對(duì)于豪宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，紀(jì)錄只是用來(lái)被打破的。北京頂豪“領(lǐng)頭羊”萬(wàn)柳書(shū)院剛剛以20.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格簽約一套頂豪，打破了此前北京頂豪的成交紀(jì)錄，幾天之后，有“最貴豪宅”之稱的北京壹號(hào)院，又以逾20.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格簽約成交，創(chuàng)北京豪宅單價(jià)之最。由于市場(chǎng)上還有大量已成交的高價(jià)地即將邁入高端住宅行列，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，今年頂豪產(chǎn)品的供應(yīng)數(shù)量將更多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇。
屢破價(jià)格天花板
據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，目前北京壹號(hào)院項(xiàng)目已經(jīng)簽約7套住宅和5套商業(yè)，住宅的成交均價(jià)是167348元/平方米，商業(yè)的成交均價(jià)是182393元/平方米。據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士透露，按建筑面積的單價(jià)計(jì)算，最高成交價(jià)已達(dá)209280.87元/平方米。
值得注意的是，就在此前幾天，萬(wàn)柳書(shū)院剛剛以203000元/平方米的價(jià)格，成交一套面積為252.83平方米的頂層住宅產(chǎn)品，總價(jià)達(dá)5132.449萬(wàn)元。突破20萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的最高成交單價(jià)。不過(guò)，這一豪宅紀(jì)錄迅速又被打破。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成交均價(jià)并不等同于開(kāi)發(fā)商的擬售報(bào)價(jià)，在此之前，位于孫河板塊的中糧瑞府曾報(bào)價(jià)22萬(wàn)元/平方米、位于豐臺(tái)西局的龍湖別墅項(xiàng)目也以25.45萬(wàn)元/平方米的擬售單價(jià)面市，但都不是最終的成交價(jià)格。上述北京壹號(hào)院和萬(wàn)柳書(shū)院的3套房源，也是迄今成交單價(jià)首破20萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目。
“從去年底到現(xiàn)在，客戶的認(rèn)購(gòu)熱情特別高，但因?yàn)橘?gòu)買資格的問(wèn)題，不少房源還沒(méi)有形成最終簽約，這些房源的價(jià)格不少都超過(guò)20萬(wàn)了”，融創(chuàng)內(nèi)部人士這樣告訴記者，她預(yù)計(jì)，今年超20萬(wàn)元/平方米的房源會(huì)越來(lái)越多。
高端樓市逆市大漲
在高價(jià)地的倒逼之下，北京房?jī)r(jià)也一路飆漲，無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)紀(jì)錄均被不斷打破。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京實(shí)現(xiàn)成交的10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)，比2014年增加6個(gè)，比2013年增加了14個(gè)，10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪隊(duì)伍在2015年進(jìn)一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價(jià)格為19.6萬(wàn)元/平方米，2014年為14萬(wàn)元/平方米，2013年則為14.8萬(wàn)元/平方米，北京頂豪成交價(jià)格的天花板也得以摸高。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，北京10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪項(xiàng)目成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達(dá)到261套，從成交量看，不但261套的成交量創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，高達(dá)135億元的總成交額，也是過(guò)去歷史總和的數(shù)倍。
“從2015年北京純商住宅成交特征中可以看出，中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，2015年單價(jià)30000-60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達(dá)26%，相比去年上升8個(gè)百分點(diǎn)；而單價(jià)60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交1985套，同比增長(zhǎng)60%。
郭毅認(rèn)為，由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升，以及保障房配建對(duì)于住宅部門面積的蠶食，使得大量新項(xiàng)目不得不提升價(jià)格進(jìn)入高端住宅行列，而地王扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多，并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢(shì)，而在這一變化過(guò)程中，高端住宅市場(chǎng)直接連跨數(shù)級(jí)，逐漸進(jìn)入10萬(wàn)元/平方米以上頂豪主導(dǎo)的局面。
“隨著土地市場(chǎng)的稀缺，一線城市的商品房進(jìn)入了豪宅化趨勢(shì)加速期”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也說(shuō)，從去年開(kāi)始，北京商品房住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化。
今年豪宅分化將加劇
從2015年土地市場(chǎng)成交特征來(lái)看，預(yù)計(jì)今年高端市場(chǎng)所占份額還將繼續(xù)快速增大，而10萬(wàn)元/平方米以上豪宅陣營(yíng)也將繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015北京土地市場(chǎng)成交中，高達(dá)26宗樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊，未來(lái)都將是高端項(xiàng)目。
“雖然成交量大幅上漲，但是因?yàn)楣┙o量也大幅上漲，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)會(huì)越來(lái)越激烈。”張大偉告訴記者。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，2015年北京整體待售的頂豪住宅套數(shù)就已經(jīng)超過(guò)1000套。然而，從成交情況來(lái)看，市場(chǎng)成交依然集中在少部分項(xiàng)目，去年成交套數(shù)超過(guò)十套的頂豪項(xiàng)目主要集中在盤古大觀、萬(wàn)柳書(shū)院、使館壹號(hào)院等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目中。
隨著豪宅供應(yīng)量的不斷加大，豪宅之間的競(jìng)爭(zhēng)還將繼續(xù)加大，這也將導(dǎo)致豪宅的定義標(biāo)準(zhǔn)不斷提升。
“在經(jīng)濟(jì)疲軟、客戶稀缺的當(dāng)下，無(wú)論新老項(xiàng)目，都急需讓自己繼續(xù)修煉”，北京某豪宅營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，老項(xiàng)目急于求變，而新產(chǎn)品更要深刻研究如何耕耘、播種才能在眾多頂豪中驚鴻一瞥。在他看來(lái)，未來(lái)決定豪宅價(jià)值的除了地價(jià)、地段等傳統(tǒng)要素之外，在設(shè)計(jì)、精裝等軟性因素上有更大的競(jìng)爭(zhēng)空間。隨著一大批新興購(gòu)買力的進(jìn)入，目前市場(chǎng)上的不少老牌豪宅正在重新設(shè)計(jì)裝修，希望品質(zhì)進(jìn)一步升級(jí)，以提高市場(chǎng)認(rèn)可度。
京華時(shí)報(bào)記者潘秀林