去年我國一線城市“地王”現(xiàn)象與部分二三線城市土地流拍率超半形成明顯反差，表明當前全國房地產(chǎn)開發(fā)資金正向一線城市加速集中，充分反映出房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征和潛在運行風險。在全國房地產(chǎn)化解庫存主線下，一線城市房地產(chǎn)市場能否繼續(xù)一枝獨秀，走出獨立行情，存在極大不確定性，值得高度關(guān)注。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至2015年12月20日，去年一線城市成交土地總宗數(shù)和規(guī)劃建筑總面積均為近六年新低，但平均樓面價卻創(chuàng)出歷史新高。同時，全國百城中有10所城市土地流拍率達到或超過50%。這種明顯反差，反映出我國房地產(chǎn)開發(fā)資金正加速從非熱點城市向一線城市集中。北京市在2015年土地成交宗數(shù)為近五年新低的情況下，累計土地出讓金首次超過2000億元，樓面價創(chuàng)出歷史新高，“面粉貴過面包”，導致城市住宅事實上已處于加快“被豪宅化”態(tài)勢。

　　當前一線城市房價堅挺存在一定合理性。一方面，社會財富向一線熱點城市集中，提高了房價可接受水平；另一方面，熱點城市完備的城市基礎(chǔ)設(shè)施、包容創(chuàng)新的人文環(huán)境、廣泛的就業(yè)機會等是社會稀缺資源，內(nèi)在產(chǎn)生人口流入動力，可能會對房價形成強力支撐。但這并不意味著一線城市房地產(chǎn)市場在當前經(jīng)濟形勢下就可以走出獨立行情。一是當前一線城市絕對房價水平與國際都市基本持平。日本東京房價過去經(jīng)常被視為北京等一線城市房價參考系。據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2015年11月日本首都圈新建公寓樓均價為87.10萬日元/平方米，折算成人民幣大約為4.6萬元/平方米，這與我國一線城市城區(qū)住宅均價基本持平。二是一線城市人口流入空間收窄。從人口密度分析，2014年日本東京都人口約1329萬人，面積約2189平方公里，與北京六環(huán)內(nèi)人口密度基本持平。一線城市環(huán)境資源承載力、社會綜合管理水平、非熱點城市經(jīng)濟發(fā)展程度等，對人口流入的抑制作用正加快顯現(xiàn)。三是一線城市“被豪宅”提升了房地產(chǎn)市場運行脆弱性。“被豪宅”或者說房價被動上漲，實際上提升了一線城市可交易住宅總價值。為維持住宅交易價格穩(wěn)中有漲，需要更多資金持續(xù)注入，否則便不可持續(xù)，這顯著增加了房價回落的可能性。特別是一線城市存量住宅規(guī)模已經(jīng)非常龐大，導致“被豪宅”的市場價值容量幾近天文數(shù)字。四是高地價能否向房價順利傳導面臨龐大存量住宅的強力沖擊。(下轉(zhuǎn)第三版)