寬松信貸政策之下，深圳樓市在過(guò)去一年呈現(xiàn)了"另類(lèi)"繁榮。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳新房成交面積超過(guò)660萬(wàn)平方米，同比大增 65%，成交均價(jià)較2014年上漲近四成，大步跨入了“4萬(wàn)元時(shí)代”。
二手房市場(chǎng)更是火爆。2015年深圳全市二手住宅共成交12.7萬(wàn)套約1060萬(wàn)平方米，相比2014年大幅增加約120%。從歷史記錄來(lái)看，這個(gè)成交量?jī)H次于2009年。成交均價(jià)也呈現(xiàn)快速上漲，目前也接近4.5萬(wàn)/平方米。
在深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫看來(lái)，深圳人口增速穩(wěn)定，有效需求強(qiáng)勁，同時(shí)土地供應(yīng)有限，供不應(yīng)求局面將依然難解。這些因素都決定深圳樓市將會(huì)在2016年繼續(xù)慣性沖高。
在剛剛過(guò)去的2015年，深圳樓市大踏步邁進(jìn)四萬(wàn)元時(shí)代(資料圖)
寬松信貸下的另類(lèi)繁榮
無(wú)論是新房還是二手房，深圳過(guò)去這一年的房?jī)r(jià)漲幅均領(lǐng)漲全國(guó)，將上海、北京遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了身后。
回顧過(guò)去這一年，深圳新房成交均價(jià)攀升之快令人咋舌。年初的均價(jià)才約2.5萬(wàn)/平方米，到6月迅速突破3萬(wàn)/平方米。進(jìn)入第四季度，隨著大量高品質(zhì)住宅集中入市，深圳新房?jī)r(jià)格已經(jīng)大步跨入4萬(wàn)/平方米的時(shí)代。其中，11月單月成交均價(jià)沖高至44761元/平方米，同比上漲69%，為2008年以來(lái)最大漲幅。
二手房的成交均價(jià)也呈現(xiàn)井噴狀。根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2015年深圳的二手房均價(jià)已經(jīng)從29930元/平方米漲至45690元/平方米，大幅上漲53%。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，二手房業(yè)主返價(jià)、違約的案例比比皆是。
究其原由，一年多以來(lái)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)利好政策，尤其是前所未有的寬信貸顯然是深圳樓市漲勢(shì)瘋狂的主因。
不難發(fā)現(xiàn)，2014年四季度出臺(tái)“930新政”是此輪暴漲的導(dǎo)火索，“認(rèn)房不認(rèn)貸”催生了一大波換房客需求入市，加速了成交的放量。2015年“330 新政”的出臺(tái)，使二套房首付降至4成，營(yíng)業(yè)稅免征5年改2年，雖說(shuō)深圳仍然執(zhí)行二套首付7成的政策，但市場(chǎng)熱度被引爆。從投資客到換房客到首置剛需客，都前赴后繼涌入樓市。
再加上央行自2014年11月以來(lái)連續(xù)四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，六次下調(diào)基準(zhǔn)利率，為深圳帶來(lái)了大量新增資金。同時(shí)，2014年以來(lái)瘋狂上漲的股市又加速了貨幣創(chuàng)生，財(cái)富效應(yīng)快速轉(zhuǎn)移到樓市。
投資客成為此輪深圳樓市暴漲的重要助推者。深圳鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多，其中個(gè)別月份投資超過(guò)30%，同時(shí)有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”進(jìn)行購(gòu)房。
今年房?jī)r(jià)將繼續(xù)漲15%？
那么，深圳房?jī)r(jià)在2016年還會(huì)延續(xù)去年的漲勢(shì)嗎？《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪了多位深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們均認(rèn)為，過(guò)去一年深圳房?jī)r(jià)上漲了近40%是不太正常的，2016年房?jī)r(jià)漲幅會(huì)有所回調(diào)。
深圳鏈家市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平表示，2015年是深圳樓市瘋狂的一年，量?jī)r(jià)齊升，置業(yè)者集中入市，不少置業(yè)需求提前釋放。若2016年沒(méi)有重大的政策利好出臺(tái)與推動(dòng)，預(yù)計(jì)會(huì)高位回落至年成交8~9萬(wàn)套的正常水平。而鑒于深圳供需矛盾的天然失衡且買(mǎi)賣(mài)雙方大部分看漲房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)保持15%左右的穩(wěn)步上漲。
第一太平戴維斯華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理何凌也認(rèn)為，政策利好和央行降息對(duì)房?jī)r(jià)的作用是短期的，隨著市場(chǎng)供需進(jìn)一步穩(wěn)定，深圳房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)，投資也將回歸理性。
鄭叔倫則表示，判斷深圳樓市走向要結(jié)合人口流入、土地供應(yīng)、政策等因素分析。
深圳是純粹的移民城市，外來(lái)人口比例超過(guò)70%，其中大多數(shù)是年輕人。鄭叔倫給出了一組數(shù)據(jù)：截止2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的數(shù)字僅有22.35%。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)使得深圳人口架構(gòu)調(diào)整特別明顯，新增人口當(dāng)中，有資源及能力的比例不斷提高。
近些年，深圳的人口一直在凈流入，但土地供應(yīng)卻“跟不上”。根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設(shè)用地總規(guī)模控制在976平方公里以?xún)?nèi)。而現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字已達(dá)約940平方公里。新增供應(yīng)匱乏，深圳未來(lái)的土地供應(yīng)將來(lái)自舊改。
可以看到，近期深圳頻現(xiàn)地王。2015年12月25日，20多家房企競(jìng)相爭(zhēng)奪寶安區(qū)尖崗山居住用地，最終泰禾以27.4億元的價(jià)格拿下，折合樓面地價(jià)高達(dá)7.99萬(wàn)元平方米，溢價(jià)率高達(dá)178%，一舉成為全國(guó)單價(jià)地王。
政策方面，鄭叔倫認(rèn)為目前中央政府正積極支持去庫(kù)存，相信二三線城市將得到更多的政策支持。至于一線城市，不單沒(méi)有庫(kù)存壓力，反過(guò)頭來(lái)有過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，相信政策將會(huì)差異化對(duì)待，既不打壓，又不支持。
“2016年上半年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將大概率繼續(xù)慣性沖高，延續(xù)2015年的高漲勢(shì)頭。”鄭叔倫說(shuō)，但是下半年，樓市漲幅將更多取決于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力及中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)果。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀已經(jīng)接近2008年金融危機(jī)的水平，一旦數(shù)據(jù)繼續(xù)走差，深圳樓市也難獨(dú)善其身，樓市將受其拖累。