遍地地王支撐了今年北京的土地市場(chǎng)，北京年內(nèi)土地市場(chǎng)成交金額突破2000億元幾無(wú)懸念，這也將創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái),北京土地市場(chǎng)共有103宗土地實(shí)現(xiàn)出讓,相比去年減少38宗,建設(shè)用地和規(guī)劃建筑面積同比均大幅下滑,但土地出讓金卻創(chuàng)新高。這主要是由于標(biāo)桿房企大舉回歸一二線城市,導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，直接拉升了土地價(jià)格。
全年土地收入近2000億元
5萬(wàn)元、6萬(wàn)元、甚至7萬(wàn)元的土地價(jià)格，在不斷刷新著人們對(duì)于北京土地“天花板”的想象。一平方米的價(jià)格幾乎就是一輛家用轎車的價(jià)格，也難怪今年的土地收入提前創(chuàng)下了歷史新高。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月23日，今年北京土地出讓金額已經(jīng)累計(jì)達(dá)2017.25億元，創(chuàng)下了新的紀(jì)錄。而此前土地成交高峰時(shí)的2013年和2014年，全年的出讓金總額分別為1822億元和1917億元。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月23日，年內(nèi)還有4宗土地待出讓，可以預(yù)計(jì)的是，今年土地成交的記錄還有可能被刷新。
如果有人認(rèn)為2000億元的土地收入是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)開閘放水，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了，相反，今年成交的土地相比去年反而更少了。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，今年北京共有106宗土地實(shí)現(xiàn)出讓,相比去年減少了35宗。 在這106宗土地中,建設(shè)用地面積合計(jì)674.96萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積1469.08萬(wàn)平方米,同比分別減少了30%、14%,這一土地成交量也創(chuàng)近8年新低。但這絲毫沒有影響開發(fā)商們的搶地?zé)崆椋瑯?biāo)桿房企大舉回歸一線城市，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。像葛洲壩、碧桂園這類并不經(jīng)常高調(diào)搶地的房企，也參與到地王的制造中。
業(yè)內(nèi)人士指出,伴隨著供應(yīng)減少,一二線重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)需求卻在日益增加,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。地王頻現(xiàn)將導(dǎo)致未來(lái)豪宅供應(yīng)增加,給豪宅市場(chǎng)帶來(lái)壓力。
不僅僅是北京,一二線城市土地市場(chǎng)近來(lái)升溫明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前11月,中國(guó)300個(gè)城市土地出讓金、土地成交面積相比去年都有不同程度下滑。不過(guò),11月300個(gè)城市土地出讓金卻創(chuàng)年內(nèi)新高。尤其是一線城市及重點(diǎn)二線城市,升溫態(tài)勢(shì)更加明顯。
數(shù)據(jù)顯示,2015年11月,一線四大城市成交地塊出讓金1062億元,環(huán)比上漲133%,同比上漲47%,單月突破千億元。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示:“北京去年的住宅土地出讓金收入規(guī)模約為1311億元,預(yù)計(jì)2015年將超過(guò)1400億元。其他不少一線、二線城市的土地市場(chǎng)也非常火熱,很多城市的土地收入都將創(chuàng)近年來(lái)的新高。”
豐臺(tái)因地“瘋”成西“貴”
2013年的土地?zé)幔寴I(yè)界重新定義了孫河板塊，2014年?yáng)|壩又異軍突起，備受關(guān)注。但在今年，西南三環(huán)沿線的豐臺(tái)區(qū)域無(wú)疑是最耀眼的明星。只要有住宅用地放出，5萬(wàn)元/平方米已經(jīng)成為了基本的起價(jià)。區(qū)域內(nèi)甚至還成交了一塊單價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米的新地王，打破了2013年由融創(chuàng)創(chuàng)下的朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊7.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄。
10月末，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村放出了一塊覆蓋居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、托幼及中學(xué)用地的優(yōu)質(zhì)地段，加上當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng) “斷糧”已久，該宗地一推出便吸引了眾多房企到場(chǎng)。最終，經(jīng)過(guò)104輪的競(jìng)價(jià)，央企葛洲壩以49.5億元的總價(jià)和配建4.1萬(wàn)平方米公租房和6.18萬(wàn)平方米農(nóng)民回遷房的代價(jià)摘得，溢價(jià)率達(dá)到50%。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，刨去配建和保障性住房，上述宅地商品房部分樓面單價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)/平方米，超過(guò)了農(nóng)展館地塊，創(chuàng)北京住宅類樓面價(jià)歷史新高。
并且，緊鄰該塊新地王的是懋源地產(chǎn)的釣云臺(tái)項(xiàng)目以及夏家胡同地塊，其中夏家胡同地塊樓面價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米，釣云臺(tái)主打170平方米以上的大戶型，已經(jīng)在12月份入市銷售，單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，樊家村地塊作為北京的新地王，每平方米成本就超過(guò)了7萬(wàn)元，預(yù)計(jì)市場(chǎng)售價(jià)將在每平方米15萬(wàn)元左右。
從全年土地成交來(lái)看，樓面價(jià)也明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2015年（截至12月23日）成交的49宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價(jià)低于10000元/平方米的僅9宗；實(shí)際樓面價(jià)10000-30000元/平方米之間的有17宗；而實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)30000元/平方米的則多達(dá)23宗，占比高達(dá)46%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。
尤其是地王頻出的豐臺(tái)，在土地“瘋狂”過(guò)后，留下的是遍地豪宅。
“如今的豐臺(tái)西南三環(huán)一帶，北有龍湖西宸原著、西有釣云臺(tái)、東有夏家胡同以及華潤(rùn)亞林西項(xiàng)目、南面還有中海九號(hào)公館，豐臺(tái)新興豪宅區(qū)的雛形已現(xiàn)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，加上已經(jīng)出讓的多塊豐臺(tái)高價(jià)地，未來(lái)豐臺(tái)將像孫河一樣成為新的豪宅板塊，西南三環(huán)也將晉升“西貴”。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的含居住類土地合計(jì)有30宗左右，其中有7宗出現(xiàn)在豐臺(tái)區(qū)域，包括之前的西局、夏家胡同、亞林西、石榴莊，均出現(xiàn)了多宗高價(jià)地。張大偉預(yù)計(jì)，疊加葛洲壩的地王及新宮高價(jià)地，預(yù)期豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個(gè)售價(jià)預(yù)期在8萬(wàn)-10萬(wàn)元的頂豪項(xiàng)目。
張大偉稱，作為城六區(qū)之一，豐臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一直平淡無(wú)奇，區(qū)域熱度甚至不如亦莊區(qū)域，主要原因是土地供應(yīng)節(jié)奏滯后。隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進(jìn)軍西南市場(chǎng)，豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升，數(shù)宗高價(jià)地開始出現(xiàn)。2015年，豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)頂豪項(xiàng)目開始熱銷，豐臺(tái)樓市越來(lái)越被認(rèn)可。
誰(shuí)在拉動(dòng)地價(jià)
開發(fā)商為何敢于頻頻出手，甚至于不計(jì)成本？其背后的推動(dòng)力有哪些？
現(xiàn)階段土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化。如在今年10月舉辦的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，金茂與碧桂園聯(lián)合體經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，最終以140%溢價(jià)率、51.8億元奪得豐臺(tái)兩幅地，當(dāng)然其結(jié)果也使得地價(jià)飆升。
專家分析指出，房企之所以敢于“大手大腳”，在于今年銷售業(yè)績(jī)向好，投資信心恢復(fù)，加上年終必須完成全年拿地目標(biāo)，紛紛加碼拿地，從而導(dǎo)致土地價(jià)格上揚(yáng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，在已經(jīng)完成全年銷售業(yè)績(jī)的情況下，眾多房企面臨年底拿地目標(biāo)的完成度，因此不計(jì)成本拿地，并呈現(xiàn)趨向瘋狂模式。在這種情況下，在北京、上海等一線城市，由于優(yōu)質(zhì)純宅地的稀缺，土地價(jià)格自然會(huì)在各房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)中不斷上行。
更為深層次的原因在于房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的追捧。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，伴隨著供應(yīng)不斷減少，北京土地市場(chǎng)的需求卻在日益增加，大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進(jìn)京，使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況，因此大多數(shù)“上拍”的宅地均引發(fā)爭(zhēng)搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)縣均出現(xiàn)樓面價(jià)3萬(wàn)以上的地塊出現(xiàn)，高價(jià)地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好，但也并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年宅地實(shí)際樓面價(jià)前五的項(xiàng)目當(dāng)中，豐臺(tái)區(qū)占據(jù)3席，地處南三四環(huán)之間以及周邊，這些地塊成交實(shí)際樓面價(jià)均比周邊項(xiàng)目售價(jià)高出80%甚至翻倍，預(yù)計(jì)售價(jià)更是將高于周邊項(xiàng)目?jī)傻饺丁Ｈ螁Ⅵ握J(rèn)為，雖然這些地塊成本與預(yù)計(jì)售價(jià)與周邊項(xiàng)目呈現(xiàn)畸高，但是對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在全城豪宅化已成定局的趨勢(shì)之下，絕對(duì)位置較好的項(xiàng)目更容易操作。
另外，中小房企押注一線城市及重點(diǎn)城市，也在一定程度上促使土地市場(chǎng)價(jià)格飆升。業(yè)內(nèi)研究員表示，房企在城市布局方面，會(huì)更加青睞于一線城市的布局。尤其是一些中小房企，會(huì)有押注一線城市的投資心理。此類房企到一線城市高溢價(jià)拿地，一是為了做標(biāo)桿項(xiàng)目和做總部經(jīng)濟(jì)，二是認(rèn)為后續(xù)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲能夠?qū)_目前地價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。
未來(lái)2年地王房?jī)r(jià)將上漲120%？
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年北京已經(jīng)出讓的住宅土地，平均樓面價(jià)約在17800元左右，但事實(shí)上，其中大量的不可售物業(yè)，剔除干凈，平均商品房住宅的樓面價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)，那么也就是說(shuō)按照過(guò)去北京地王的售價(jià)預(yù)期，地價(jià)占房?jī)r(jià)42%左右，這些住宅項(xiàng)目的售價(jià)預(yù)期將在8萬(wàn)元左右。
那么目前市場(chǎng)價(jià)格在多少？剔除了商品房住宅后，目前的市場(chǎng)成交均價(jià)在3萬(wàn)左右。其中成交結(jié)構(gòu)趨向郊區(qū)化，五環(huán)外占比高。那么這種土地價(jià)格超過(guò)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，要求在未來(lái)2年，北京房?jī)r(jià)有120%的上漲。否則對(duì)于今年出現(xiàn)的十余個(gè)高價(jià)地王來(lái)說(shuō)，入市難度將非常大。
那么，房?jī)r(jià)真有可能跟隨地價(jià)，在兩年內(nèi)漲120%嗎？至少在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的計(jì)算推演太過(guò)理想化。明年價(jià)格預(yù)期變化最大的將是在7月集中出現(xiàn)地王的大興，與10月集中出現(xiàn)地王的豐臺(tái)。兩大區(qū)域未來(lái)將披露出現(xiàn)價(jià)格預(yù)期在目前市場(chǎng)價(jià)格一倍的項(xiàng)目。
雖然這兩個(gè)區(qū)域的土地價(jià)格已經(jīng)非常高，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于未來(lái)如何打造產(chǎn)品，如何在與周邊競(jìng)爭(zhēng)中吸引買房人，如何平衡土地價(jià)格和利潤(rùn)的關(guān)系，都是拿地開發(fā)商未來(lái)兩年的難題。單純的按照土地價(jià)格提升售價(jià)并不一定被市場(chǎng)買賬。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場(chǎng)必然面臨供大于求現(xiàn)象，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外的成本進(jìn)行周邊配套的升級(jí)打造；而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本相比周邊項(xiàng)目高出一截，即便是耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目，由于成本制約其競(jìng)爭(zhēng)力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)則是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)北京土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，北京土地稀缺，供需比例懸殊，土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)資料，特別是一線城市的戰(zhàn)略意義更大，所以很多企業(yè)不完全的考慮銷售利潤(rùn)，因此地王項(xiàng)目并不簡(jiǎn)單代表著高收益，明年豪宅競(jìng)爭(zhēng)愈加嚴(yán)酷的情況下，喊得高賣得低的情況將更加普遍，甚至也會(huì)有項(xiàng)目可能貼著成本線銷售。
大型房企抱團(tuán)聯(lián)合拿地 中小房企“斷頓”出走
土地市場(chǎng)進(jìn)入寡頭時(shí)代
遍地地王支撐了北京土地市場(chǎng)的屢創(chuàng)新高，從2013年開始，到今年的2000億元的土地收入，北京土地市場(chǎng)的成交額經(jīng)歷了三年的連續(xù)上升。房企大鱷匯聚京城搶地已然成為下半年土地市場(chǎng)的常態(tài)，拍賣場(chǎng)上幾乎全是央企和知名房企的身影，無(wú)論是北京本地的中小公司、還是外來(lái)的房企，幾乎都很難在拍賣現(xiàn)場(chǎng)掀起波瀾。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)即便現(xiàn)身拍賣現(xiàn)場(chǎng)也普遍是舉下牌子了事，很難真正參與到地王的競(jìng)爭(zhēng)中，北京土地市場(chǎng)也正式進(jìn)入寡頭時(shí)代。
北京地市進(jìn)入寡頭時(shí)代小房企難出頭
細(xì)數(shù)今年的地王們，都是眾多大佬級(jí)房企頻頻出手捧場(chǎng)北京土地市場(chǎng)，諸如首開、龍湖、保利、萬(wàn)科等土地大鱷頻頻出現(xiàn)，而陌生的面孔則越來(lái)越少。
同時(shí)，在北京土地市場(chǎng)“高單價(jià)”、“高總價(jià)”的壓力下，聯(lián)合拿地也成為房企主流。據(jù)悉，截至2015年12月3日，年內(nèi)已有36宗土地被房企聯(lián)合體拍下，不過(guò)，即便是聯(lián)合體，也多是央企、國(guó)企和金融巨頭的聯(lián)合，同樣很少帶著中小房企玩。
北京老牌“地主”首開可謂是聯(lián)合拿地的積極分子。一邊進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)整理，另一邊則在土地市場(chǎng)競(jìng)拍上玩起“排列組合”。今年地價(jià)快速上漲，有高負(fù)債率壓力的首開拿地卻毫不手軟，首開+保利、首開+保利+龍湖、首開+萬(wàn)科……在朝陽(yáng)區(qū)孫河、朝陽(yáng)區(qū)東壩板塊連續(xù)拍下地王，首開成為上述區(qū)域內(nèi)最大的“造勢(shì)商”。
11月25日，首開又引入龍湖平安聯(lián)合體進(jìn)入孫河地王開發(fā)，形成首開、保利、龍湖、平安各占25%股權(quán)的四方聯(lián)手開發(fā)之勢(shì)。
對(duì)于這樣的現(xiàn)象，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜表示，這也代表了當(dāng)前在北京土地市場(chǎng)，都是資金充裕、實(shí)力雄厚的企業(yè)，無(wú)論是央企、房企甚至保險(xiǎn)金融企業(yè)，都具備這樣的條件。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一直屬于資金較密集型行業(yè)，土地成本的攀升，讓房企與之的合作意愿勢(shì)必逐漸增強(qiáng)；而中小房企和實(shí)力差一截的民營(yíng)房企很難獲得大型房企的青睞，自身要進(jìn)入一線城市的土地門檻也越來(lái)越高，失去了生存空間的中小房企，要么被逼出北京，要么在啃食老本，更加失去了在北京土地市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。
國(guó)企獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 搶下京滬半數(shù)地塊
隨著門檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國(guó)字號(hào)”房企開始崛起，并成為土地市場(chǎng)的主力軍。而且，這一趨勢(shì)正越來(lái)越明顯。
中國(guó)指數(shù)研究院梳理今年以來(lái)北京土地市場(chǎng)成交的44幅住宅用地發(fā)現(xiàn)其中77%的地塊被央企或國(guó)企摘得，只有十幅為民企摘得；而上海今年以來(lái)成交的39幅住宅用地中，國(guó)企拿地占比達(dá)56%。
此外，北京過(guò)去3年成交的160宗土地分別被83家企業(yè)斬獲，其中63家企業(yè)基本只出現(xiàn)在1-2宗土地的競(jìng)爭(zhēng)中，另外20家頻繁出現(xiàn)，且收獲最多。而這20家企業(yè)基本全部為上市房企，其中超過(guò)80%為國(guó)有企業(yè)。
11月23日，北京當(dāng)?shù)乩吓茋?guó)企華遠(yuǎn)地產(chǎn)今年首次成功拿地，以35.4億元奪取北京石景山蘋果園地塊，溢價(jià)率高達(dá)121%。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)消息，此次競(jìng)拍共吸引了包括城建、華遠(yuǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、金地商置等在內(nèi)的12家房企競(jìng)逐。
同一日，華潤(rùn)聯(lián)手未來(lái)科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。其中一幅地塊吸引來(lái)華潤(rùn)未來(lái)科技城聯(lián)合體、中駿、國(guó)瑞、旭輝等四家企業(yè)參與競(jìng)拍。
雖有諸多房企參與競(jìng)標(biāo)，但23日的北京土地市場(chǎng)最終的勝利者均為國(guó)企。這似乎也成為2015年北京土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影：國(guó)企才是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的“大土豪”。
中小房企逃離房地產(chǎn)
拿不到土地，中小房企就失去了彈藥，在老項(xiàng)目開發(fā)殆盡后，不少企業(yè)選擇了逃離。
統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，在北京產(chǎn)權(quán)交易所和上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的待售房企股權(quán)達(dá)到34宗，總權(quán)益金額已超過(guò)一百億元。其中，北交所受讓項(xiàng)目19宗，待售總額46.47億元，上交所受讓項(xiàng)目15宗，待售總額高達(dá)60.34億元。
“這是目前樓市的一個(gè)基本趨勢(shì)。”業(yè)內(nèi)人士分析，在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段。全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，已經(jīng)一去不返，小型房企和原來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的企業(yè)都將逐漸退出市場(chǎng)。
由于一二線城市土地市場(chǎng)被國(guó)企主宰，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨著地價(jià)的上升而被動(dòng)“豪宅化”。導(dǎo)致中小房企的機(jī)會(huì)寥寥。而國(guó)企主宰土地市場(chǎng)的趨勢(shì)將影響未來(lái)樓市。首先，一線城市的土地市場(chǎng)進(jìn)入寡頭時(shí)代，市場(chǎng)交易變成“豪門游戲”。
“現(xiàn)在在一二線核心城市拿地的企業(yè)主要就是央企、地方大國(guó)企和大的上市公司。”業(yè)內(nèi)人士表示，中小型房企地產(chǎn)項(xiàng)目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業(yè)利潤(rùn)率不斷降低，加上三四線城市的高庫(kù)存壓力，未來(lái)將有更多中小房企離開房地產(chǎn)行業(yè)。
本版文/本報(bào)記者 李桁