只需要花費五分鐘就能自己獨立完成的司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的競拍準(zhǔn)備，卻要被房屋中介憑空收走幾十萬；眼看著心儀的房子，卻因為支付不起全額房款只能失之交臂；剛一起拍，立刻出價，結(jié)果弄得房價越炒越高……實行一年半之后，司法網(wǎng)絡(luò)拍賣取得巨大成功的同時，暴露出的一系列問題也讓專門負(fù)責(zé)拍賣的法官們急在心頭。畢竟，每一個問題都有可能導(dǎo)致一次流拍，而每一次流拍的背后，都有一個甚至是幾個刑事案件受害者或者民事案件債權(quán)人，失去了獲得賠償?shù)臋C會。

　　事實

　　網(wǎng)拍房產(chǎn) 跟淘寶購物那么簡單

　　從2014年5月啟動至今，北京司法網(wǎng)絡(luò)拍賣中的“大頭”始終是“土地、房產(chǎn)”。去年，北京二中院總計網(wǎng)絡(luò)拍賣了277件標(biāo)的，成交178件，金額達(dá)1.8億，其中，成交的17套房產(chǎn)、土地項目，金額就達(dá)到了1.1億。

　　想通過網(wǎng)絡(luò)競拍一套房產(chǎn)有多難？對曾經(jīng)網(wǎng)購過的人來說，難度基本是零。在百度上鍵入“司法網(wǎng)絡(luò)拍賣 淘寶”、進(jìn)入頁面、按照自己的需求點擊不同的條件選項，注冊一個淘寶賬戶，往支付寶里存幾萬元保證金，齊了。

　　記者按照上面的流程，順利進(jìn)入了淘寶網(wǎng)的司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺，點擊“標(biāo)的物類型”、“標(biāo)的物所在地”的選項，立刻登上了北京房產(chǎn)拍賣頁面。正在和即將進(jìn)行的拍賣品共有43個。最便宜的一套位于石景山蘋果園的房產(chǎn)，起拍價只有121萬。最昂貴的朝陽區(qū)酒仙橋路甲10號的商務(wù)樓，起拍價是令人咋舌的17.59億。

　　對于買房人來說，網(wǎng)上拍賣擁有“無傭金”的優(yōu)勢。根據(jù)北京二中院的統(tǒng)計，2015年，通過司法網(wǎng)拍，至少為競買者們節(jié)省了百萬元以上的傭金。以房屋為例，無論是通過中介還是在傳統(tǒng)拍賣行競拍，都要支付中介費或拍賣傭金，但如果是在網(wǎng)上參與競拍，這筆巨額費用就可以省下。

　　現(xiàn)象

　　中介橫插一杠 帶人看房賺傭金

　　然而，運行一年半之后，法官們發(fā)現(xiàn)有問題。

　　“開始，我們總會碰到幾個小伙子，他們帶著一大群人，說是‘一起的，親戚’，我們當(dāng)然就讓他們進(jìn)了，但是怎么總有那么固定的幾個人來預(yù)約？接著就發(fā)現(xiàn)，原來他們是中介，是拿著司法網(wǎng)拍的房子賺中介費的。”北京市二中院司法網(wǎng)絡(luò)評拍小組組長張軍法官拿著最近的一份看房登記表對記者說，“這個、這個，還有這個……每次我們在淘寶的司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺上發(fā)布房產(chǎn)拍賣的消息，這幾個小伙子總會來登記，要求去看房。”

　　這些原本完全不用支付任何中間費用的網(wǎng)上拍賣，如今卻有很多中介在其中橫插了一杠子，讓交易過程當(dāng)中，憑空多了2.5%至2.7%的中介費用。前不久一位以890萬元拍下了北四環(huán)一套房產(chǎn)的競買人，在辦理手續(xù)的時候告訴法官們：“我實際花了920萬，另外30萬是給中介的。”當(dāng)法官們告訴他“這筆錢完全不用花”的時候，買主嘆著氣說：“錢已經(jīng)給了，合同也簽了。要是不付款，中介也不答應(yīng)。”

　　張軍法官也向記者談起了一件事，“去年，有一天，按照事先約定，我們要讓競買人實地考察房產(chǎn)情況，一到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)有個做中介的小伙子，竟自稱法官，正在給等在門口的競買人介紹情況。”

　　司法網(wǎng)絡(luò)評拍小組的法官們大多都有類似的經(jīng)歷，幾乎每次帶領(lǐng)登記的競拍者去看房，都會在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)幾個中介。

　　評拍小組副組長詹同法官告訴記者，其實許多參加競拍的公眾，并不知道還有“司法網(wǎng)絡(luò)拍賣”這回事。“他們是到中介去買房子，房產(chǎn)中介一旦發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)拍賣中有合適的房源，就會把這套房子當(dāng)成他們的房源告訴客戶，然后對他們說‘只有通過我們，你們才能參加競拍，才能到現(xiàn)場看房，如果你自己想去看房，法院根本就不讓你進(jìn)去’。”

　　中介的話確實讓不少客戶信以為真。在約定的看房日，已經(jīng)登記過的中介員工帶著一大群客戶一起走進(jìn)待拍賣的房產(chǎn)，從表面上看，中介確實做了一些事。不過，等到法官們反應(yīng)過來，還是馬上堵死了這個漏洞。

　　記者在法官提供的一張登記表上看到，上面寫著10多位已經(jīng)預(yù)約看房市民的聯(lián)系方式。事實上，只要按照淘寶司法網(wǎng)拍網(wǎng)頁上的電話與法官聯(lián)系，并留下自己的聯(lián)系方式，在約定的看房日之前，法官會挨個通知競買人，一起去實地看房。

　　法官會禁止所有未登記的看房人進(jìn)入現(xiàn)場，同時還會在現(xiàn)場說明：只要通過網(wǎng)拍頁面和法院聯(lián)系，每個人都可以正常登記，在約定的時段內(nèi)來正常看房。

　　解釋

　　法院出函件 網(wǎng)拍房過戶無難度

　　北京二中院司法網(wǎng)絡(luò)評拍小組副組長詹同說，畢竟想買房的人當(dāng)中，大多數(shù)還是普通人，“本來能省下的中介費，就這么糊里糊涂交出去了，我們看著也著急。”

　　早在一年半前的第一次涉及到房產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)拍賣，前來“圍觀”的有幾千人，報名的4位，真正參加競拍的有3個人。詹同說，現(xiàn)在的房產(chǎn)拍賣，也基本還是這個樣子。許多真的想買房的市民，依然還是不知道有司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的途徑。這才是中介們能夠從中鉆空子獲取利益的機會。

　　詹同說：“其實最后的拍賣也還是真正的競買人來進(jìn)行，不過，即使競買成功，中介也會夸大競買后過戶的難度。按他們的說法，沒有他們的專業(yè)服務(wù)，普通公眾想自行過戶會非常麻煩非常費勁。”

　　詹同告訴記者，事實上，網(wǎng)絡(luò)拍賣之后，法院會出具相應(yīng)司法函件，并且會明確告知競買人何時前往何地辦理，無非只是親自跑跑路，需要花一點時間，但難度肯定是零。

　　截止到現(xiàn)在，還沒有出現(xiàn)中介人員與法官直接發(fā)生沖突，妨礙司法拍賣秩序的事件。二中院法官表示，如果今后一旦出現(xiàn)這種情況，法院將會毫不猶豫地采取強制措施。“現(xiàn)在他們雖然在法院拍賣與公眾競拍之間設(shè)置一些阻隔，以一些技巧手段從中收取中介費，但畢竟也都是合法的民事活動，法院也不能直接干預(yù)，我們只能盡量讓市民多了解一些情況。”

　　與此同時，法院已經(jīng)與房屋中介的主管部門及行業(yè)協(xié)會聯(lián)系，希望各有關(guān)方面能夠約束部分中介的行為，希望他們能夠為客戶提供正常的服務(wù)，不要再靠花言巧語，無端地在法院和競買者之間設(shè)置障礙。

　　當(dāng)然，現(xiàn)在另一個困擾普通公眾的事情是：我到底有沒有參與網(wǎng)拍競購的資格？對這一點，詹同建議，市民需要前往各區(qū)的房屋管理部門咨詢一下，并直接告知“我想要參加司法網(wǎng)絡(luò)拍賣，能否過戶”，就可以查詢到自己的資格問題。

　　司法網(wǎng)拍一年半之后，目前法院非常迫切想要讓公眾能逐漸熟悉拍賣的流程和方法，不要再去交冤枉錢。“司法網(wǎng)絡(luò)拍賣完全是零傭金，根本不用支付除了拍賣款以外的費用。我們的工作是要盡量以合理的價格把標(biāo)的物拍賣出去，從而執(zhí)行法院判決，讓案件受害人、債權(quán)人能夠獲得賠償，履行權(quán)利。如果中介們來橫插一杠子，憑空增加交易成本，對我們的執(zhí)行工作也不利。”詹同說。

　　突破

　　網(wǎng)拍房產(chǎn)也能貸款買

　　即使了解司法網(wǎng)絡(luò)拍賣全套流程的市民，也經(jīng)常會望房興嘆：畢竟，網(wǎng)絡(luò)拍賣基本都要求一次性支付全款，即使市民能夠從銀行獲得貸款，也有能力支付首付，但并不意味著能支付全款買得起網(wǎng)拍房產(chǎn)。但記者在淘寶司法拍賣網(wǎng)頁上發(fā)現(xiàn)，上面專門有一個選項是“可貸款”，點擊之后，拍品雖然立即少了很多，但確實有個別房產(chǎn)可以接受貸款。

　　北京二中院法官說，去年，網(wǎng)拍小組曾克服重重困難，促成了一樁房產(chǎn)的貸款拍賣。

　　據(jù)法官介紹，相對常見的網(wǎng)拍貸款是，由競買人向銀行支付一筆“過橋資金”，銀行收到這筆錢后，才會出具相關(guān)證明，配合競買人進(jìn)行貸款。但是，對普通公眾而言，至少超過常規(guī)利率四倍的“過橋資金”基本與“高利貸”等同，能夠支付其一兩個月利息的人也并不很多。

　　如果不適用這種方式，貸款購買網(wǎng)拍房產(chǎn)就會陷入一個死循環(huán)：法院出收據(jù)——買家憑收據(jù)繳納契稅——完稅后辦理房產(chǎn)證——銀行辦理抵押證——銀行放款——法院出具收據(jù)。這其中的任何一步，都需要首先看到上一步完成后的憑證。如果死循環(huán)不打破，競買者也就只能望房興嘆了。

　　去年10月，二中院在一起網(wǎng)拍中，嘗試著打破了這個死循環(huán)：由法院向銀行出具正式函件，銀行將需要貸款的款項放入法院的賬戶，再由法院出具收據(jù)，進(jìn)入正常的辦理流程。

　　說來雖然簡單，但操作起來卻歷經(jīng)波折。

　　“我們先去找稅務(wù)，后來發(fā)現(xiàn)稅務(wù)這個環(huán)節(jié)肯定不能突破，又去聯(lián)系銀行，銀行方面也沒有明確態(tài)度，但是最后通過我們的努力，好歹還是讓銀行同意根據(jù)我們的函件，先把款項放到銀行的賬上。最后，還得讓競買者同意支付這段時間的銀行利息。這最后一步倒是最簡單的，這么短短的時間，又是銀行的官方利息，對參與房產(chǎn)競買的人來說，還是能夠支付得起的。”詹同說。

　　盡管這次嘗試性的努力已經(jīng)成功，但二中院法官們告訴記者，目前還沒有就此形成司法網(wǎng)拍房產(chǎn)的固定制度，這只能算是一次有益的探索。法官們認(rèn)為，如果今后能將這次的經(jīng)驗繼續(xù)完善，不失為一個既提高拍賣成交率，又能給競買人省錢的好方法。

　　小技巧

　　等到最后10分鐘再出價

　　法官們提示說，競拍房產(chǎn)是一件大事，作為普通老百姓，就更需要掌握技巧。現(xiàn)在房產(chǎn)拍賣的時間都是從第一天上午10點到次日上午10點，有的競拍者毫無經(jīng)驗，剛到起拍時間，立即就出價，結(jié)果很可能將房價越抬越高。而有經(jīng)驗的競拍者則會等到最后10分鐘才出價。由于最后一次出價后，即使已經(jīng)過了常規(guī)競拍時間，也會自動延時三分鐘，并不會耽誤最后的競價。

　　小數(shù)字

　　網(wǎng)拍還有金銀首飾手機電腦

　　除了房產(chǎn)、土地之外，在動產(chǎn)方面，二中院還網(wǎng)絡(luò)拍賣金銀首飾、手機、筆記本電腦等動產(chǎn)197件，其中成交153件；拍賣股權(quán)8個，成交3個，成交金額為7144.31萬元。

　　本報記者 安然 J060

　　中介

　　插圖

　　王金輝H120