近日，北京頂豪“領(lǐng)頭羊”萬(wàn)柳書院以20.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格簽約一套頂豪，打破了此前北京壹號(hào)院創(chuàng)造的19.6萬(wàn)元/平方米的紀(jì)錄。北京頂豪紀(jì)錄被再度刷新。
無(wú)獨(dú)有偶，上海乃至全國(guó)的標(biāo)桿豪宅代表湯臣一品在打破了往年的沉寂之后2015年成交量甚是搶眼。并于一個(gè)多月前接連兩日出現(xiàn)2套億元豪宅的成交，分別以25.16萬(wàn)元/平方米、26.92萬(wàn)元/平方米的單價(jià)分別售出了A棟樓的1601和2901室。創(chuàng)造了上海豪宅單價(jià)的歷史紀(jì)錄，超過了2014年11月底綠城黃浦灣24.22萬(wàn)元/平方米的歷史最貴成交單價(jià)。
剛剛過去的2015年被業(yè)界譽(yù)為“豪宅元年”，最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年里，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市豪宅的成交量?jī)r(jià)齊升，地王頻出。
業(yè)內(nèi)人士分析表示，作為“豪宅元年”的2015年，豪宅的異軍突起是政策傾斜、土地市場(chǎng)和房開商前瞻等多方因素促成。而2016豪宅標(biāo)準(zhǔn)或再提高，成交量或?qū)⒃俣仍鲩L(zhǎng)。
“搶地戰(zhàn)”惹火豪宅市場(chǎng)
在第一太平戴維斯(上海)有限公司住宅銷售部董事唐華看來(lái)，一線城市土地出讓價(jià)格屢創(chuàng)新高，地價(jià)推高房?jī)r(jià)是直接原因。當(dāng)然，2015年末豪宅迎來(lái)一波成交小高潮，與房企積極沖業(yè)績(jī)促成超高單價(jià)簽約也有關(guān)系。
隨著房企逐漸回歸一二線核心城市，“搶地大戰(zhàn)”讓土地市場(chǎng)硝煙彌漫，而豪宅的土地供應(yīng)更是少之又少，因此，豪宅成交量?jī)r(jià)的刷新也在情理之中。以北京為例，北京豪宅用地從2013年開始就略有下滑，政府把供地重心轉(zhuǎn)向了自住型商品房方面。
一線城市土地儲(chǔ)備中心的資料統(tǒng)計(jì)，2015年11月份一線城市土地市場(chǎng)推出的土地達(dá)到了67宗，起拍價(jià)總計(jì)高達(dá)765.6億元，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。
面粉貴了，面包自然也隨之看漲。近日，中國(guó)指數(shù)研究院在數(shù)字地產(chǎn)節(jié)上發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015總結(jié)報(bào)告顯示，2015年，上海、北京、深圳總價(jià)1000萬(wàn)元以上樓盤銷售金額占比分別達(dá)25.6%、23.7%和17.4%，較2014年均提升，其中上海提升6.3個(gè)百分點(diǎn)，幅度最為明顯，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。
無(wú)獨(dú)有偶，在上海 陸家嘴、新天地、上海前灘、董家渡等市中心核心地段，近幾年幾乎沒有新增建設(shè)用地的供應(yīng)。這也就意味著，這些板塊天價(jià)豪宅賣一套少一套，板塊天價(jià)豪宅的“稀缺性”將逐步體現(xiàn)。目前，對(duì)于浦東陸家嘴濱江沿岸的豪宅來(lái)說(shuō)，基本上屬于“皇帝的女兒不愁嫁”的狀態(tài)，以此前被爆出銷售8年去化不足五成的湯臣一品為例，在2015年卻交出了漂亮的業(yè)績(jī)單，一度刷新豪宅總價(jià)紀(jì)錄，這也是“豪宅元年”水漲船高的絕佳例證。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)，一線城市的商品房因此進(jìn)入了豪宅化加速期。
中國(guó)指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬分析認(rèn)為，政策面利好疊加的驅(qū)動(dòng)、市中心土地資源“稀缺性”、樓板價(jià)不斷走高等成為北上廣深為代表的一線城市天價(jià)豪宅市場(chǎng)價(jià)值表現(xiàn)較為堅(jiān)挺的主要原因。
頂豪頻破20萬(wàn)+天花板
作為曾經(jīng)的北京地王，北京頂豪的領(lǐng)跑者萬(wàn)柳書院2015年發(fā)力可謂“穩(wěn)準(zhǔn)狠”。截至2015年12月23日，項(xiàng)目成交42套，且每套均價(jià)全部在10萬(wàn)元/平方米以上。這也使其成為北京唯一的成交價(jià)全部在10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，盡管此前北京樓市也曾出現(xiàn)天價(jià)，但是，這些單價(jià)紀(jì)錄基本上是開發(fā)商報(bào)價(jià)的形式。而真正能接受市場(chǎng)檢驗(yàn)的，是最后成交的簽約價(jià)格。此前，即便是在遍地是豪宅的年代，也多維持在10萬(wàn)+的水平，突破20萬(wàn)元這個(gè)水平，萬(wàn)柳書院是“突破天花板”的第一盤。
萬(wàn)柳書院漂亮的業(yè)績(jī)單之所以引起各方的關(guān)注，主要原因在于北京土地出讓價(jià)格高企，天價(jià)土地成交頻繁，勢(shì)必導(dǎo)致未來(lái)出現(xiàn)大量10萬(wàn)+、20萬(wàn)+以上的項(xiàng)目入市銷售。郭毅認(rèn)為，萬(wàn)柳書院的銷售業(yè)績(jī)，在一定程度上反映著北京頂豪市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)。
無(wú)獨(dú)有偶，在上海的億元豪宅的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，湯臣一品可謂拔得頭籌。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，截至2015年11月，2015年上海成交過億的豪宅共成交了14套，而過去億元豪宅年度成交量均未超過10套，可見今年頂豪市場(chǎng)的異常活躍。之所以說(shuō)湯臣一品拔得頭籌，是因?yàn)樵谶@14套億元豪宅中，湯臣一品就占了3套，并且2015年11月份的2套是創(chuàng)下歷史單價(jià)最高紀(jì)錄，而2015年6月份成交的1套2.43億元豪宅則是創(chuàng)下了歷史總價(jià)最高紀(jì)錄。
據(jù)了解，此前上海不少豪宅項(xiàng)目紛紛踩著“金九銀十”的節(jié)點(diǎn)推出新盤入市，借勢(shì)利好東風(fēng)引爆下半年上海豪宅市場(chǎng)，九龍倉(cāng)濱江壹十八號(hào)、 金融街(靜安)中心·融御項(xiàng)目、融創(chuàng)外灘188等項(xiàng)目都是其中的代表。
而對(duì)于開發(fā)商們來(lái)說(shuō)，充分挖掘產(chǎn)品的延伸價(jià)值是主要功課之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間不斷被壓縮，拿地成本的推高，中高端產(chǎn)品開發(fā)量的增加逐步成為開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的一個(gè)方向。旭輝集團(tuán)執(zhí)行副總裁陳東彪認(rèn)為，改善性需求的增加也是一線城市豪宅市場(chǎng)火爆的又一因素。以旭輝為例，公司的首條高端產(chǎn)品線“鉑悅”將會(huì)在上海陸家嘴、蘇州等地布局5個(gè)鉑悅產(chǎn)品，售價(jià)為市場(chǎng)均價(jià)的2倍。
第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管James Macdonald表示:“2015年以來(lái)，次級(jí)區(qū)域住宅價(jià)值提升，價(jià)格走高，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿不到一線的地塊，就只能打造一流的品質(zhì)，提升房屋的品質(zhì)和內(nèi)涵成為越來(lái)越多開發(fā)商下功夫的地方。以上海閘北蘇河灣板塊為例，2015年10～11月，該板塊高端住宅成交均價(jià)達(dá)到人民幣105400元/平方米，較2014年同期上漲了17.3%。”
2016年豪宅標(biāo)準(zhǔn)或再提高
“如果豪宅項(xiàng)目真的遍地開花，那么豪宅的標(biāo)準(zhǔn)也將隨之提升。” 泰禾集團(tuán)一位內(nèi)部人士認(rèn)為:“豪宅的業(yè)態(tài)比較多，有些是大平層，有些是別墅，有些復(fù)式。因此如果按照物理配置等區(qū)分并不可取。因此按照單價(jià)10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分則更為合理。”
他預(yù)計(jì)未來(lái)隨著豪宅供應(yīng)量的不斷加大，豪宅之間的競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸加大，這將導(dǎo)致定義豪宅的標(biāo)準(zhǔn)提高。“2015年總價(jià)是2000萬(wàn)元為標(biāo)準(zhǔn)，2016年可能會(huì)到3000萬(wàn)元。”
不過亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2016年的標(biāo)準(zhǔn)或許并不會(huì)提高那么明顯。“我認(rèn)為2016年豪宅的供應(yīng)量可能不會(huì)太大，豪宅的標(biāo)準(zhǔn)可能依然會(huì)維持在總價(jià)2000萬(wàn)元，單價(jià)10萬(wàn)元的水平。”
有匿名的房企人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，未來(lái)決定豪宅售價(jià)的要素除了拿地價(jià)格、宏觀經(jīng)濟(jì)、地段等傳統(tǒng)要素以外，更加充滿競(jìng)爭(zhēng)的是設(shè)計(jì)、精裝等軟性因素。“現(xiàn)在有一些老牌豪宅正在重新設(shè)計(jì)裝修，以提高市場(chǎng)認(rèn)可度。”他說(shuō)，以前的豪宅客群講究套內(nèi)面積大，花園車庫(kù)面積大。但是現(xiàn)在的客群對(duì)于人性化的設(shè)計(jì)，個(gè)性化的體現(xiàn)以及裝潢的考究要求更高。
多位房企內(nèi)部人士告訴記者，隨著政府打擊腐敗以及宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行等因素影響，一批以政府官員、煤礦主、鋼鐵企業(yè)主為代表的購(gòu)買力逐步被淘汰。但是一批新興的購(gòu)買力則進(jìn)入了豪宅市場(chǎng)。
一位A股上市房企的董秘在接受記者采訪時(shí)說(shuō):“以北京為例，此前由于限購(gòu)政策存在，一些購(gòu)買力沒有滿足5年納稅社保的硬性要求。現(xiàn)在這一群體中的部分人群已經(jīng)滿足條件并逐漸釋放到豪宅市場(chǎng)。此外隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，新三板、創(chuàng)業(yè)板興起后釋放出一大批資本市場(chǎng)新貴。這些人在此前并不具有豪宅購(gòu)買能力，但是現(xiàn)在他們可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)買豪宅的愿望。這意味著他們從無(wú)效需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟆！彼�認(rèn)為一批金融投資領(lǐng)域的人群也會(huì)成為豪宅的直接購(gòu)買力。
多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著國(guó)家政策傾向去庫(kù)存、取消過時(shí)的房地產(chǎn)限制政策等大趨勢(shì)，越來(lái)越多的新增豪宅購(gòu)買力會(huì)逐漸進(jìn)入這一市場(chǎng)。他們認(rèn)為，2016年豪宅的成交量或?qū)⒃俣仍鲩L(zhǎng)。