近日，在香港上市的內(nèi)地房企當代置業(yè)旗下位于武漢的項目陷入精裝糾紛，被曝出“大膽放言‘不滿意可退房’”，而該問題還未解決，其位于太原的萬國城MOMA項目又被指涉嫌欺詐銷售。
是寫字樓還是公寓？
李女士是一家私營公司的老板，為改善現(xiàn)有的辦公環(huán)境，于2013年購買了位于山西省太原市長風橋西太原萬國城MOMA項目——“長的中央9號”。但沒想到，2015年10月1日收房時，李女士發(fā)現(xiàn)，始終對外對內(nèi)一致宣傳口徑為寫字樓的9#樓，搖身一變成為了公寓。
李女士表示，自己于2013年5月份交付定金，購買位于9#樓的寫字樓，“它從2013年開始到交房之前的所有宣傳都顯示9#樓是寫字樓，宣傳手冊、門戶網(wǎng)站、樣板間和圖紙都顯示是寫字樓。”
但李女士也表示，她在2013年9月份簽訂買賣合同時發(fā)現(xiàn)，合同書上顯示的是“公寓”而非“寫字樓”，當即提出質(zhì)疑，但被銷售人員以“該合同是格式合同，不存在問題，商用公寓即寫字樓”搪塞。李女士說，購買該“寫字樓”的多數(shù)業(yè)主為萬國城小區(qū)的老業(yè)主，相信開發(fā)商信譽，且對“公寓”沒有概念，并且在辦理按揭時利率高、首付高、貸款期限短，更堅信自己購買的確實是寫字樓。
“如果不是用于辦公，業(yè)主不會整層購買。”同是購買了該項目的業(yè)主張先生表示，9號樓共計33層，每層約為931平方米，其中整層購買的業(yè)主多達18余層，甚至一位業(yè)主一次性購買了7層，都是為將來辦公使用或者以寫字樓出租使用。“但建成后發(fā)現(xiàn)，由于根本不像銷售人員所說的‘房屋能夠整拆重組’，無法打通整層，這意味著連最基礎(chǔ)的辦公門禁系統(tǒng)也無法解決。”
多位業(yè)主也表示，他們于2015年10月份接房時看到的實際房屋與宣傳相去甚遠，房屋結(jié)構(gòu)與圖紙嚴重不符。“我們買房時看到的布局是‘回型結(jié)構(gòu)’，這種結(jié)構(gòu)便于辦公，而實際上房子每層都被分割成了8個小房間，每間房里都有一根1.6m*1.9m的柱子，房屋根本不能打通，也就不能用來辦公。”李女士說。
業(yè)主張先生也指出，9#樓實際上是由住宅變異而來。“經(jīng)過查看，開發(fā)商為了改變9#樓住宅的本性，把住宅內(nèi)的廚房去掉，減成一個僅保留上下水接頭卻無實際墻體、也無天然氣和煙道的畸形的、無法正常使用的所謂的‘公寓’。”
同時，9#樓與其他棟的住宅價格也有一定差距。萬國城MOMA業(yè)主孫女士告訴記者，自己同時購買了萬國城2期9#樓寫字樓與10#樓的住宅，位于10#樓21層的住宅為13500元/平方米，11層住宅為12300元/平方米，且住宅均為精裝修，而毛坯房的9號樓均價則高達15000元/平方米，“花了寫字樓的錢卻買了一個既非寫字樓又不能住人的怪物。”孫女士說，直到現(xiàn)在，9號樓的物業(yè)費標準依然按照高層公寓（用于辦公）4.38元/月/平方米，戶型契稅標準也是4%。
回避的開發(fā)商
針對上述問題，《經(jīng)濟參考報》記者聯(lián)系了當代置業(yè)集團相關(guān)負責人，其回復(fù)稱：“看到各位業(yè)主的訴求，著實讓我們心中充滿了感激。這份感激源于我們對MOMA這個家園的共同目標完全一致……當代置業(yè)成長的這15年里，所有口碑都源于每一位客戶的認可……”
但當記者問及9#樓房屋性質(zhì)時，當?shù)刂脴I(yè)相關(guān)負責人回復(fù)稱，2013年起銷售的太原萬國城MOMA9#樓項目，是在2007年通過招拍掛形式獲取的地塊，用地用途為公寓及商業(yè)用房項目，具體規(guī)劃用途詳見各單體規(guī)劃許可證，而最終使用用途視業(yè)主自行需求而定。
對于業(yè)主因辦公而整層購買，當代上述負責人再次聲明，由于項目9#樓所在為萬國城MOMA（太原）項目C地塊公寓及商業(yè)用房項目，土地性質(zhì)為商務(wù)金融用地，按照國家及太原法律法規(guī)，此類房地產(chǎn)項目不限購，可以多套購買。
記者看到，由太原市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會出具的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》顯示，9#樓項目為建筑面積3.17萬平方米的公寓。太原市公安消防支隊所提供的《建設(shè)工程消防驗收意見書》更明確指出，9#樓為地下二層，地上三十三層。其用途分別為地下一、二層為設(shè)備用房和住宅大堂及物業(yè)用房，首層為商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點和住宅大廳，第二至三十三層為塔式住宅。
“購房時銷售人員展示的為整層平面圖，圖中標注了房間分割事宜，施工過程中當代置業(yè)作為開發(fā)商嚴格要求總包方和施工方按照圖紙施工，并經(jīng)過政府部門驗收，按時獲取了《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。”當代方面負責人說。
但值得注意的是，直到目前，相關(guān)網(wǎng)站對于9#樓的宣傳仍然為太原萬國城moma“長風中央9號”90-900㎡平面自由空間組合寫字樓。同時，李女士所提供的購房房型戶型宣傳頁上，當代置業(yè)所描述的是“私享整層辦公尊榮，彰顯企業(yè)國際化的商務(wù)形象，自由分割，邊工作邊養(yǎng)生；為企業(yè)員工提供人性化辦公環(huán)境。”并沒有任何公寓類、住宅類描述。此外，萬國城MOMA刊發(fā)的萬國城報2015年10月版中也明確顯示，9#樓房屋類別為寫字樓。不僅9#樓，記者了解到該項目16#樓也存在類似問題。
對此，太原市房管局相關(guān)負責人在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，山西省政府、山西省住建廳、太原市房管局多個部門已關(guān)注到該事件，但由于從拿地、審批、規(guī)劃等行政審批過程中，其所上報內(nèi)容均為公寓，因此，手續(xù)方面不存在差異問題，執(zhí)法較為困難。
“省里多次找了相關(guān)部門、當代負責人與業(yè)主進行交涉，但由于當代方一直躲避，派出的交涉人員僅是辦事人員，沒有任何職務(wù)權(quán)力，因此數(shù)次交涉均以失敗告終。”上述房管局負責人說，雖然政府多次要求當代方的項目負責人過來溝通，但派來的卻是辦事員，其回答也僅為“我回去匯報”，所以屢屢調(diào)解失敗。
山西省消費者協(xié)會投訴部主任劉麗敏告訴記者，類似的房屋侵權(quán)案件在山西常有發(fā)生，開發(fā)商為了追求不屬于自己的額外利潤，明知故犯，使用推諉、扯皮等手段消耗業(yè)主的耐性，消協(xié)沒有執(zhí)法權(quán)，因此多數(shù)房企對投訴置之不理。
記者了解到，事實上該地塊本屬商業(yè)屬性，可直接蓋為寫字樓不需做任何變更，但當代仍選擇冒險蓋公寓，究其原因，一位當?shù)亻_發(fā)商告訴記者，2012年、2013年時，房地產(chǎn)市場正是由下行轉(zhuǎn)好趨勢，且商業(yè)樓庫存積壓較為嚴重，因此，太原當?shù)劂y行對于商業(yè)部分貸款基本暫停，如果不涉及居住功能，一般貸不到款。“或許這是他們冒險蓋公寓的主要原因。”
當代或涉欺詐銷售
對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任康俊亮表示，一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不具備法律約束，要以合同為準。“但出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。”康俊亮說。
從事法務(wù)工作的律師關(guān)寧表示，根據(jù)國家工商行政管理總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。第二，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。第三，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。
關(guān)寧同時指出，《消費者權(quán)益保護法》第26條規(guī)定，經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式做出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕免除其損害消費者合同權(quán)益應(yīng)當承擔的民事責任。“因此萬國城方面誤導(dǎo)業(yè)主所簽訂的所謂格式合同其法律效力有待商榷，且涉嫌欺詐。”
康俊亮表示，在這個項目中，購房人如果認為開發(fā)企業(yè)的宣傳資料與合同關(guān)于房屋用途規(guī)定不一致，不符合自己購買房屋時的預(yù)期用途，可以根據(jù)合同的約定通過司法途徑解決，一般情況下商品房買賣合同都有爭議解決條款，或訴訟，或仲裁，具體選擇哪一種要看合同的約定。如果法院判決或仲裁機構(gòu)裁決，開發(fā)企業(yè)違約，那開發(fā)企業(yè)就要承擔違約責任，業(yè)主可以要求退房或讓開發(fā)企業(yè)賠償損失。但需注意的是，如果法院判決或仲裁機構(gòu)裁決開發(fā)企業(yè)不違約，業(yè)主的退房或要求開發(fā)企業(yè)賠償損失的要求也就得不到支持。
由于目前還未能走入法律程序，對于雙方責任仍未能認定，因此，《經(jīng)濟參考報》記者將對該當代萬國城項目的后續(xù)情況繼續(xù)關(guān)注報道。