按中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要求,化解房地產(chǎn)庫存將是2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一。與此同時,中央城市工作會議也對此做出有力部署。
著眼于供給側(cè),政策和市場一起發(fā)力;落腳于需求端,租房和買房一起激活——以全面深化改革為支撐,全方位“去庫存”之戰(zhàn)號角已經(jīng)吹響。
六箭齊發(fā):“去庫存”殲滅戰(zhàn)
2016年,房地產(chǎn)市場基調(diào)是去庫存,包含六大措施。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議到中央城市工作會議,方向之清晰、措施之明確,前所未有:
——要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
——要落實(shí)戶籍制度改革方案,允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。
——要明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。
——要發(fā)展住房租賃市場,鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者。鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。
——要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低商品住房價格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度。
——要取消過時的限制性措施。
這些措施,特征是“供求改”齊發(fā)力。病來如山倒,病去如抽絲。房地產(chǎn)高庫存有政策失誤、市場扭曲等多層面原因。無論“農(nóng)民工買房”還是“鼓勵降價”,都只能是系統(tǒng)工程的一部分。六大措施是一連串“組合拳”:以供給側(cè)管理擴(kuò)大總需求,同時推動土地、財稅、產(chǎn)業(yè)政策改革,以期長遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康,并在在此過程中謀發(fā)展、求轉(zhuǎn)型。
農(nóng)民工買房:呼喚城鄉(xiāng)一體化改革
21日開幕的第十二屆全國人大常委會第18次會議,主要內(nèi)容之一就是審議相關(guān)決定草案,擬授權(quán)國務(wù)院在北京大興等試點(diǎn)暫時調(diào)整實(shí)施《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》有關(guān)農(nóng)村土地法律規(guī)定。
據(jù)中國人民銀行副行長潘功勝介紹,根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議通過的草案,擬在北京市大興區(qū)等232個試點(diǎn)縣市區(qū)暫時調(diào)整實(shí)施物權(quán)法第184條、擔(dān)保法第37條有關(guān)規(guī)定,允許以農(nóng)村承包土地(耕地)的經(jīng)營權(quán)抵押貸款;在天津薊縣等59個試點(diǎn)縣市區(qū),暫時調(diào)整實(shí)施物權(quán)法第184條、擔(dān)保法第37條有關(guān)規(guī)定,允許以農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款。
允許非戶籍人口在就業(yè)地落戶,形成買房或長期租房預(yù)期和需求。以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口——中央明確的這些要求,被稱為“農(nóng)民工買房”推動去庫存。
按照常住人口統(tǒng)計(jì),我國2014年城鎮(zhèn)化率為54.8%。按照戶籍人口統(tǒng)計(jì),2014年城鎮(zhèn)化率是35.9%。二者差額就是2.5億左右農(nóng)民工。按2013年中國社科院計(jì)算,全國平均農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的人均公共成本為13.1萬元。若按照2.5億農(nóng)民工來計(jì)算,政府公共成本需要支出約32.8萬億元,財政支出負(fù)擔(dān)大。依法、審慎、穩(wěn)妥推動農(nóng)村土地制度改革,盤活農(nóng)村財產(chǎn)權(quán),長遠(yuǎn)來看既是全面深化改革所必需,也是“農(nóng)民工買房”從理論變成現(xiàn)實(shí)的前提。
住建部咨詢專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為,首先要完善住房供應(yīng)體系,包括商品房與保障房及購租供應(yīng)體系;其次是土地制度,要打破城鄉(xiāng)二元化的供地制度。這才是未來應(yīng)對房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的最好措施。
供給主體之變:從政策購買到房企重組
“租房不如買房”、“不小心成了房東”……從“剛需”的未婚夫婦到開發(fā)商和炒房者,長期以來支配我國房地產(chǎn)市場的一系列觀念,將在“去庫存”殲滅戰(zhàn)中改變。
“房地產(chǎn)去庫存的路徑包括房地產(chǎn)企業(yè)并購。通過兼并重組,一部分小型房地產(chǎn)公司或主動與大房企合作,大型房企規(guī)模會持續(xù)擴(kuò)大,同時租賃市場將得到發(fā)展,非戶籍人口擴(kuò)大公租房租賃需求。”申萬宏源李慧勇、李一民認(rèn)為。
“多買房、少建房”,政府“房產(chǎn)觀”也要調(diào)整。財政部等5月提出,鼓勵地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理,這部分公共租賃住房納入住房保障規(guī)劃。中央城市工作會議也提出,鼓勵機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,在擴(kuò)大租賃供給的同時,有效推動庫存去化。
李慧勇、李一民認(rèn)為,目前政策性適用房主要通過政府劃撥土地、減免稅費(fèi)和開發(fā)商配建代建政府回購的方式進(jìn)行。受制于資金和購買規(guī)模等問題,政府購買存量商品房籌集政策性住房還未在全國范圍推廣。預(yù)計(jì)明年政府收購力度將加大,重點(diǎn)體現(xiàn)在打通商品房市場與棚改安置房、公租房和租賃市場。“地產(chǎn)庫存增幅逐漸減緩至緩慢去化,房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度提高,居民加杠桿,投資增速或在明年迎來拐點(diǎn)。”