2015年，北京樓市回暖，作為已經(jīng)成為市場成交主力的二手房，在今年也全面爆發(fā)。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年（前11個月）北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套，預(yù)計今年全年成交量或?qū)⑦_到20萬套，幾近翻倍，交易量有望沖擊2010年以來的新高，交易量連續(xù)第五年超越新房。
降息、降準、二套房認定放松等一系列利好政策催熱了2015年的二手房市場，在二手房市場中扮演重要角色的中介公司在這一年里展開前所未有的激烈競爭，屢屢搶占頭條。買、賣、中介三方在這一年都成為備受市場關(guān)注的話題中心。業(yè)內(nèi)專家認為，2016年，二手房仍將是市場成交的主力，但“量跌價穩(wěn)”是大概率事件。
成交量幾近翻番價格漲幅有限
2014年，是北京樓市陷入低迷的一年，根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全年二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)約為10.3萬套，是2008年實行全面網(wǎng)簽以來最低的一年。不過，進入2015年，籠罩在市場上空的陰霾逐漸散去，特別是330新政之后，北京樓市，尤其是二手房市場成交量迅速上漲。
鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年前3個月，二手房成交量同比增長幅度還處于兩位數(shù)，特別是3月份，由于春節(jié)等假期的影響，單月成交量為10914套，同比增長25.41%。進入4月后，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)了大幅變化。4月單月成交量達17282套，同比增長133.04%。此后連續(xù)5個月成交量同比上漲超過100%，6月單月成交量幾近2014年同期的3倍。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年（前11個月）北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套，預(yù)計今年全年成交量或?qū)⑦_到約20萬套，幾近翻倍，這一交易量有望沖擊2010年以來的新高。
成交量大幅上漲，但價格并沒有如想象的那樣波動劇烈。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，2015年前4個月，北京二手房市場成交均價同比均有所滑落，變化的分水嶺主要出現(xiàn)在5月，單月成交均價首次出現(xiàn)了上漲，同比漲幅為4.2%。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-11月北京二手房成交價格比去年上漲約5%。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，目前賣一買一或賣二買一的改善型購房需求大概占到了二手房市場總購房量的六成以上，這部分改善型購房需求既是賣房的業(yè)主，同時也是買房的客戶，這種雙重身份使得房價保持了相對平穩(wěn)，很難出現(xiàn)大幅上漲。
政策利好催動需求入市
對于今年北京樓市回暖的主要原因，業(yè)內(nèi)一致認為，政策利好是決定性因素。
今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整個人住房政策。二套房商貸最低首付比例降至40%；公積金貸款購首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；二手房營業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”……這一系列利好也被樓市稱為330新政。330新政率先影響的就是二手房領(lǐng)域，特別是二手房營業(yè)稅征收標準的改變，一時間在市場上釋放了大量的二手房房源。
除了330新政，央行在這一年連續(xù)五次的降息降準也鼓舞了購房者入市的積極性。經(jīng)過5次降息，5年期以上貸款基準利率已降至4.95%，公積金貸款利率僅為3.25%，均創(chuàng)下史上新低。疊加上首套房的利率優(yōu)惠折扣，貸款成本已經(jīng)低于銀行同期理財利率。
胡景暉分析認為，與2014年相比，2015年全國樓市整體回暖的勢頭明顯，一系列利好政策的出臺，是推動樓市走出2014年低谷的主要因素。
從地方層面來看，今年的房地產(chǎn)政策環(huán)境也非常寬松，有42個城市陸續(xù)取消了限購，許多城市還取消了對于外籍人士或外籍機構(gòu)的購房限制。再加上京津冀一體化等國家戰(zhàn)略的推進，今年國家的整體財政、稅收、貨幣政策到各地方政府的刺激政策都取得了明顯的成效，從而帶來了北上廣深乃至很多二線城市新房、二手房交易量的攀升。
此外，一些局部地區(qū)的利好也成為推動購房者大量入市的主要原因。12月10日，國新辦舉行的京津冀協(xié)同發(fā)展有關(guān)情況新聞發(fā)布會上，北京市常務(wù)副市長李士祥表示，為加快建設(shè)北京市行政副中心，有序把北京的市屬行政事業(yè)單位部分或全部搬到北京市行政副中心。在這個問題上，北京市委、市人大、市政府、市政協(xié)，四大機構(gòu)將帶頭疏解，而且要在2017年底得以實現(xiàn)。
雖然12月才有官方消息發(fā)布，但政府搬遷的消息早在5月就開始在各中介開發(fā)商間盛傳，通州區(qū)域的二手房開始出現(xiàn)暴漲。雖然8月后通州開始實施嚴格的區(qū)域限購政策，但1-11月通州的二手房成交量達10068套，同比增長106.52%，價格同比上漲6.8%。
豪宅元年新房市場“拒絕”剛需
在330新政出臺以后，二手房回暖速度明顯超過了新房，除了因為330新政有對應(yīng)二手房的利好政策外，與新房市場的高端化、豪宅化同樣密不可分。2015被稱為北京的豪宅元年，多個報價10萬以上的項目讓不少購房人對新房望而卻步。
在同一區(qū)域，二手房與新房的價格天差地別，部分區(qū)域新房價格是二手房的兩倍甚至更多。
以最近豪宅云集的東壩區(qū)域為例，多個項目報價都在10萬以上，更有項目成交單價已經(jīng)超過10萬元/平方米，但北京奧林匹克花園、首開常青藤等東壩板塊品質(zhì)較好的二手房銷售價格也就在4萬元/平方米左右，而一些老盤價格還未站上3萬元/平方米大關(guān)。
此前北京灣副總張磊在接受《廣廈時代》采訪時曾表示，購房需求大量流向二手房主要有四個原因。
首先，新房交房晚，往往要兩年時間。而隨著居住改善型業(yè)主很多都面臨子女就學等情況，盡早入住成熟的社區(qū)，享受已經(jīng)成熟的配套是當務(wù)之急。而新盤兩年后入住還要面臨著裝修、等待配套成熟等因素，二者比較還是二手房劃算。
其次，二手房活躍區(qū)域大都在城市核心區(qū)或者五環(huán)以內(nèi)，而新盤大多在五環(huán)以外以及郊區(qū)縣。隨著城市土地的不斷升溫，核心區(qū)土地已經(jīng)所剩無幾，新盤大多在五六環(huán)以外以及郊區(qū)縣，而且供應(yīng)量大，未來很可能要好幾年生活在一個大工地內(nèi)。而城區(qū)二手房地段、交通、配套都是現(xiàn)成的。
第三，同一社區(qū)內(nèi)，一二手房的價差會讓買房人當時覺得二手房物超所值。目前，很多大盤新房未賣，二手房卻異常活躍。如亞奧某大型社區(qū)，新盤賣60000元/平方米，而去年入住的二手房則賣52000元至55000元/平方米，而且享受的小區(qū)功能與新盤買家無異，買房人的感受非常好。
第四，一二手聯(lián)動，肯定要先賣舊房。很多開發(fā)商由于房子難賣，都采取了跟二手房中介公司合作賣新房，就是看中了這些中介公司手里大量的客戶源。但實際上，二手房業(yè)務(wù)員對二手房市場了解透徹，往往在推新盤稍微遇阻時，就會將客戶引到二手房買賣上來，很多開發(fā)商賠了夫人又折兵。
中介大戰(zhàn)互聯(lián)網(wǎng)改善二手房交易體驗
二手房交易火熱，作為二手房交易中的必要一環(huán)，二手房中介在這一年也沒閑著。除了應(yīng)對迅速增長的買賣雙方外，應(yīng)對彼此之間的競爭也成為這一年二手房中介的主要課題。
2015年，沉寂多年的二手房中介領(lǐng)域來了不少攪局者。從大幅下調(diào)二手房傭金，到提高經(jīng)紀人底薪和提傭；從不設(shè)門店，到一對一服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)中介這條鯰魚攪動了這個已經(jīng)固化多年的行業(yè)。
這一年，各大中介的廣告鋪天蓋地。“愛屋吉屋買賣傭金1%，搜房網(wǎng)買賣傭金0.5%、丁丁租房免傭金、鏈家網(wǎng)冠名《羋月傳》播出……”傳統(tǒng)的只有一兩個門店的小中介在這樣的大環(huán)境下難以生存，關(guān)店的不在少數(shù)。不過對于兩大傳統(tǒng)中介，互聯(lián)網(wǎng)中介的低價戰(zhàn)略并未撼動他們原有的2.7%的定價標準，依然牢牢占據(jù)著市場份額的前兩名。
鏈家們依然是市場的老大，并且依然開疆拓土。業(yè)內(nèi)資深人士表示，這是源于對于房源的控制。“關(guān)鍵在于房源，誰控制了房源，誰就控制了定價權(quán)。”在北京的二手房交易中房主處在絕對強勢的地位。而鏈家和我愛我家的“魔術(shù)”奧秘就在于，往往能在最短的時間里，以最高的價格找到買房人，這樣就贏得了房主的信任，形成了滾雪球般的優(yōu)勢，壟斷了越來越多的房源。
雖然鏈家們依然活得很好，但可以看到的是，互聯(lián)網(wǎng)中介的加入確實在改變著這個行業(yè)，也在迫使傳統(tǒng)中介做出改變適應(yīng)市場。以鏈家為例，2015年，鏈家花費了大力氣來完善自己的互聯(lián)網(wǎng)平臺。大力推廣鏈家網(wǎng)，針對年輕群體推出了丁丁租房，也在租房的中介費上做出了讓步。買賣雙方在市場中獲得了更多、更好的服務(wù)。雖然傳統(tǒng)中介的中介費沒有發(fā)生改變，但買賣雙方至少多了很多種選擇。
作為互聯(lián)網(wǎng)中介的代表，愛屋吉屋、搜房網(wǎng)等在這一年與傳統(tǒng)中介的競爭中也在不斷調(diào)整自己的策略。最初，低價擠占市場份額是他們首先做的，但時隔一年，他們也都發(fā)生了一些改變。搜房將0.5%的中介費提至了0.7%；愛屋吉屋在1%傭金的基礎(chǔ)上加了0.5%的交易服務(wù)保障金；思源房通網(wǎng)轉(zhuǎn)向做獨立經(jīng)紀人平臺……
無論這些中介怎么變革，都具備一個共同特征，在宣傳時，客戶體驗都被放在了最重要的位置，以更好的服務(wù)吸引客戶成為共同的目標，而交易雙方在這種行業(yè)發(fā)展背景下，都將是最終的受惠者。
二手房交易占主流將成常態(tài) 2016或“量跌價穩(wěn)”
今年已經(jīng)是二手房成交量連續(xù)第五年超越新房，而且二手房交易在市場中的占比也在不斷擴大。在業(yè)內(nèi)人士看來，北京樓市未來仍將延續(xù)這一狀態(tài)。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，二手成交量超過新房是房地產(chǎn)市場趨于成熟的特征，北京的城市規(guī)模不會無限擴張，購房需求也不會無限擴張，在土地和新房供應(yīng)量達到天花板的時候，二手房自然迎來了發(fā)展的春天。
雖然二手房市場樓市主力的位置未來難以撼動，但20萬套的成交量級被認為難以持續(xù)。胡景暉分析認為，雖然2015年樓市表現(xiàn)尚佳，但對2016年的市場預(yù)期仍需審慎看待。
第一，2015市場的回暖很大程度上是在填補2014年交易量的不足，以北京為例，其近幾年來的二手房交易量均值在15萬套左右，但2014年不到10.5萬，2015則將近20萬，2016年很可能回歸平均值，如果明年的年度交易量回歸至15萬套左右，那么2016年的市場就將比2015下降25%左右。全國很多城市都或?qū)⒚媾R這樣的情況。今年新房交易量比去年多了30%到50%，二手房交易量近乎翻倍，基本上是2009年以來市場最好的一年，但2015年交易量的大增可以說是2014年的觸底反彈，如果明年回歸到平均水平，交易量就有可能比2015年減少10%到25%。
第二，2015年雖然出臺了很多利好政策，但這些政策的邊際效應(yīng)正在逐步遞減，同時政策頻出也表明了每一個政策的刺激周期在縮短，新常態(tài)下，很難有一個政策能讓整個市場翻轉(zhuǎn)。
第三，330政策和后續(xù)政策的鼓勵方向已從原來的首次置業(yè)轉(zhuǎn)向了改善型需求，但整體而言，改善型購房人群的需求方向還是集中在緊湊型、中低價位的住房，現(xiàn)在的市場偏豪宅化、高端化，實際上跟改善型需求很難匹配；而貨幣政策雖然一再降低首付比例，但也使得購房人在未來很長時間內(nèi)月供壓力大、資金緊張，進行改善型購房時需對未來收入的增長有明確預(yù)期，但能否實現(xiàn)還有賴于未來經(jīng)濟增長和各種因素的兌現(xiàn)。
本版文/門庭婷