人民網(wǎng)北京1月19日電(盧志坤) 在上周三于香港交易所掛牌上市成為年內(nèi)第一家在港股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)商之后，總部位于福建的融信中國(03301.HK)宣布于近日發(fā)行該公司的第二期債券，預(yù)計可募集最多13億元資金。
融信中國寄望于通過發(fā)行債券以改變該公司過去受限的融資渠道而帶來的高融資成本。此番發(fā)行公司債券以及募股所得金額，將明顯降低融信中國的負債比率。
但分析師表示，融信中國較高的債務(wù)負擔(dān)與相對于港股同量級房地產(chǎn)商偏高的新股發(fā)行價格，可能會限制該公司股票價格的增長空間。
融信中國不予置評。
上市打開融資渠道
根據(jù)融信中國1月15日提交的公告顯示，融信中國旗下全資子公司融信投資在去年獲監(jiān)管機構(gòu)批準發(fā)行不超過25億元的公司債券。該公司已于去年12月24日發(fā)行首期12億元的債券，公司定于1月18日發(fā)行第二期債券，募集金額約在5-13億元，期限為5年，利息介于5.5%-7.5%之間。募集資金將全部用于償還借款。
融信中國正在尋求多元化的融資渠道，以應(yīng)對該公司高企的融資成本。分析人士稱，通過上市，融信中國能夠與資本市場更好對接，拓寬其融資渠道，改變該公司過去過度依賴信托等高成本的融資渠道。此番能夠以低于7%的成本發(fā)行公司債券，正是得益于該公司在去年開始啟動上市后公司信息的公開化。
“即使和其他慣于使用高杠桿的福建房企相比，融信的負債比率還要更高，”不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師對人民網(wǎng)記者表示，“所以上市是必須的。”
在去年7月底發(fā)布募股說明書之后，融信中國偏高的負債比率一度引起外界的高度關(guān)注。衡量企業(yè)使用杠杠資金情況的指標顯示，截至2014年12月31日的財務(wù)年度，該公司的凈債務(wù)權(quán)益比達到15.4倍的高位。去年該公司獲得股東10億元的注資成功將這一指標降低。
截至2015年6月，融信中國凈債務(wù)權(quán)益比仍然高達6.4倍，遠高于其他上市房企的這一指標。德意志銀行數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈債務(wù)權(quán)益比為80%。凈債務(wù)權(quán)益比由企業(yè)的有息負債減去現(xiàn)金結(jié)余再除以公司凈資產(chǎn)計算得出。
“展望未來，我們計劃繼續(xù)密切監(jiān)控借款的到期情況及管理流動資金水平，”融信中國在募股說明書中提及，“以確保現(xiàn)金流量足以償還我們的債務(wù)及滿足業(yè)務(wù)的現(xiàn)金需求。”
該公司表示，公司計劃在收購新資產(chǎn)以擴充業(yè)務(wù)經(jīng)營時參考公司的股權(quán)規(guī)模，以審慎運用杠桿效應(yīng)。并表示將繼續(xù)尋找業(yè)務(wù)合作伙伴聯(lián)合開發(fā)項目的機會，以降低資本負擔(dān)。
根據(jù)披露的數(shù)據(jù)，融信中國此前的借款主要來源于高成本的信托融資，導(dǎo)致該公司的融資成本居高不下。截至2015年6月，融信中國未償還銀行貸款及其他借款總額為182.43億元，其中信托及其他借款占比高達87.9%，總額為160.32億元。這也導(dǎo)致融信中國的加權(quán)融資成本不斷攀升，從2012年的7.34%上升至2015年3月的10.47%。據(jù)募股說明書，融信中國信托融資成本在10%-18%不等。
克而瑞信息集團研究中心高級研究員房玲表示，隨著融信中國成功掛牌上市，其凈債務(wù)權(quán)益比將明顯下降。將融信中國新股發(fā)行募集所得的17億港元計入公司權(quán)益之后，融信中國的凈債務(wù)權(quán)益比將從640%降至375%。
房玲表示，未來融信中國還可以通過股權(quán)融資手段的使用，比如定增引入戰(zhàn)略投資者等方式，將能夠提升所有者權(quán)益，降低負債率，使得債務(wù)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健。
借助高杠桿模式使融信中國的業(yè)務(wù)規(guī)模能夠在近幾年不斷擴大。募股說明書顯示，融信中國的收入從2012年的12.91億元快速增長至2014年的40.99億元。這些收入主要來源于該公司在沿海幾個城市的房地產(chǎn)銷售收入。
截止2015年底，融信中國僅進入福州、漳州、廈門、杭州、上海5個城市，擁有589萬平方米土地儲備(截止2015年10月底)。福州、廈門、杭州、上海的庫存去化周期較短，處于12個月的均衡線以下，市場較為健康。漳州較為發(fā)達的經(jīng)濟也使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求較為強勁。
融信中國最新披露的合并報表數(shù)據(jù)顯示，該公司2015年前三季度的營業(yè)收入為43.02億元，凈利潤為8.14億元，息稅折舊攤銷前利潤(EBITDA)為10.64億元，較2014年全年數(shù)據(jù)均有明顯提升。但不足1倍的EBITDA利息倍數(shù)，仍然顯示出融信中國的利潤尚不足以覆蓋該公司高額的利息支出。
高定價限制上漲空間
不過，在不少分析師看來，盡管融信中國的業(yè)績有增長的空間，但與在香港掛牌的小盤內(nèi)房股相比，融信中國的股票定價偏高。分析師認為，在港股過去一年疲弱的表現(xiàn)之后，融信中國的股票價格可能透支了未來的部分估值。
融信中國1月13日在香港交易所掛牌上市，發(fā)行定價為5.36港元，當(dāng)日高開，以5.6港元開盤，盤中一度沖高至6.2港元，最終全天上漲0.36%，報5.62港元。
根據(jù)群益證券的統(tǒng)計，按5.36港元-6.13港元的招股價計算，融信中國的歷史市盈率約為12至13.7倍。以廈門為根據(jù)地的禹洲地產(chǎn)歷史市盈率約4.5倍，以福建省為根據(jù)地的中駿置業(yè)歷史市盈率為5.1倍。群益證券認為融信中國的估值頗高，建議投資者進行投機性認購。
東亞證券1月4日的研報指出，考慮到其較小的公司規(guī)模及高負債比率，相較其同業(yè)平均值4.8倍市盈率而言，融信中國估值并不吸引。
“這和國際投資者對中國房地產(chǎn)的判斷有關(guān)，”不愿具名的港股分析師對人民網(wǎng)記者表示，“大家認為內(nèi)地的房地產(chǎn)市場仍然存在區(qū)域性的風(fēng)險，導(dǎo)致一些基金和機構(gòu)投資者認購上市的新股并不活躍。”
分析師表示，盡管過去一年在香港進行首次公開募股(IPO)的金額冠絕全球，但去年下半年市場的動蕩仍然導(dǎo)致新股上市數(shù)量銳減，投資者謹慎認購，導(dǎo)致不少企業(yè)上市日期不斷延后，募集金額也大幅縮水。
根據(jù)彭博的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年H股下跌19%，領(lǐng)跌亞洲股市。受市場震蕩影響，去年包括著名投資銀行中金公司、不良資產(chǎn)管理機構(gòu)中國華融以及多家城市商業(yè)銀行的上市日期均大幅延后，募集金額也大幅縮水。
根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2015年只有三家IPO規(guī)模在5億美元以上的公司交易首日股價上漲逾5%。華泰證券5月份在香港上市，籌得50億美元，成為去年香港規(guī)模最大的IPO。該公司股價在交易首日上漲了近5%，但之后已累計下跌了逾40%。香港IPO規(guī)模在5億美元以上的公司有三分之二目前股價都低于發(fā)行價。
此外，這些新上市公司在發(fā)行過程中更多地依賴基礎(chǔ)投資者的認購，比如青島銀行和中國華融的IPO，基礎(chǔ)投資者的認購比例均超過7成。青島銀行在啟動IPO之前，6名基礎(chǔ)投資者就已經(jīng)鎖定了總發(fā)行量的72%，創(chuàng)下歷史紀錄。基礎(chǔ)投資者通常會承諾參與企業(yè)的IPO交易認購，但在股票上市交易后一段時間內(nèi)不得出售股票，這些期限通常為6個月。
“融信中國在香港的認購數(shù)量不足3%，這表明市場對新上市的股票認購信心不足，”不愿具名的分析師說，“高負債和高定價可能限制了融信中國未來的增長空間，它的后期走勢需要看港股市場的信心恢復(fù)以及內(nèi)地房地產(chǎn)市場的回暖。”
截至昨日收盤，融信中國報5.42港元，跌1.45%。
