人民網(wǎng)北京1月9日電（盧志坤） 石家莊官方本周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年該市批準(zhǔn)入市的房地產(chǎn)項(xiàng)目較2014年滑落3成，房地產(chǎn)銷售放緩正在明顯影響監(jiān)管部門對(duì)當(dāng)?shù)匦麻_(kāi)盤項(xiàng)目的審批速度。
據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，2015年該市4個(gè)行政區(qū)共發(fā)放97張預(yù)售許可證，較2014年全年141個(gè)減少31.2%，共有50個(gè)樓盤獲批預(yù)售許可證，2014年同期為68個(gè)。
為應(yīng)對(duì)該市不斷增長(zhǎng)的商品房庫(kù)存面積，監(jiān)管部門正在不斷放寬當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，自2014年開(kāi)始放開(kāi)限購(gòu)政策后，為刺激當(dāng)?shù)貥鞘校仪f政府去年年初出臺(tái)戶籍改革新政，取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)戶口之分，并將3個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣劃入城市行政區(qū)劃之中。
但庫(kù)存的不斷積壓以及當(dāng)?shù)刭?gòu)買人群觀望情緒依然濃厚，購(gòu)房政策的放寬并未對(duì)石家莊樓市產(chǎn)生很大改觀。根據(jù)金融服務(wù)提供商wind資訊的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2015年前11月石家莊市商品房銷售金額累計(jì)約為301.16億元，較2014年同期下滑14.9%，商品房銷售面積累計(jì)441.38萬(wàn)平方米，同比減少34.3%。
當(dāng)?shù)匦袠I(yè)人士稱，石家莊商品房一年的成交面積約為430萬(wàn)平方米
據(jù)石家莊住房和房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)，該市截至2015年上半年市區(qū)商品住房庫(kù)存約在395萬(wàn)平方米，當(dāng)局表示“屬于正常范圍”。
但當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)人士以及專家稱，政府的數(shù)據(jù)通常處于“失真”狀態(tài)，當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的無(wú)證銷售房源為石家莊的樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)帶來(lái)了很大的困難。
近兩年石家莊商品房銷售面積持續(xù)大幅下滑，但在下半年降幅有所收窄
據(jù)新華社報(bào)道，自2011年以來(lái)，2011年以來(lái)，河北省共開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目3386個(gè)，存在違法問(wèn)題的2079個(gè)，違法比例61.4%。其中，省會(huì)石家莊市違法項(xiàng)目比例高達(dá)93.8%。
去年3月，政府部門大規(guī)模查處無(wú)證銷售的樓盤。當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)樓市專項(xiàng)整治，關(guān)閉了103個(gè)違規(guī)、不具備銷售條件的售樓部。
與之形成鮮明對(duì)比的則是，根據(jù)住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年一季度石家莊商品房發(fā)放的預(yù)售許可證僅23個(gè)。這意味著如果不考慮往年已銷售的樓盤，石家莊當(dāng)時(shí)無(wú)證銷售的樓盤就達(dá)到正常新開(kāi)盤項(xiàng)目的4倍。
“石家莊的樓市有兩個(gè)市場(chǎng)：一個(gè)是有證的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存和價(jià)格都是有據(jù)可查的；”當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)人士稱，“另一個(gè)是無(wú)證的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)無(wú)法統(tǒng)計(jì)，但是房子在建，也可以在市場(chǎng)交易，而且可以進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格彈性也更大。”
行業(yè)人士認(rèn)為，由于無(wú)證在售項(xiàng)目的存在，官方基于備案數(shù)據(jù)做出的庫(kù)存數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性已經(jīng)大打折扣。而鑒于去年3月查處的103家違規(guī)樓盤，其入市產(chǎn)品數(shù)量難測(cè)，這使得石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)庫(kù)存難以捉摸。
“官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字在一定程度上存在滯后性，尤其是房屋平均價(jià)格、交易面積、成交數(shù)量。”石家莊市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李水源表示，“未批先建未拿先售”的情況影響樓市庫(kù)存數(shù)據(jù)已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。
按照石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)信息，石家莊2015年上半年商品房成交面積為322.33萬(wàn)平方米，但當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)此數(shù)據(jù)存疑。
“如果交易量按照這樣統(tǒng)計(jì)方法，再加上后五個(gè)月尤其8、9、10月等黃金季節(jié)，全年石家莊樓市的交易量將會(huì)達(dá)到500萬(wàn)平方米。”李水源在8月接受媒體采訪時(shí)稱，“但這個(gè)數(shù)據(jù)是有問(wèn)題的。因?yàn)檫@個(gè)成交量中包括很多往年成交的補(bǔ)征項(xiàng)目。根據(jù)石家莊房協(xié)監(jiān)控的數(shù)據(jù)，石家莊的年正常交易量不超過(guò)430萬(wàn)平方米。”
Wind資訊根據(jù)石家莊統(tǒng)計(jì)局匯編的數(shù)據(jù)顯示，石家莊2015年上半年商品房成交面積約為161.01萬(wàn)平方米，僅為住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的一半。根據(jù)電商網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年石家莊商品房備案面積約460萬(wàn)平方米，較2014年的548萬(wàn)平方米同比下降16%。
據(jù)電商網(wǎng)站數(shù)據(jù)，石家莊2015年商品房備案高峰出現(xiàn)在8月，此后一路回落。而在傳統(tǒng)的樓市成交旺季“金九銀十”，也未能明顯帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐臉鞘谐山涣俊?2月份的備案數(shù)量更是創(chuàng)自7個(gè)月來(lái)低點(diǎn)。
當(dāng)?shù)厝耸糠Q，近兩年的無(wú)證開(kāi)發(fā)導(dǎo)致原本可能在未來(lái)10年的才釋放的供應(yīng)量，在短短的3年之內(nèi)釋放，巨大的供應(yīng)規(guī)模提前透支了未來(lái)數(shù)年的銷售量。
據(jù)媒體報(bào)道，過(guò)去一年，為吸引客源，石家莊當(dāng)?shù)夭簧贅潜P紛紛打起降價(jià)牌，降價(jià)的幅度從100元/平方米-1500元/平方米不等。報(bào)道稱，在石家莊市場(chǎng)，一般的家庭擁有2套房以上非常普遍。一些出租車司機(jī)表示，包括回遷房和商品房，其名下房源高達(dá)8套。
而對(duì)于石家莊樓市而言，當(dāng)?shù)匾?guī)模更大的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存給市場(chǎng)消化帶來(lái)了更大的難題。石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局在2015年底表示，石家莊商業(yè)辦公類用房庫(kù)存需要4至6年才能完成消化，加上多達(dá)十?dāng)?shù)個(gè)在建中的商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)銷售不容樂(lè)觀。
據(jù)住房保障和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，截至2015年10月底，石家莊商業(yè)辦公類庫(kù)存近500萬(wàn)平方米，需要4-6年的時(shí)間才可以消化完，而且還有約400-500萬(wàn)萬(wàn)平方米沒(méi)有手續(xù)的商業(yè)辦公類庫(kù)存沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)。
“目前石家莊商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面，供需比達(dá)到了4∶1，只單單算石家莊市區(qū)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)面積已超1000萬(wàn)平方米，而且同質(zhì)化嚴(yán)重。”李水源表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，石家莊商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)下出現(xiàn)了過(guò)剩局面，供需關(guān)系失衡，同時(shí)由于“先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，引發(fā)了開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的矛盾，很多商業(yè)項(xiàng)目的商鋪空置率一再攀升。