剛剛過(guò)去的2015年，是北京二手房市場(chǎng)名副其實(shí)的“大年”。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2015年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為198018套，與2014年相比大幅上漲91.2%，為近六年來(lái)最高水平。僅僅在12月，二手房成交量為24543套，創(chuàng)全年新高。
近20萬(wàn)套的二手房成交量已經(jīng)是純商品住宅新房的近四倍，這一態(tài)勢(shì)在2016年是否還會(huì)持續(xù)？作為目前市場(chǎng)上剛需和剛改人群置業(yè)的主要選擇，2016的二手房?jī)r(jià)格是否也會(huì)搭上頂豪項(xiàng)目的快車，距普通購(gòu)房者越來(lái)越遠(yuǎn)？
預(yù)算有限 剛需沒(méi)法跟著土地跑
宋小姐上周和業(yè)主正式簽了合同，買下了回龍觀某小區(qū)里的一處大三居。
計(jì)劃買房時(shí)，宋小姐最初的目標(biāo)是新房。她工作地點(diǎn)位于中關(guān)村板塊，此前租房時(shí)住在回龍觀。宋小姐在北邊搜羅了一圈，始終沒(méi)有找到滿意的。她發(fā)現(xiàn)，自己手里300萬(wàn)元的預(yù)算，在北邊買新房唯一的選擇是昌平南邵。雖然南邵滿足她對(duì)于價(jià)格的要求，但六環(huán)外的位置讓她很難接受。宋小姐告訴《廣廈時(shí)代》，從南邵到她的工作地點(diǎn)，如果乘坐地鐵，每個(gè)環(huán)節(jié)都完美連接，最快也要一個(gè)半小時(shí)。
反復(fù)衡量了利弊之后，宋小姐將目標(biāo)落回了回龍觀。雖然房子比較老，但勝在價(jià)格合適，120平方米左右的戶型，總價(jià)為260萬(wàn)元。宋小姐表示，她有一定房地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，知道像回龍觀這樣的區(qū)域未來(lái)升值空間有限，但那些熱點(diǎn)地區(qū)和地王集中出現(xiàn)的板塊，對(duì)她這樣的購(gòu)房者是可望而不可即的。先有個(gè)自己的房子住下來(lái)，是他們?cè)谫?gòu)房時(shí)首先考慮的事。
五環(huán)內(nèi)新建商品房的泛高端化、豪宅化是今年很多購(gòu)房人轉(zhuǎn)投二手房的主要原因。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2015年，北京新建純商品住宅成交中，五環(huán)外項(xiàng)目占比達(dá)90%。購(gòu)房者在有限的預(yù)算下，綜合考慮交通成本，最終的選擇只能投向二手房。即使購(gòu)買二手房會(huì)面臨社區(qū)環(huán)境、物業(yè)水平等諸多問(wèn)題，但在價(jià)格面前，其他因素則顯得更容易被接受了。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，2016年，二手房仍舊是剛需和剛改主要的置業(yè)方向。特別是剛改人群，一些大面積、次新二手房將是他們主要的置業(yè)選擇。不過(guò)，除了二手房外，曾經(jīng)主要面對(duì)首次置業(yè)的剛需和投資客的商住產(chǎn)品也會(huì)成為剛改人群的另一選擇。這主要是因?yàn)榘ê愦蟆⑿褫x等房企在內(nèi)的一些開(kāi)發(fā)商，將4.2米的商住產(chǎn)品兩層放在一起，打造出了商住別墅，也迎合了部分剛改人群的置業(yè)需求。
2015年是特殊年份 2016年成交量或回落
剛需和剛改群體將繼續(xù)或主動(dòng)或被動(dòng)流向二手房市場(chǎng)，那2016年二手房成交量是否會(huì)再創(chuàng)新高呢？
在這一點(diǎn)上，業(yè)內(nèi)人士幾乎都給出了否定的答案。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，3·30新政以來(lái)，一系列利好政策效應(yīng)的疊加，是刺激2015年成交量上漲的主要原因。但是在經(jīng)過(guò)了2015年全年的市場(chǎng)復(fù)蘇需求全面釋放之后，明年市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定，成交量或?qū)⑿》卣{(diào)。
郭毅則預(yù)計(jì)，2016年二手房成交量很難超過(guò)2015年。因?yàn)?015年本身是成交的高峰，一方面是由于政策對(duì)于改善人群的拉動(dòng)，造成了今年賣一買一、甚至是賣二買一的客戶量明顯激增，二手房的流通性大大增強(qiáng)。另一方面，今年股市的波動(dòng)對(duì)于二手房的成交也起到了一定的促進(jìn)作用。這二者的刺激和拉動(dòng)在2016年都將有所減弱。
另外，多個(gè)地王的入市雖對(duì)二手房?jī)r(jià)格不會(huì)起到?jīng)Q定性作用，但整體價(jià)格一定是上漲的，價(jià)格的提高對(duì)于成交量也會(huì)有一定的抑制作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣持此觀點(diǎn)，在他看來(lái)，2016年二手房的成交量應(yīng)該不會(huì)超過(guò)2015年，特別是下半年這樣的態(tài)勢(shì)難以持續(xù)，但上半年這種供需兩旺的情況應(yīng)該會(huì)持續(xù)。
全年成交量持續(xù)走高在業(yè)內(nèi)看來(lái)出現(xiàn)概率很小，但對(duì)于一季度二手房的成交，很多人認(rèn)為將延續(xù)12月的火熱。二手房市場(chǎng)最前沿的觀察者——經(jīng)紀(jì)人們對(duì)于未來(lái)“生意”大都樂(lè)觀。在鏈家研究院發(fā)起的一項(xiàng)經(jīng)紀(jì)人預(yù)期調(diào)研顯示，參與調(diào)研的700余名經(jīng)紀(jì)人中，31%的經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)1月成交量會(huì)上升，39%的經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)1月成交量與12月基本持平。
市場(chǎng)環(huán)境仍支撐價(jià)格上漲 賣房應(yīng)策略性定價(jià)
在剛剛過(guò)去的2015年，各家機(jī)構(gòu)給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，大都反映了一個(gè)事實(shí)——量漲價(jià)穩(wěn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，2015年二手房成交均價(jià)相較2014年同比漲幅都是個(gè)位數(shù)。這似乎與處在市場(chǎng)中的買賣雙方直觀感受并不同，張大偉對(duì)此給出了分析解釋：2014年全年的房?jī)r(jià)是下調(diào)的，而2015年房?jī)r(jià)是整體上漲的，因此要想看出2015年二手房?jī)r(jià)格的漲幅，更應(yīng)該看2015年12月相對(duì)2014年12月的同比上漲幅度。如果這樣計(jì)算，全年房?jī)r(jià)上漲超過(guò)10%。
2016年的二手房?jī)r(jià)是否會(huì)照此速度持續(xù)上漲呢？尤其是一些地王集中的板塊，二手房?jī)r(jià)格跳漲的情況是否會(huì)出現(xiàn)？
張大偉認(rèn)為，由于區(qū)域內(nèi)新建的商品房普遍的高端化，二手房市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，不會(huì)受到太大影響。郭毅則表示，雖然地王周邊的二手房品質(zhì)與地王上的頂豪項(xiàng)目不具備可比性，但區(qū)域價(jià)格的整體提升和區(qū)域整體環(huán)境的改善是確定的，二手房業(yè)主的心理預(yù)期必然會(huì)上漲。
對(duì)于全年二手房的價(jià)格走向，業(yè)內(nèi)普遍表示，很難斷言。作為市場(chǎng)中最敏感的元素，政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響是決定性的。也正因?yàn)榇耍址?016年全年的價(jià)格走勢(shì)很難預(yù)測(cè)，但率先到來(lái)的一季度里，二手房市場(chǎng)的暖冬仍將持續(xù)。
根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，12月第四周新增房源掛牌價(jià)為40767元/平方米，較前一周上漲2.4%。成交房源議價(jià)空間為2%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)最低水平。本周調(diào)價(jià)房源中降價(jià)房源占比為44.1%，為近34個(gè)月以來(lái)的最低值。在上述針對(duì)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研也顯示，有56%的經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)1月二手房?jī)r(jià)格仍保持上漲趨勢(shì)，61%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為未來(lái)三個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)將繼續(xù)上行。
從經(jīng)紀(jì)人的判斷就可以看出，市場(chǎng)的高預(yù)期已經(jīng)形成，在需求量不減的情況下，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上升空間。
另外，在供需方面，根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，12月第四周日均新增客源量較上周下降15.8%，日均新增房源量較上周下降3.9%。雖然新增需求量有較大幅度下降，但其總量較為可觀，仍可支撐房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。鏈家研究院李巧玲認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和史上最寬松的信貸政策的雙重作用下，春節(jié)前還將有部分客戶入市購(gòu)房。預(yù)計(jì)2016年的第一季度，北京二手住宅市場(chǎng)總體預(yù)期向好。
預(yù)期向好，但價(jià)格漲幅還很難說(shuō)。郭毅提醒，二手房業(yè)主如果急于賣房套現(xiàn)，還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)目前成交水平合理定價(jià)；如果不急于出手，可以適當(dāng)提高掛牌價(jià)格，根據(jù)看房客戶量多少來(lái)試探市場(chǎng)價(jià)格變化。
文/門庭婷