買家吳斌(以下均為化名)沒(méi)有在合同約定的交房日前支付完全部購(gòu)房款，碰巧遇到開發(fā)商逾期交房，當(dāng)兩種情形同時(shí)發(fā)生時(shí)，究竟該追究誰(shuí)的責(zé)任？去年年初發(fā)生的這起官司可借鑒。
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案例：
開發(fā)商逾期交房
買家房款未付清
2010年農(nóng)歷春節(jié)期間，吳斌回到老家嵊州，尋思著要以自己的名義為父母買一套大房子。
多次比較后，他決定買下一套尚未交付的商品房。房子建筑面積約167.02平方米，總價(jià)120萬(wàn)元。2010年2月28日，吳斌與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，就首付比例及按揭貸款等相關(guān)事宜做了約定。當(dāng)天，吳斌便支付了36萬(wàn)元的首付款。
《商品房買賣合同》中約定，開發(fā)商把符合交付標(biāo)準(zhǔn)的房子，在2012年3月31日前交付給買家吳斌，同時(shí)辦理好土地證、房屋所有權(quán)證。
未能按約定如期交付，開發(fā)商按日支付總房款的0.02%，作為違約金。
首付款支付完畢后，2010年12月20日，吳斌與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行樂(lè)清支行工作人員就購(gòu)房貸款事宜進(jìn)行面談，并簽署相關(guān)文件，但因買家吳斌不符合貸款資格，銀行最終沒(méi)能同意發(fā)放按揭款。
銀行購(gòu)房按揭通不過(guò)，吳斌與開發(fā)商協(xié)商分期付款，在房子交付前支付完全部購(gòu)房款。合同約定交房前幾個(gè)月，也就是2012年初，吳斌于1月21日、3月16日分別向開發(fā)商支付了兩筆30萬(wàn)元的購(gòu)房款，剩余的24萬(wàn)元房款沒(méi)有支付。
恰在此時(shí)，原定于2012年3月31日前交付的房子，開發(fā)商直到2012年9月10日才進(jìn)行消防備案，2014年3月初才辦理好土地使用權(quán)證、完成房產(chǎn)的初始登記手續(xù)。按照《商品房買賣合同》約定，這是開發(fā)商違約。
而另一頭，吳斌在房子交付前仍未付清余款，因此，2013年1月31日，開發(fā)商以掛號(hào)信的方式向吳斌寄了《交房通知書》，通知其與2013年2月1日至25日期間內(nèi)來(lái)辦理交房手續(xù)，沒(méi)得到吳斌回應(yīng)；2014年3月8日，辦理完相關(guān)產(chǎn)權(quán)證的開發(fā)商又再次以掛號(hào)信的方式向吳斌發(fā)出《交房通知書》，要求其在2014年3月30日前配合辦理公證委托和房產(chǎn)證辦理需交納的相關(guān)費(fèi)用，吳斌還是沒(méi)回復(fù)。
2014年9月26日，開發(fā)商委托律師發(fā)了封催告函，要求吳斌支付剩余24萬(wàn)元房款，但最終吳斌還是沒(méi)去支付余下的房款。
就這么拖到了去年年初。2015年2月10日，開發(fā)商向法院提起訴訟，要求吳斌支付余下24萬(wàn)元房款，并承擔(dān)自2010年12月20日不能辦理按揭貸款之日起至今的逾期付款違約金。
法院在審理完相關(guān)證據(jù)后認(rèn)為，吳斌雖無(wú)法辦理按揭，但仍有支付房款的義務(wù)，需承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
但由于開發(fā)商也逾期交房，因而在按揭不能辦理之日起至房屋實(shí)際交付這段期間內(nèi)，吳斌不必支付違約金。只需承擔(dān)自房屋實(shí)際交付之日起至今的違約責(zé)任。
律師點(diǎn)評(píng)：
買賣雙方同時(shí)違約時(shí)
沒(méi)有履行順序之分
胡增冬：浙江六和律師事務(wù)所律師
根據(jù)《合同法》第六十六條規(guī)定，雙方都負(fù)有違約責(zé)任時(shí)，沒(méi)有先后履行的順序，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。也就是說(shuō)，開發(fā)商有交付房產(chǎn)的義務(wù)，而買家也有付款的義務(wù)。如果開發(fā)商逾期未交付房產(chǎn)的，買家可以不支付購(gòu)房款；買家不支付購(gòu)房款的，開發(fā)商同樣可以拒絕交付房子。
上述案例中，由于買家吳斌已支付大部分的購(gòu)房款，因此，開發(fā)商若以買家未支付全部購(gòu)房款作為自己延期交房的抗辯理由，是不成立的。在逾期交房這一期間，開發(fā)商同樣需要承擔(dān)違約責(zé)任。因此，碰上開發(fā)商逾期交房，買家可據(jù)此免于承擔(dān)違約責(zé)任。
本報(bào)記者 江嘉宜