■ 觀察家

　　當前樓市低迷的關(guān)鍵原因不是房價偏高，購房者不是買不起，而是信心不足。這個時候，應該通過稅費減免、房貸優(yōu)惠等一系列措施，拯救市場信心。

　　近日，圍繞開發(fā)商降房價引發(fā)市場熱議。有意見認為，化解樓市庫存得靠開發(fā)商自己，適當降價是最明智的選擇。必須擠壓房價中的水分，讓房價虛火降下來，釋放更多消費潛力。

　　上一次出現(xiàn)如此論調(diào)，還是2008年四季度和2009年初。當時樓市低迷，為了救經(jīng)濟救樓市，曾經(jīng)有過類似表述，媒體也曾炒作過一陣。后來，很快就沒此言論了。

　　為什么呢？主要是強力救市之后，2009年樓市快速升溫，一直漲到2011年上半年。如果開發(fā)商當時聽了媒體的話，在2008年和2009年大幅降價賣房，到了2009年下半年及其后，是否腸子都要悔青了呢？

　　十八屆三中全會已經(jīng)提出，要讓市場在資源配置中起決定性作用，這也是完善市場經(jīng)濟的必由之路。而我國的住宅產(chǎn)業(yè)，自1998年出臺“23號文”、實行實質(zhì)性房改以來，商品化、市場化程度越來越高。在這種市場化條件之下，作為現(xiàn)代企業(yè)制度下的開發(fā)商，自然會根據(jù)市場形勢和企業(yè)狀況，制定房價銷售策略。

　　其實，不必媒體強力呼吁，近幾年三四線城市的很多開發(fā)商，早就采取了降價促銷策略。開發(fā)商要想生存，就得靠賣房回籠資金，2011年之后三四線樓市一直呈降溫和調(diào)整態(tài)勢，開發(fā)商要想活下去，只能降價。

　　然而，為什么降價之后，仍然沒有出現(xiàn)熱銷，反倒形成了當前的高庫存？一來是因為中國人素有買漲不買跌的思維，房價一直下跌，當然不愿意繼續(xù)購房了(除了剛需)。

　　另外則是因為降價幅度不夠。但問題的關(guān)鍵是：如果真的出現(xiàn)四五成的大降幅，則開發(fā)商不僅不能活命，反倒會加速死亡。房價主要由地價、建安成本、稅費和房企利潤構(gòu)成。也就是說，房價也是有剛性成本的。

　　經(jīng)過2011年以來持續(xù)的市場低迷，多數(shù)開發(fā)商的樓盤售價，已經(jīng)接近或低于成本，根本無利可圖。一方面，建安成本基本是固定的，近幾年人工成本快增，高層建筑一般每平米需要1500元至2000元，除非大幅的偷工減料，搞成“豆腐渣”工程，才能壓縮至1000元以下。這樣的樓盤，誰敢去住？

　　更重要的是，近幾年全國地價只漲不跌。舉個例子：2014年全國樓市降溫，全國新建商品房價格同比微漲1.4%，但全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格卻大漲17.5%。實際上，過去十幾年，全國地價漲幅一直高于房價漲幅。

　　地價成本只升不降，建安成本又不能壓縮。經(jīng)過幾年苦熬，三四線城市多數(shù)樓盤當前的售價水平，開發(fā)商已難有利潤可言，這從房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司年報就能看出來，哪來的顯著降價空間？

　　老實說，如果一定要勸開發(fā)商降房價，應該勸深圳和上海的開發(fā)商，今年以來房價大漲，尤其是深圳房價飛漲至“云霄”，剛需購房者根本追不上房價上漲的速度。

　　而對于三四線城市，很多樓盤價格已低至“地下室”了，房價收入比只有6倍左右，當前樓市低迷的關(guān)鍵原因不是房價偏高，購房者不是買不起，而是信心不足。這個時候，應該通過稅費減免、房貸優(yōu)惠、減少房屋供應、幫扶農(nóng)民工市民化、收購存量房用于保障或拆遷安置等一系列措施，拯救市場信心。如此，才能真正有效去庫存。

　　□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)