“到底2015年還是2016年算豪宅元年？”時值年底，各大媒體盤點2015年地產(chǎn)大事時都會遇到這個問題的困擾。2015年，北京房地產(chǎn)市場從某種程度上講，基本已經(jīng)“消滅”了剛需、改善型樓盤，以往500至600萬元改善樓盤門檻已經(jīng)突破了千萬級，這批樓盤成為被豪宅的主力軍。而剛需樓盤更是鳳毛麟角，取而代之的是數(shù)百萬平方米存量的不限購商住項目。2015年，人們總結樓盤的印象，毋庸置疑地腦海中浮現(xiàn)出一個字：豪。今年搶先開盤的幾個10萬+樓盤銷售勢頭不錯，似乎為明年超過50個10萬+的項目埋下希望的伏筆，但真能如愿嗎？
下面，讓我們圍繞“豪”來回顧一下2015年樓市的紛紛擾擾……
北京一套20萬元/平方米頂豪成交創(chuàng)紀錄 拉開即將開始的2016豪宅盛宴序幕
昨天，中赫萬柳書院項目完成頂層復式一套住宅的簽約，簽約單價203000元/平方米。不出意外的話，這應該是北京房地產(chǎn)市場的最高成交單價。
據(jù)了解，盡管此前北京樓市也曾出現(xiàn)天價，但是，這些單價紀錄基本上是以開發(fā)商項目報價的形式形成的。對于真正能夠代表市場需求認可的成交簽約價格，即便是在遍地是豪宅的年代，也多維持在10萬+的水平，突破20萬元的紅線，萬柳書院是“突破天花板”的第一盤。
在此之前，北京豪宅的成交價格紀錄近期由北京壹號院保持。根據(jù)網(wǎng)簽記錄，8月27日，北京壹號院完成一套交易，成交單價為196057元/平方米。不過，網(wǎng)簽記錄顯示，這套簽約為底商，用途為商業(yè)。
萬柳書院曾是北京地王。截至12月23日，成交42套，且每套均價全部在10萬元/平方米以上。這也使其成為北京唯一的成交價全部在10萬元/平方米以上的項目。據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2009年至2015年的6年時間里，北京一共成交了324套10萬+頂豪，往年成交套數(shù)最多的2011年為28套。
截至2015年11月底，北京10萬+銷量為212套，占到7年時間北京成交10萬+頂豪總量的65%。盤古大觀項目曾一次性成交96套，剔除這一非正常因素帶來的成交量，萬柳書院累計42套的成交量，可以占到北京10萬+豪宅成交量的一半。
業(yè)界之所以高度關注萬柳書院的成交業(yè)績，其主要原因在于北京土地出讓價格高企，天價土地成交頻繁，勢必導致未來出現(xiàn)大量10萬+、20萬+以上的項目入市銷售。萬柳書院的銷售業(yè)績，在一定程度上反映著北京頂豪市場未來的走勢。
“瘋臺”、“東霸”一波接一波 土地瘋狂造就市場“豪”叫
豐臺變“瘋抬”，東壩成“東霸”，還有昌平、石景山等區(qū)縣都在2015年進入了地王兇猛的節(jié)奏。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，2015年截至日前，北京土地市場成交100宗地塊，合計成交金額高達1920.77億，同時也突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億的歷史年度紀錄。11個月刷新了歷史。房企繼續(xù)一線城市搶地。高地價推高未來的房價。目前，一線城市土地在標桿房企的激烈爭搶下，已經(jīng)普遍出現(xiàn)了樓面價超過當?shù)胤績r的現(xiàn)象。雖然高價地并不能完全代表未來市場售價，但如此多地集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。
2015年樓市有多瘋狂呢？據(jù)統(tǒng)計，年內(nèi)合計成交100宗地，其中有25宗可以稱為地王：樓面價超過5萬+的地塊高達9宗，樓面價超過3萬的合計高達25宗。
截至目前，北京市還有7宗土地待字閨中，分別位于通州區(qū)、懷柔區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)以及順義區(qū)，總起價67.75億元。即使全部底價成交，今年北京市賣地收入也可高達1988.52億元，而只要稍稍溢價，全年土地金超越2000億元即為大概率事件。
北京地價的攀升，未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)⿷罅康暮勒椖浚瑢κ袌龆▋r有明顯影響。
老盤未去新盤又來的豪宅賽跑
有句話叫舊的不去新的不來，但在豪宅市場則不同，由于產(chǎn)品特殊、總價過高，因此去化時間普遍較長。因此就造成去年的豪宅還在積壓，今年的豪宅又出爐，明年的地王已預訂，庫存越來越多，滿城盡是天價盤就成為北京樓市目前真實的寫照。
除了本文開篇提及的萬柳書院，絕大多數(shù)豪宅項目從開盤到目前價格都沒有明顯的上漲，原因何在？答案是：豪宅不僅面對著同類產(chǎn)品的競爭，同時也面臨著“被豪宅”的改善性住宅的沖擊。
比如在京西部樓市，無論是今年銷售良好的西宸原著，還是即將面世的招商亞林西、華潤亞林東昆侖域，都對一個叫做紫辰院的高端改善盤的如鯁在喉。由于該項目拿地時間較早，價格一直保持在6萬/平方米左右，而周邊新出爐以及即將出爐的地王項目樓面價基本都在5萬/平方米左右，售價都基本在10萬元以上，買房人心理稍微發(fā)生變化就會從買豪宅發(fā)展到買高端改善盤，因此，周邊豪宅在定價上都沒有到高限，與紫辰院的價差并沒有太大，因此，當紫辰院產(chǎn)品升級價格上漲步入豪宅行列后，“小伙伴們才長長地松了口氣”……
類似的案例發(fā)生在很多區(qū)域，南四環(huán)項目天恒公園懿府與中冶德賢公館都以4萬元/平方米的價格牢牢把控著南城的購房人，而新出爐的地王項目在定價上都無從下手，樓面價都在3萬元/平方米以上，賣4萬虧本，賣5萬保平，6萬肯定賣不動，因此，整個豐臺區(qū)域新晉地王都面臨著被豪宅的高端樓盤虎視眈眈。
“但也不用過分擔心，這些高端改善樓盤遲早都會成為豪宅，因為首先他們的地價也不便宜，現(xiàn)在也是為了跑量所以價格制定的低了一些，但隨著項目銷售過了生死線，一定會漲價的，那時候與豪宅的價差就會縮小。”業(yè)內(nèi)人士如是說。
北京的豪宅什么樣
北京頂豪市場流行著一個段子：萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂兒，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹，潤澤的樓王住著誰。
這個段子本意是調(diào)侃頂豪的標識性，但無意中也透露著這樣的信息：要做豪宅必須真金白銀地下功夫，否則一定會淹沒在“汪洋大海”中，因為已經(jīng)有專家做出預測，2016年一定會有豪宅爛尾。
每一個豪宅都在尋找自己的標識乃至價值。據(jù)亞豪機構副總經(jīng)理郭毅介紹，目前豪宅競爭主要集中在幾方面。
一靠品牌。意味著口碑的積淀和客戶的信任。經(jīng)過時間錘煉，用產(chǎn)品說話，用實力驗證，才擁有超越同躋的企業(yè)形象，并作為項目的品牌背書，為銷售形成助力。
二靠規(guī)劃。宏大的區(qū)域大規(guī)劃代表著政府的投入，基建、交通、配套都會逐步升級，并為頂豪的升值注入動力。前有CBD、中央別墅區(qū)，后有第四使館區(qū)、北京行政副中心，都受益于政府規(guī)劃。板塊的小規(guī)劃決定著區(qū)域的定位發(fā)展，例如朝陽孫河，區(qū)域內(nèi)住宅用地均規(guī)劃為容積率在1.1-1.4之間的低密住宅，是北京最后一塊成片規(guī)劃的低密別墅區(qū)，純粹低密別墅的珍貴，足以支撐孫河別墅項目未來的長期升值。
三靠地段，賦予一個區(qū)域擁有的城市資源。頂豪公寓以地處城市核心區(qū)為優(yōu)，頂豪別墅則既講究周邊的自然環(huán)境又注重地段位置，地段與環(huán)境兼得、且可作為日常居所的城市別墅在北京極為稀缺。
四靠產(chǎn)品，產(chǎn)品最終服務于生活，頂豪之間的產(chǎn)品競爭也摒棄華而不實的繁復，回歸居住生活本身。只有獨樹一幟且滿足了居者對于品質(zhì)生活的追求和夢想的頂豪，才能贏得熱銷。
五靠總價。豪宅市場，不以單價論長短，而以總價定英雄。總價可控，才能擴大客戶基數(shù)，是達成銷量的先決條件之一。
本版文/本報記者 張艦