眼下，12月高位收官已成定局。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，改善型產(chǎn)品表現(xiàn)突出，成為市場(chǎng)主力，市場(chǎng)熱度也逐漸外溢。業(yè)內(nèi)人士指出，明年初市場(chǎng)或有所降溫，迎來短暫的“喘息期”。
□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯
成交已創(chuàng)年內(nèi)最高
據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，上海新建商品住宅成交154.1萬平方米，同比上漲了47.5%，且已經(jīng)創(chuàng)下了全年月度最高成交量。
事實(shí)上，12月起，市場(chǎng)周度成交量便一直延續(xù)“鉆十”以來的火熱行情，穩(wěn)居30萬平方米以上，而早在上半月，就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)今年樓市高位收官勢(shì)在必行。
成交量雖高，但是市場(chǎng)供應(yīng)卻有所縮水。數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，12月以來新建商品住宅供應(yīng)73.8萬平方米，同比下降42.7%，環(huán)比下降8%。然而，在其余產(chǎn)品供應(yīng)均下滑的同時(shí)，成交均價(jià)在2.5萬-5萬元/平方米的改善型產(chǎn)品供應(yīng)大幅上漲，環(huán)比增加了400%。
與此同時(shí)，改善型產(chǎn)品的成交量也超越剛需，成為主力。數(shù)據(jù)顯示，截至12月27日，12月成交均價(jià)在2.5萬元/平方米以下的樓盤成交量在全市成交中的占比為44.6%，而成交均價(jià)在2.5萬-5萬元/平方米的改善型產(chǎn)品占比為44.8%。
“隨著地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，未來改善型產(chǎn)品或逐漸替代剛需，成為市場(chǎng)主力。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦如是稱。
上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟則認(rèn)為，12月最后一周成交量有望翹尾，全月成交量或突破170萬平方米。
熱度蔓延至郊外環(huán)
從區(qū)域上看，12月成交量主要集中在嘉定、松江、浦東等區(qū)域，并且嘉定成交量環(huán)比上漲了58.1%。
值得注意的是，12月市場(chǎng)成交熱度逐漸向崇明、奉賢等郊環(huán)外蔓延，以往這些區(qū)域的成交量很少擠入前十榜單，而在當(dāng)前(截至12月27日)成交排名前十的區(qū)域中，奉賢躍居第7位，成交量約為10.5萬平方米。而崇明雖未擠入前十，但成交量也達(dá)到近4萬平方米，環(huán)比上漲了171.3%。
位于奉賢的新城花嶼灣在近日開盤，并取得了熱銷。據(jù)項(xiàng)目售樓人員介紹：“當(dāng)前來咨詢、看房的客戶較多，多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為項(xiàng)目性價(jià)比較高。”
購(gòu)房者吳阿姨認(rèn)為：“目前，郊區(qū)樓盤的價(jià)格比較低，那么，未來的升值空間或許更大些，所以看到好的項(xiàng)目就會(huì)選擇出手了。”
陸騎麟指出，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，購(gòu)房需求將逐漸外溢，而地價(jià)高企也將倒逼房企“往外走”。以奉賢為例，12月17日，奉賢南橋鎮(zhèn)某純宅地以219.65%的高溢價(jià)率成交，樓板價(jià)也高達(dá)1.9179萬元/平方米，足以見得房企對(duì)該區(qū)域的看好預(yù)期。此外，陸騎麟認(rèn)為，隨著軌交5號(hào)線南延伸段的建設(shè)、開通，未來奉賢的交通短板也將被補(bǔ)足，潛力較大。
明年初或迎喘息期
“以往每年最高的月度成交量通常出現(xiàn)在9、10月，然而今年卻在12月，一方面是延續(xù)了11月較高成交量的熱度，另一方面，土地市場(chǎng)高溫不退，也助推買家加快了入市節(jié)奏。”盧文曦表示。
今年4月以來，市場(chǎng)一直維持較高的熱度，業(yè)內(nèi)人士指出，熱度短期內(nèi)或仍將維持，但是明年初市場(chǎng)可能暫時(shí)迎來“喘息期”。
“每年的過年期間一直是成交量的淡季，明年1月份的成交很難維持目前的熱度，或會(huì)有所下滑。”陸騎麟說。
某品牌房企人士也直言，今年業(yè)績(jī)完成不錯(cuò)，受即將到來的春節(jié)假期影響，近期到明年初的推盤或?qū)⒂兴啪彙?/p>
盧文曦也認(rèn)為豪宅項(xiàng)目或?qū)⒎啪徆⿷?yīng)。“12月僅有兩個(gè)新入市的高端項(xiàng)目，較此前大為減少。并且上周靜安區(qū)的某高端項(xiàng)目初入市也僅推出84套房源，即可看出房企的‘試水’心理。”
而對(duì)于明年的市場(chǎng)，分析人士則有不同的解讀。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，今年購(gòu)買力消化過多，有透支后續(xù)的嫌疑，不排除明年豪宅產(chǎn)品交易量出現(xiàn)縮水的可能。
戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏則表示，從上海土地出讓金的持續(xù)走高、寬松的貨幣政策及樂觀的市場(chǎng)預(yù)期等多方因素來看，未來兩年上海整體住宅市場(chǎng)將呈上升趨勢(shì)，高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)將繼續(xù)高于整體水平。
直擊年末土地市場(chǎng)
冰火兩重天，房企拿地更“挑剔”
12月，有多幅地塊拍出了較高的溢價(jià)率。例如12月17日成交的奉賢南橋鎮(zhèn)某住宅地塊，溢價(jià)率高達(dá)近220%；12月9日，青浦趙巷某地塊溢價(jià)率約為127%。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏指出，年末土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分化格局，房企拿地并非一頭熱。相比上述的高溢價(jià)地塊，有些地塊雖同在郊區(qū)，但是熱度并不相同。12月24日，松江新橋鎮(zhèn)和臨港泥城區(qū)社區(qū)推出的兩幅地塊都是以底價(jià)或近底價(jià)成交。
“雖然一線城市成為房企首選，而且土地供應(yīng)趨少，競(jìng)爭(zhēng)更激烈，但是，未來土地的這種分化現(xiàn)象還將加劇，房企對(duì)于地塊本身也更‘挑剔’。一些上升動(dòng)力不足或是供應(yīng)較大的板塊的土地，房企會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待，而類似閔行莘莊、嘉定江橋等板塊，借助大虹橋或是交通改善等重大規(guī)劃利好，或更受房企青睞。”龔敏進(jìn)一步指出。
此外，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，除區(qū)域外，地塊本身性質(zhì)也決定了其熱度。從房企拿地可見，純住宅地塊較為“吃香”。“同在12月17日拍出的奉賢南橋兩幅地塊，熱度就大不相同，純住宅地塊拍出的溢價(jià)率遠(yuǎn)高于另一幅商住地塊。”
嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說，地塊成交冰火兩重天也與房企的心態(tài)有一定關(guān)系。本土房企多數(shù)都有一定的土地儲(chǔ)備，因此拿地相對(duì)穩(wěn)健，而剛進(jìn)入一線城市的房企則不同，其搶占優(yōu)質(zhì)地塊的決心更強(qiáng)，因此拿地較為兇猛，也更容易出現(xiàn)“高溢價(jià)”地塊。例如今年初確定“挺進(jìn)一二線城市”的碧桂園，近日其在上海拿下的多幅地塊溢價(jià)率都較高。