“我們算了一下，如果前兩年（在北京）拿了350億元的土地，如果今年再去拿，可能要700億元。”近日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“前兩年我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上動(dòng)作力度比較大，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)擔(dān)心泰禾是不是太激進(jìn)了，資金鏈會(huì)不會(huì)有問題”，尤其 “業(yè)界同行認(rèn)為泰禾在一線城市拿地價(jià)較高，當(dāng)時(shí)很難解釋清楚，現(xiàn)在看，泰禾在所有地產(chǎn)公司里面的戰(zhàn)略布局是最清晰、最堅(jiān)決的”。
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，近兩年，在閩系房企以京滬為支點(diǎn)，圍獵一線城市土地市場(chǎng)的時(shí)候，泰禾集團(tuán)是率先攻下北京區(qū)域的閩系房企排頭兵。正如黃其森所表示，“泰禾堅(jiān)定看好一線城市，堅(jiān)決不去三、四線城市”。
值得注意的是，對(duì)于當(dāng)前三、四線城市供應(yīng)量、庫(kù)存過高、開發(fā)商難以消化存貨的市場(chǎng)局面，黃其森直言，“泰禾基本沒有在三、四線城市布局，不具備發(fā)言權(quán)，但我感覺想要去庫(kù)存，一定要割肉，要降價(jià)，不能有靠政府救市的幻想”。
轉(zhuǎn)型利潤(rùn)導(dǎo)向發(fā)展
眾所周知，閩系房企是以“人傻錢多”、“膽兒大”初進(jìn)京城的。在短時(shí)間內(nèi)，泰禾集團(tuán)也曾因“拿地價(jià)格相對(duì)過高、數(shù)量較多”而不被其他同行理解。舉例來看，2013年，泰禾集團(tuán)在北京首次發(fā)力，在全年200億元的拿地資金中，泰禾將其中約三成押寶北京市場(chǎng)。 而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2013年是上輪樓市的頂峰，因此市場(chǎng)同行多為觀望態(tài)度。
2014年，泰禾集團(tuán)花費(fèi)了150億元拿地。在這兩年中，泰禾以“膽兒大”儲(chǔ)備了北京多幅優(yōu)質(zhì)地塊，同時(shí)憑借對(duì)多功能地塊運(yùn)作模式的獨(dú)特理解，致使泰禾集團(tuán)2015年以323億元年銷售額（待審核數(shù)據(jù)）躋身全國(guó)房企30強(qiáng)，為閩系房企之首。但進(jìn)入2015年以后，黃其森主動(dòng)減慢了規(guī)模化擴(kuò)張速度，反而轉(zhuǎn)向追求高利潤(rùn)的發(fā)展模式。
“今年大家可以看到泰禾在土地市場(chǎng)上就不像前兩年這么激進(jìn)了，為什么？與前兩年相比，今年各地地價(jià)幾乎翻了一番。所以，今年泰禾今年拿地非常審慎，只在適合的城市拿適合的地塊。”黃其森向記者直言，今年拿的六塊土地中，4個(gè)項(xiàng)目主要是做“院子系”高端住宅產(chǎn)品，剩余2個(gè)則是做商業(yè)城市綜合體。
事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，2015年12月25日，泰禾集團(tuán)以57億元競(jìng)得深圳寶安尖崗山片區(qū)兩宗地塊，其中一幅折合樓面地價(jià)高達(dá)7.99萬元/平方米，為全國(guó)單價(jià)地王。
不過，在泰禾集團(tuán)的眼中，上述兩塊地合計(jì)樓面價(jià)為6萬元/平方米，但周邊項(xiàng)目銷售單價(jià)已經(jīng)達(dá)到10萬元/平方米，黃其森認(rèn)為“地拿的值”。
“過去兩年，泰禾為了規(guī)模化發(fā)展，即使是‘院子系’的高端產(chǎn)品也以快周轉(zhuǎn)模式運(yùn)作，但2015年泰禾轉(zhuǎn)變了發(fā)展模式，不再專注于規(guī)模化擴(kuò)張，反而注重利潤(rùn)空間，同時(shí)轉(zhuǎn)向多元化布局，以利潤(rùn)導(dǎo)向模式發(fā)展。”一位接近泰禾集團(tuán)的人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露。而要在利潤(rùn)空間上下功夫，一線城市和重點(diǎn)二線城市則是重要戰(zhàn)場(chǎng)，尤其是作為泰禾利潤(rùn)“造血機(jī)”的“院子系”產(chǎn)品的布局尤為重要。
據(jù)悉，泰禾目前已經(jīng)在北京、南京、江陰、杭州、福州、廈門以及深圳共 7 個(gè)城市， 布局了十座院子，很可能馬上還會(huì)有新項(xiàng)目落地。此外，除了福建大本營(yíng)之外，泰禾集團(tuán)70%以上的貨值，集中在北京、上海等一線城市。
“前些年，有許多三、四線城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但我們守住了誘惑。未來，我們還將擇機(jī)繼續(xù)加碼一線城市的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開拓。”黃其森稱，從土地市場(chǎng)上看，一線城市基本上都翻了一番，再降價(jià)好像違背市場(chǎng)規(guī)律，所以，一、二線城市不存在降價(jià)問題，只會(huì)提價(jià)。
多元化布局延長(zhǎng)盈利鏈條
若從規(guī)模化發(fā)展向利潤(rùn)導(dǎo)向發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，對(duì)于當(dāng)下的房企來說，除了布局一、二線經(jīng)濟(jì)活躍的城市來說，擴(kuò)張產(chǎn)品線也非常重要。對(duì)于泰禾集團(tuán)來說，“院子系”的高端住宅產(chǎn)品已經(jīng)運(yùn)作成熟，泰禾完全可自己拿地、控盤。但對(duì)于其他業(yè)態(tài)產(chǎn)品，泰禾不排除與其他企業(yè)合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)的可能性。
而商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)也是泰禾集團(tuán)未來加重布局的重要產(chǎn)品線。2015年12月30日，位于福州東二環(huán)的泰禾廣場(chǎng)開業(yè)運(yùn)營(yíng)。據(jù)悉，這是泰禾集團(tuán)在福建開業(yè)運(yùn)營(yíng)的第三個(gè)泰禾廣場(chǎng)項(xiàng)目，體量高達(dá)150萬平方米，主要以體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)為主。
黃其森表示，接下來，泰禾會(huì)在全國(guó)開業(yè)20個(gè)-30個(gè)類似泰禾廣場(chǎng)這樣的區(qū)域商業(yè)綜合體項(xiàng)目，“其中包含輕資產(chǎn)運(yùn)作”。據(jù)黃其森透露，最近可能將與一些“有資金實(shí)力，對(duì)原來拿的項(xiàng)目沒有運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)”的企業(yè)談合作；此外，還會(huì)考慮收購(gòu)一些資金鏈出現(xiàn)問題的開發(fā)商項(xiàng)目。
泰禾集團(tuán)副總裁、商業(yè)總經(jīng)理朱進(jìn)康補(bǔ)充道，下一個(gè)階段，泰禾將通過自建、代建、改造等多種方式，輕重并舉，加快泰禾商業(yè)項(xiàng)目的全國(guó)布局。目前來看，“一些大的開發(fā)商在跟我們聯(lián)系，讓我們進(jìn)軍輕資產(chǎn)，泰禾商業(yè)未來的輕資產(chǎn)化會(huì)提速”。
值得注意的是，雖然以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心的發(fā)展模式不會(huì)改變，但泰禾一直在考慮增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，即以房地產(chǎn)為核心，以金融與投資為兩翼，多點(diǎn)布局，協(xié)同發(fā)展。
據(jù)記者了解，2015 年，泰禾集團(tuán)圍繞大金融產(chǎn)業(yè)做出了多項(xiàng)戰(zhàn)略投資，完成了金控平臺(tái)的搭建等多項(xiàng)舉措，為下階段的產(chǎn)業(yè)延展鋪設(shè)了快車道。通過上述動(dòng)作，未來泰禾集團(tuán)希望架構(gòu)除地產(chǎn)外，金融、 健康、文化等新的產(chǎn)業(yè)集群，打通產(chǎn)業(yè)壁壘，為業(yè)主提供吃喝玩樂、衣食住行、生老病死的“全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)服務(wù)”。
更重要的是，在泰禾這個(gè)房地產(chǎn)上市平臺(tái)之外，其由黃其森作為實(shí)際控制人的泰禾集團(tuán)大股東泰禾投資已經(jīng)在海外布局醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，未來考慮將在中國(guó)落地。在文化方面，院線則是其投資布局的標(biāo)的產(chǎn)業(yè)。