋪時(shí)經(jīng)常采用的做法，而“售后包租”早在2001年就已受到了國(guó)家相關(guān)部門明令禁止。 原國(guó)家建設(shè)部2001年出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”國(guó)家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。”
既然是違規(guī)行為，為何“售后包租”屢禁不止？一位從事房地產(chǎn)營(yíng)銷的業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商以承諾“售后包租”的方式銷售商鋪，可以快速回籠資金，為開發(fā)新項(xiàng)目提供資金支持，對(duì)于融資較為困難的中小房企來說，“售后包租”可以解決企業(yè)資金問題。
投資需謹(jǐn)慎
俗語稱“一鋪養(yǎng)三代”，目前形勢(shì)下，有價(jià)值的商鋪依然是不錯(cuò)的投資方式，而投資者在選擇商鋪時(shí)一定要謹(jǐn)慎，盡量不要選擇承諾“售后包租”的項(xiàng)目。
一位長(zhǎng)期從事房產(chǎn)銷售的業(yè)內(nèi)人士表示，投資商鋪一定要選擇“五證齊全”的項(xiàng)目，同時(shí)要認(rèn)清合同的簽署方，很多購(gòu)買商鋪的合同都是三方協(xié)議，開發(fā)商只負(fù)責(zé)修建與出售，而后期的運(yùn)營(yíng)往往都是由第三方來做。因此很多“售后包租”的商鋪在簽訂運(yùn)營(yíng)合同時(shí)往往是與第三方簽訂的，運(yùn)營(yíng)良好可以實(shí)現(xiàn)盈利，運(yùn)營(yíng)失敗則投資收益將遙遙無期。這種情況下，開發(fā)商會(huì)以不是合同簽署方的理由來推脫。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于投資者而言，在商鋪投資方面需要謹(jǐn)慎，防范被一些高收益率等營(yíng)銷口號(hào)所誤導(dǎo)。在購(gòu)置過程中，不要一開始就幻想很多商鋪后續(xù)運(yùn)營(yíng)會(huì)不錯(cuò)。從這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)層面去考慮，后續(xù)投資會(huì)更加理性。