昨天下午，南京市中級人民法院召開新聞發(fā)布會，對今年的商品房糾紛進(jìn)行了”年終總結(jié)“。該院民四庭副庭長李飛鴿介紹，2015年，南京法院共受理此類案件1684件，與去年同期相比增加544件，同比上升58.62%。此類案件迅速增加的原因主要有開發(fā)商通過虛假宣傳，開發(fā)企業(yè)因資金鏈緊張引發(fā)逾期交房、購房者的維權(quán)意識增強(qiáng)等等。其中，作為南京市新興居住區(qū)域的江寧區(qū)、溧水區(qū)、浦口區(qū)、棲霞區(qū)，因近年來商品房開發(fā)項(xiàng)目較多，且陸續(xù)到房屋交付期，各類矛盾逐漸顯現(xiàn)，導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛，尤其是商品房預(yù)售合同糾紛呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢。 揚(yáng)子晚報(bào)記者 羅雙江

　　案例 1

　　延期交房被判按房租損失支付違約金

　　2014年10月，孫先生從開發(fā)商南洲環(huán)藝公司（以下簡稱南洲公司）手上買了印湖山莊一套房。雙方在購房合同中約定，如果孫某某遲延付款，則按照每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，如果南洲公司延遲交房，則按30元/天支付違約金。結(jié)果，因?yàn)閬喦鄷�青奧會的原因，南洲公司工地應(yīng)政府要求停工，導(dǎo)致其未能按照約定于2014年12月31日前交房。對于停工原因，南洲公司向業(yè)主以通知書的形式進(jìn)行了發(fā)布，并在今年1月發(fā)出公開信，承諾在2015年6月30日之前交房。

　　但是，開發(fā)商的承諾一直沒有兌現(xiàn)，孫某某憤而將南洲公司告上法庭，而直到今年10月此案開庭，開發(fā)商仍未交房。法庭上，孫先生認(rèn)為，合同約定的違約責(zé)任有失公平，自己違約就要按每日萬分之五交違約金，而開發(fā)商違約只要按照30元/天交違約金。南洲公司作為開發(fā)商利用優(yōu)勢地位，通過格式條款的設(shè)置降低其違約成本，損害購房人利益，該條款理應(yīng)被撤銷或變更，請求法院判令南洲公司也按照購房款的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金。

　　江寧法院審理后認(rèn)為，買賣雙方權(quán)利義務(wù)的對等并非體現(xiàn)為合同條款約定的數(shù)額或標(biāo)準(zhǔn)完全等同。孫先生主張其損失為逾期交房導(dǎo)致的居住和生活成本的額外支出，以及資金占用損失，但就其損失未提交證據(jù)證明，孫先生按照已付房款的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)主張違約金，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持，應(yīng)參照房租調(diào)整逾期交房違約金。遂參照簡裝房的房租標(biāo)準(zhǔn)，判決南洲公司按每月2000元的標(biāo)準(zhǔn)向?qū)O先生支付逾期交房違約金，自2015年1月1日起支付至實(shí)際交房之日止。對此，孫先生不服提起上訴，南京中院審理后維持了原判。

　　法官說法：在商品房買賣合同上一般對于延期交房的違約金有約定，約定較高者，延期一日需承擔(dān)總房款3%-5%的違約責(zé)任，約定較低的，只有每日數(shù)十元的違約金。今年，南京全市法院受理的數(shù)起案件中，均涉及延期交房違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)問題。依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，購房者可以請求人民法院予以增加。因?yàn)殚_發(fā)商延期交房一般導(dǎo)致購房者難以及時(shí)入住，從而需要另擇住處，產(chǎn)生租金損失，故在購房者未能證明存在其他損失的情況下，審判實(shí)踐中，法院一般參照所購房屋同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金。

　　案例 2

　　業(yè)主告開發(fā)商將部分樓棟改毛坯遭敗訴

　　2013年3月27日，徐先生從雅居樂公司買了江寧區(qū)清水亭西路的碧堤灣畔花園一套133.53平米的房子，總價(jià)227萬元。合同簽訂后，徐先生按約支付了全部購房款。但后來，徐先生發(fā)現(xiàn)，雅居樂公司在所有文案宣傳中承諾強(qiáng)調(diào)該小區(qū)15幢住宅為全精裝項(xiàng)目。但交付時(shí)將部分樓棟變更為毛坯銷售，即將全精裝小區(qū)變更為一半精裝另一半是毛坯的小區(qū)，雖然改的不是他買的房子，但也嚴(yán)重侵害了他的合法權(quán)益。此外，根據(jù)銷售許可方案，其所購買房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元/平方米，但雅居樂公司僅提供了裝修說明，依據(jù)該說明無法測算出裝修標(biāo)準(zhǔn)，請求法院判令雅居樂公司按10%向他支付違約金227000元并提交精裝修預(yù)算。

　　法庭上，審理中，徐先生提供了一些視頻及《雅居樂藏龍御景品鑒手冊》等，認(rèn)為正是這些因素促使其沖著雅居樂公司宣傳的全精裝奢華的理念而來購買房屋。該項(xiàng)目改為半毛坯半精裝后將降低整個(gè)小區(qū)的奢華程度，而且后續(xù)裝修會帶來噪音污染、安全隱患等。雅居樂公司違反了承諾，應(yīng)當(dāng)向其承擔(dān)違約責(zé)任。雅居樂公司則認(rèn)為，目前該公司以毛坯形式對外銷售的樓棟共6棟，所在位置均與徐先生購買的房屋距離較遠(yuǎn)，并不存在經(jīng)濟(jì)損失，故徐先生所主張的違約金不能成立。江寧法院審理后認(rèn)為，雙方合約的形式，也已將廣告、宣傳資料、銷售手冊等排除在合同內(nèi)容以外，不能認(rèn)定徐先生與雅居樂公司在商品房預(yù)售合同中存在該項(xiàng)目所有房屋均為精裝修房的約定，駁回了徐先生的訴訟請求。徐先生不服原判提起上訴，南京中院審理后駁回了他的訴請。

　　法官說法：90%以上的商品房都是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。對于銷售廣告的性質(zhì)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。在此，要提醒廣大購房者，面對開發(fā)商的宣傳要保持冷靜的態(tài)度，對于精裝修房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)主要以雙方合同約定為準(zhǔn)，樣板房一般而言僅供參考，切忌盲目購買、沖動購買。