在經(jīng)歷了2014年的行業(yè)大蕭條之后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)2015年逐步復(fù)蘇，市場(chǎng)運(yùn)行、行業(yè)政策、企業(yè)戰(zhàn)略都相應(yīng)出現(xiàn)了很大的變化。在白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行趨勢(shì)牽扯著越來(lái)越多人的神經(jīng)。無(wú)論從市場(chǎng)表現(xiàn)、還是企業(yè)行為來(lái)看，這一年房地產(chǎn)行業(yè)都在分化中前行。
佳兆業(yè)重組
2015年1月初，佳兆業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約事件。緊接著，接連爆發(fā)的債務(wù)交叉違約事件成為佳兆業(yè)成立15年來(lái)“最大的一次危機(jī)”。同時(shí)，由于債務(wù)違約升級(jí)，多個(gè)項(xiàng)目被政府“鎖定”。直到12月份，佳兆業(yè)宣布公司擬與境外債權(quán)人簽訂重組支持協(xié)議，有關(guān)重組支持協(xié)議及加入程序的進(jìn)一步詳情將于2016年1月初公布。在此之前，佳兆業(yè)已經(jīng)獲得300億元貸款用于債務(wù)重組計(jì)劃。
隨著佳兆業(yè)集團(tuán)位于深圳大本營(yíng)的房源全部解除“司法查封”，變?yōu)榭射N售的“期房待售”狀態(tài)，以及中信銀行提供300億元幫助佳兆業(yè)推進(jìn)債務(wù)重組，持續(xù)一年的債務(wù)重組接近尾聲。
點(diǎn)評(píng)：阻撓佳兆業(yè)復(fù)牌的最后一道關(guān)卡即將獲得實(shí)質(zhì)性突破。如果佳兆業(yè)自身項(xiàng)目恢復(fù)銷售的情況良好，又有新的資金補(bǔ)充開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，相信在運(yùn)營(yíng)層面佳兆業(yè)的恢復(fù)應(yīng)該也不成問(wèn)題。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施
2015年，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作一直在穩(wěn)步推進(jìn)。3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施。7月份，市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)整合工作開(kāi)始明顯改觀。當(dāng)月，先后有多個(gè)市、縣就不動(dòng)產(chǎn)登記工作密集表態(tài)。10月，國(guó)土部啟動(dòng)2015年四季度全國(guó)范圍不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合情況的專項(xiàng)督察。按照國(guó)土部的計(jì)劃，各級(jí)有關(guān)部門(mén)應(yīng)全力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，確保2015年底前全面完成省、市、縣三級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合。對(duì)2015年12月31日前不能如期基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的地方將提出問(wèn)責(zé)措施。
點(diǎn)評(píng)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的正式實(shí)施，意味著醞釀八年的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開(kāi)始正式落地。不少人認(rèn)為，這一重大舉措，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響，尤其是可以起到平抑房?jī)r(jià)的作用。而官方的態(tài)度也表明，這一基礎(chǔ)性制度的建立，未來(lái)也是房地產(chǎn)各項(xiàng)長(zhǎng)效政策的基石。
3·30樓市“新政”
今年全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策相繼出臺(tái)。3月25日，國(guó)土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購(gòu)買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國(guó)稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。
點(diǎn)評(píng)：由于3月30日出臺(tái)的政策力度空前，被業(yè)界稱為“3·30新政”。隨后，地方政府相繼出臺(tái)相應(yīng)跟進(jìn)政策，再度升級(jí)救市力度，打出公積金松綁等政策“組合拳”。不過(guò)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)此前的分化態(tài)勢(shì)，新政實(shí)施以來(lái)在不同城市的刺激效應(yīng)也存在差異。
恒大“無(wú)理由退房”
4月15日，恒大地產(chǎn)在廣州召開(kāi)發(fā)布會(huì)，宣布“即日起全國(guó)范圍內(nèi)無(wú)理由退房。”恒大方面認(rèn)為，無(wú)理由退房，是為了讓消費(fèi)者更放心地去買恒大的房子，徹底解決購(gòu)房者的后顧之憂。11月，恒大地產(chǎn)公告，宣布公司已于10月底提前超額完成全年銷售目標(biāo)，同時(shí)將2015年銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億元，較原目標(biāo)1500億元增20%，較2014年實(shí)際銷售額1315億元大幅提升37%。
點(diǎn)評(píng)：這是今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷策略上為了“快速去化”的一個(gè)非常手段。受2014年樓市下行，新房去化率低的影響，上半年房企累積的庫(kù)存壓力依然較大，房企的重心仍然以去化與回籠資金為主。在巨量的庫(kù)存面前，開(kāi)發(fā)商能夠“快速去化”提高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為王道。尤其是，行業(yè)洗牌加速，產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，“誰(shuí)離消費(fèi)者最近，誰(shuí)才能獲益最多”。
融綠之爭(zhēng)落定
5月5日，融創(chuàng)中國(guó)與綠城中國(guó)共同聲明，就雙方股權(quán)之爭(zhēng)的焦點(diǎn)“上海融綠平臺(tái)”做出分割，明確融創(chuàng)將收購(gòu)綠城所持有的上海融綠平臺(tái)50%股權(quán)。此外，作為綠城退出的代價(jià)，雙方還就各自旗下部分項(xiàng)目權(quán)益交互雙向出售，以調(diào)整彼此權(quán)益最終均衡。盡管綠城退出了上海融綠平臺(tái)，但是，融創(chuàng)付出的代價(jià)是退出融綠平臺(tái)旗下的上海黃浦灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目是目前售價(jià)為38萬(wàn)元/平方米的上海頂級(jí)豪宅。按照公告，融綠平臺(tái)所持有該項(xiàng)目的51%股權(quán)以19.7億元售予綠城。
點(diǎn)評(píng)：融綠之爭(zhēng)是2014年下半年房地產(chǎn)企業(yè)之間的一場(chǎng)年度大戲。兩家企業(yè)的分分合合，最終還引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)于企業(yè)情懷與商道倫理之間的反思和追問(wèn)。事實(shí)上，這也正是行業(yè)非常時(shí)期企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)生存的真實(shí)寫(xiě)照。融綠平臺(tái)是雙方股權(quán)之爭(zhēng)的焦點(diǎn)所在，雙方為此纏斗數(shù)月。融綠平臺(tái)分割后，融創(chuàng)、綠城持續(xù)近一年之久的股權(quán)爭(zhēng)奪塵埃落定。
萬(wàn)萬(wàn)合作
5月14日，全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，計(jì)劃在國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目開(kāi)展深度合作。雙方合作方式主要通過(guò)聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的形式來(lái)進(jìn)行，即由萬(wàn)達(dá)投資項(xiàng)目中的商業(yè)部分，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。由于萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科都有海外發(fā)展計(jì)劃，雙方的合作不僅限于國(guó)內(nèi)，也將在全球展開(kāi)。
點(diǎn)評(píng)：萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科都是房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，白銀時(shí)代的到來(lái)，使兩大巨頭開(kāi)始聯(lián)合。萬(wàn)達(dá)從2014年就開(kāi)始力推輕資產(chǎn)模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到服務(wù)業(yè)方面。與此同時(shí)，萬(wàn)科也在尋求轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，同行業(yè)企業(yè)之間從競(jìng)爭(zhēng)走向競(jìng)合，將是未來(lái)一個(gè)方向，而且這種競(jìng)合不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的抱團(tuán)取暖。
深圳房?jī)r(jià)連漲數(shù)月
上半年，隨著樓市快速回暖，一線城市率先步入上漲陣營(yíng)。其中，深圳市二手房、新房平均成交價(jià)格的環(huán)比上漲幅度連續(xù)多月領(lǐng)先全國(guó)。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，北上深廣等一線城市因?yàn)槿嫦拶?gòu)的原因，政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境均有別于其他城市。甚至，四大城市內(nèi)部也各有特色。從深圳來(lái)看，短期內(nèi)“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市。據(jù)官方通報(bào)信息，在深圳市此輪上漲行情中，存在一些故意制造“日光盤(pán)”營(yíng)造供求緊張并“捂盤(pán)惜售”等人為因素。
點(diǎn)評(píng)：樓市“3·30政策”被認(rèn)為是近一年來(lái)刺激市場(chǎng)的最大一針強(qiáng)心劑，也是促使深圳樓市回暖、房?jī)r(jià)上漲的直接原因。在全國(guó)樓市持續(xù)低迷，量?jī)r(jià)下行接近一年之時(shí)，中央及地方關(guān)于金融、信貸、稅收等一系列利好政策刺激下，樓市利好空前，大量購(gòu)房需求在短期內(nèi)洶涌入市。
綠地集團(tuán)登陸A股
8月18日，綠地集團(tuán)在上海證券交易所上市。當(dāng)日開(kāi)盤(pán)價(jià)25.10元/股，動(dòng)態(tài)市值達(dá)到3054億元，居房地產(chǎn)行業(yè)板塊首位。綠地集團(tuán)自1992年創(chuàng)立以來(lái)，先后在不同的歷史時(shí)期進(jìn)行了多輪體制層面的變革。2014年3月17日，綠地整體上市重組方案正式披露；同年6月30日，金豐投資股東大會(huì)審議通過(guò)了綠地整體上市重組方案；2015年4月23日，綠地整體上市重組方案獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)通過(guò)；2015年6月18日，證監(jiān)會(huì)正式下發(fā)重組方案核準(zhǔn)批復(fù)。
點(diǎn)評(píng)：隨著綠地在A股整體上市，綠地集團(tuán)完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺(tái)布局，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、金融、基建、汽車、園林等多個(gè)重要行業(yè)，“綠地系”已初具雛形。此外，綠地作為全球業(yè)務(wù)規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)整體上市，意味著上海國(guó)資領(lǐng)域最大的混合所有制改革案例成功落地，對(duì)于正在持續(xù)深入推進(jìn)的新一輪國(guó)資國(guó)企改革和轉(zhuǎn)型發(fā)展中的綠地而言，具有里程碑意義。
“去庫(kù)存”持續(xù)全年
2015年中，中央多次就房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題進(jìn)行研究，年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出一系列化解房地產(chǎn)庫(kù)存的舉措，明確指出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”納入明年我國(guó)確定的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購(gòu)買庫(kù)存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)，以及取消過(guò)時(shí)的限制性措施等手段一并推出。同時(shí)，去庫(kù)存還成為2016年的經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞之一。
點(diǎn)評(píng)：如何推動(dòng)消化庫(kù)存壓力還需要一系列配套政策來(lái)解決問(wèn)題。中央的表態(tài)正是明年刺激銷售政策進(jìn)一步加碼的明確信號(hào)。不過(guò)，對(duì)于中央的去庫(kù)存決心能為明年的市場(chǎng)帶來(lái)多大的推進(jìn)作用，效果難以預(yù)測(cè)。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，我國(guó)樓市去庫(kù)存需要6-7年時(shí)間。
萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)
2015年7月、8月，前海人壽及其一致行動(dòng)人三次舉牌，持股萬(wàn)科達(dá)到15.04%，超越當(dāng)時(shí)華潤(rùn)的14.89%，成為萬(wàn)科第一大股東。8月31日和9月1日，華潤(rùn)兩度增持萬(wàn)科，重回萬(wàn)科第一大股東的位置。
12月，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。2015年12月4日，深圳市鉅盛華股份有限公司多次大量買入萬(wàn)科公司股票，累計(jì)增持萬(wàn)科總股本至23.52%。12月17日，王石首次針對(duì)鉅盛華所屬的寶能系舉牌萬(wàn)科發(fā)聲，不歡迎寶能系成為萬(wàn)科第一大股東。這是寶能系介入萬(wàn)科股權(quán)以來(lái)，萬(wàn)科管理層首次正面表態(tài)。
18日，萬(wàn)科A、H股緊急停牌，籌劃股份發(fā)行、重大資產(chǎn)重組及收購(gòu)資產(chǎn)事宜。分析人士指出，寶能系只需要多持有7%股權(quán)，或獲得持股比例達(dá)到7%的盟友支持，便可控股萬(wàn)科。24日，安邦聲援并支持萬(wàn)科，令萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪再生變數(shù)。
點(diǎn)評(píng)：萬(wàn)科公司分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓這家號(hào)稱為“全球最大的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”成為資本市場(chǎng)的獵物。如果此次重組事件的結(jié)果能讓萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)更穩(wěn)定，那么對(duì)萬(wàn)科的信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)和企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展都有益處，并將鞭策萬(wàn)科加快轉(zhuǎn)型的步伐。