截至1月14日，據(jù)中原地產(chǎn)向《證券日報》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，22家房企2015年合計銷售11477億元，平均同比上漲23.2%，其中同比漲幅超過50%的有4個，低于30%的則有13家企業(yè)。
“大部分企業(yè)完成了年度銷售任務(wù)”，有業(yè)內(nèi)人士向記者直言，在一線城市和熱點二線城市重點布局的房企，盤面相對健康，庫存管理可控。尤其在深圳市場，借助于房價飛漲，深圳控股銷售額由2014年的74億元一躍升至2015年的160億元，同比上漲116%。
不過，部分押寶三、四線城市的房企日子則不見得好過，僅地價就在走下坡路，對企業(yè)利潤指標有很大影響，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的同時，回款緩慢，對企業(yè)現(xiàn)金流造成重壓。
正如一位房企高層所示，“表面上業(yè)績似乎不錯，但是市場壓力并不小，高端項目利潤雖高，但競爭激烈，中低端產(chǎn)品線則受到城市布局市場存量制約，這些因素對企業(yè)去年的經(jīng)營模式造成了很大沖擊”。
銷售業(yè)績飄紅
從年度銷售業(yè)績具體完成情況來看，有9家房企銷售業(yè)績同比上漲超過30%，包括深圳控股、恒大、首開股份等房企，而多數(shù)房企銷售額同比增長率在30%以下。另外，恒大、中海、碧桂園銷售額超過1000億元，恒大更是跨進了2000億元陣營。
值得一提的是，富力前8個月完成銷售額291億元，同比下滑12%。在2015年中期業(yè)績發(fā)布會上，富力集團董事長李思廉表示，鑒于近期內(nèi)地股市波動和中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定性，把2015年合約銷售目標略作調(diào)整，由600億元稍降至約550億元或與去年持平。但面對同樣的外部環(huán)境，中海地產(chǎn)卻在中期業(yè)績會上宣布上調(diào)今年的銷售目標——它們將全年合約銷售目標由1680億港元上調(diào)到1800億港元(約合1483億元人民幣)，最終則完成了1530億元的銷售額，這與富力地產(chǎn)最終完成544億元銷售業(yè)績形成了鮮明對比。
張大偉認為，房地產(chǎn)市場的城市分化現(xiàn)象致使企業(yè)銷售任務(wù)完成率分化也異常明顯。以深圳控股為例，今年深圳房價率先回暖并大幅上漲，在深圳擁有銷售物業(yè)的開發(fā)商為集團業(yè)績貢獻比例較大，而反觀在三、四線城市下重注的房企甚至出現(xiàn)了銷售業(yè)績同比下滑現(xiàn)象。
不過，隨著全國房地產(chǎn)政策的全面寬松，市場已經(jīng)走出低谷。從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，與去年連續(xù)下跌的銷售均價相比，20家標桿房企的銷售均價從今年4月份起，已經(jīng)連續(xù)4個月環(huán)比上漲。富力也曾表示，一線城市項目的售價明顯恢復(fù)，北京、天津和廣州多個大型項目的平均售價均達到或超過去年的水平。
重視庫存管理
實際上，多位業(yè)內(nèi)人士均認為，借助于一線城市房價的快速回升，開發(fā)商業(yè)績得到拉動。鑒于此，房企在一線城市的推盤意愿更強，庫存管理和釋放節(jié)奏合理，這也將成為房企是否能完成年度任務(wù)的重要支撐。
以龍湖地產(chǎn)為例，2015年全年，龍湖集團累計實現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，超額完成全年目標，同比增長11.2%，合同銷售面積則為424.3萬平方米。銷售回款率依舊維持90%以上高位。具體來看，2015年全年，龍湖在全國23個城市實現(xiàn)銷售，分區(qū)域看，西部、環(huán)渤海、長三角、華南以及華中區(qū)域銷售金額占全年銷售額比例分別為27.9%、25.7%、36.5%、8.9%及1.0%，其中，長三角及華南區(qū)域占比提升，令集團的全國化布局進一步均衡。
有接近龍湖地產(chǎn)人士向本報記者透露，如果對這種表現(xiàn)追根溯源，實際龍湖早已統(tǒng)一思想，將庫存累積視為“癌癥”，著力去庫存減負擔：在集團層面，強化供銷存管理，上線存貨管理系統(tǒng)。地區(qū)項目層面，不斷調(diào)研仍購買、觀望客戶、入住業(yè)主需求，精準提升物業(yè)、園林等配套服務(wù)，通過產(chǎn)品增值激活銷量。龍湖把它稱之為“庫存綻放”。
事實上，在行業(yè)內(nèi)，龍湖是最早重視庫存管理的房企之一。2011年，龍湖就提出“把存貨當癌癥看待”的口號。次年年中，龍湖壓縮開工量，數(shù)量達300萬平方米。之后數(shù)年市場出現(xiàn)明顯波動，但龍湖一直保持穩(wěn)定供貨量，銷售額也平穩(wěn)有升。
搜索龍湖2013年底、2014年底、2015年中的存貨變化，數(shù)字分別為110億元、103億元、105億元，整體保持穩(wěn)定，其中卻包含著新房源轉(zhuǎn)成存貨，老庫存不斷去化的良性過程。而龍湖亦堅決執(zhí)行去庫存戰(zhàn)略，存貨管理系統(tǒng)可線上查閱項目貨齡，對貨齡較長的強壓力現(xiàn)房清晰管控，預(yù)警提示。
“越來越多的企業(yè)開始重視庫存管理，產(chǎn)品線研究。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，過去房地產(chǎn)市場不太注重客戶需求的局面正在改變，當下的房地產(chǎn)市場，銷售回款率是衡量企業(yè)經(jīng)營水平的重要指標。尤其對上市房企來說，通過降低存貨和控制資產(chǎn)規(guī)模才能達到加快周轉(zhuǎn)率的目的。而在一般的企業(yè)中，存貨分滯銷和新增兩種，而銷售許可證拿到一年之后仍未銷售的就屬于滯銷存貨，甚至有些企業(yè)要求中低端產(chǎn)品線的項目要3年內(nèi)必須清盤。